连续两次降息引发各界对楼市走向的种种猜测，而开发商借机造势，“地王”重现，地产广告卷土重来。在市场的拉锯时期，政策面的每一点风吹草动都会让购房者的信心备受考验。 　　业内人士警示，国家各部委一再强调，下半年房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。购房者应保持理性态度，认清住房将逐步回归到居住的基本属性，避免踏入开发商“托市”的陷阱。新华社记者 卢汉欣

    记者日前从房地产行业研究机构获悉，在楼盘促销力度加大、刚性需求集中入市的影响下，天津房地产市场上半年呈现交易量显著上升的情况，特别是在5、6月份连创新高。分析人士指出，在下半年楼市调控政策持续的背景下，开发商资金压力加大、投机投资需求受到打压和刚性需求入市等多重因素交织，楼市可能仍将面临深度调整。　

　　交易商“以价换量”楼市成交量显著上升

　　经中原地产(天津)投资顾问部对房管局公布的数据进行统计，上半年天津新建商品住宅共成交34306套，成交总面积357.83万平方米。二手住宅成交23085套，成交面积177.9万平方米。根据对上述数据的分析，中原地产三级市场部高级区域总监朱庆江认为，2012年上半年天津市住宅市场成交量平均增长为20%-25%。
　　在新建商品房方面，朱庆江说，去年10月份是成交量的低谷期，而进入2012年以来，成交量不断突破，主要原因是在严格的政策调控下，开发商大幅降价，而刺激了市场需求。此外，国家对首套贷款、家庭购房等的政策优惠，也刺激了客户的购买欲望。“今年5.6月份开始，新建商品房的成交量几乎是每周甚至每天都在创新高。”
　　此外，据搜房网数据监控中心统计，目前天津在售新盘共有447个，六月底与一月初报价相比，共有95个新盘降价，约占在售楼盘总量的21.25%。其中，普通住宅单价降幅从20元/平方米到3800元/平方米不等，平均降幅7.77%。再加之以自住、改善为目的的刚性购房需求开始入市，成交量“暴涨”刺激了天津楼市的“小阳春”。
　　二手房方面，我爱我家市场研究中心分析人士指出，2012年上半年，天津市二手私产住宅成交量保持稳中有升，结束了自2011年以来的连续下滑趋势，成交总量环比上涨一成。特别是在春节后首轮刚性需求集中入市的带动下，天津二手房市场成交量环比出现小幅上涨，但是宏观调控限贷、限购等政策仍严厉执行，投资投机需求依旧难以入市，新建商品房项目大力度优惠促销等，使得购房者对于房价下降的观望氛围依然较强，因此2012年上半年天津二手房市场成交呈现小幅增量的走势。

　　结构性需求依然突出小户型成交活跃

　　我爱我家市场研究中心研究发现，今年上半年，天津二手私产住宅成交均价与去年仍呈现小幅上扬的趋势，但是从上半年各月的成交情况来看，价格的上涨主要受热点户型价格所带动，如，低价位、中小户型房源相对集中的片区，二手房成交量出现大幅上涨，成交均价也相对坚挺，而高端片区并未受到市场活跃度整体增强的影响，买卖双方的议价空间仍然较大。
　　记者调查中发现，国内楼市调控的效果显著，120平方米以上大户型房源成交持续走低，刚性需求居主导地位，90平方米以下中小户型占据整体的八成左右。在整体的价格结构中，由于以刚需为主导的市场中，低总价的中小户型成交提升，因此总价120万元以内的房源增量显著，尤其80万元以内的低价房源成为2012年上半年的主流户型。
　　此外，天津楼市新建商品房市场活跃度明显大于二手房市场。统计数据显示，天津二季度二手房成交量连续3个月保持平稳走势。尽管今年上半年，央行三次下调存款准备金率，6月8日三年半来首次降息，重新恢复首套房贷的8.5折优惠利率，但限购、限贷等专门针对房地产市场的政策仍然严厉执行，二手房市场整体的观望氛围并未扭转。
　　除新房“以价换量”带来成交量的快速回升外，开发商与二手房中介企业的联动销售，也成为天津楼市上半年的鲜明特点。记者从一些研究部门获悉，目前通过二手房中介渠道达成的成交量，已经占新房整体销量的20%-30%，部分项目甚至更高。业内预计，下半年随着新房销售压力的增加，开发商将继续加强与二手房中介的联动业务。

　　业内预计下半年天津楼市仍将深度调整

　　进入下半年以来，中国人民银行年内第二次利率的调整。我爱我家房地产经纪公司企划总监陈萌表示，降息可进一步减轻购房者还款负担，但降息更多的是针对当前经济发展增速放缓。他预测，天津楼市下半年市场仍将处于深度调整中，投资投机需求继续被抑制，刚性自住需求在降息的利好下将会平稳释放，房价保持稳中有降的趋势。这主要源于以下三方面因素：
　　首先，本次央行发布降息幅度的同时，附加了“个人住房贷款利率浮动区间不做调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房”的说明。表明楼市的限贷以及限购政策难以出现松动，投资投机需求难以入场，成交量不会出现快速的反弹。
　　其次，降息在一定程度上降低贷款购房者的还款压力及入市门槛，使得部分刚性自住需求得到利好，加之当前新建商品房及部分二手房价格已出现下滑，因此会使得部分自住需求逐步入市，从而带动市场交易活跃度的提升。
　　另外，下半年在调控持续的背景下，房价仍将保持稳中有降的趋势。新建商品房方面，降息对开发商的资金链压力缓解有限，加之市场供大于求的现在难以扭转，因此会持续降价促销；随着新房价格的回落，其周边部分二手房的议价空间也将随之增大，房价仍将保持稳中有降的态势，不会出现反弹。
　　在展望天津下半年楼市状况时，中原地产(天津)董事总经理殷则环分析，今年上半年市场成交量的上升，主因是开发商经历了去年市场低迷后以价换量的结果，也有降息、降准及利率下调的刺激。后半年成交量应该在目前基础上保持平稳，市场主线仍将是大部分开发商以价换量。
　　搜房网研究人士也表示，上半年天津楼市主要集中在中小户型，有效需求和购买力较强的购房需求已经被消化和满足，因此下半年市场或许会再度陷入供过于求和成交萎缩的局面。开发商只有继续采取积极的促销策略，才有可能既稳定经济又调控房价，使得经济和房地产市场都可以健康和持续稳定的发展。