各地楼市成交回升。
    某楼盘销售人员：超过八成的成交个案。
    排队买房再现，量涨价跌是调控初现成效，还是楼市出现反弹？《央视财经评论》正在关注。
    主持人（陈伟鸿）：关注财经热点，解析新闻事件，从《今日观察》到《央视财经评论》我们的守望不变。今天我们来关注一下近期的房地产市场，进入到了6月份，楼市仍在延续上个月回暖的势头，很多的城市的成交量都出现了30%以上的涨幅，其中呢，北京更是出现了最近这两年以来的首次上涨，在有一些地方比如说深圳，甚至还出现了千人排队买房的局面，有开发商就此来断言，房地产最困难的时候已经过去了。真的是这样吗？房地产市场的这些变化是不是就意味着经历了两年的严厉调控之后房价会出现反弹？在当前稳增长的宏观目标之下，房地产调控政策的执行还会不会一如既往，不折不扣？今天我们节目将就此来展开评论。
    我们演播室请到的两位评论员是中国农业银行首席经济学家向松祚，以及我们财经频道的评论员刘戈。好了，在节目进行过程当中也欢迎大家登陆我们在新浪、搜狐和腾讯的官方微博来参与一下讨论，节目一开始，我们就一起来了解一下，最近这段时间国内楼市的成交情况。
    进入5月，自国家实施楼市宏观调控以来，一直持续低迷的房地产市场，似乎出现了回暖迹象，全国多个城市成交量环比出现大幅上涨。
    房地产中介公司工作人员：以前我们的实际带看量每天也就是一组到两组，通过五月份以后，你可以看到五月份每天有很多的出勤率，全都是带看这些情况，包括电话量我们也是以前每天接电话，也就是一个到两个，现在咨询甭管是买卖的，还是租赁的，咨询的电话量每天到十个以上，所以说每天手机都会没电了。
    某楼盘销售人员1：超过八成的成交个案，最后的一个成交价相比起业主之前的一个放盘价来说，都是出现一个比较明显的一个降幅。
    某楼盘销售人员2：二楼的房子等于说是四千起步，所以算下来总价20万，（单价）3988元，我们是纯住宅，70年产权，水电民用。
    统计数据也在显示着房地产的产销量旺，根据北京房地产交易信息网的统计，2012年5月，北京市二手住宅网签成交量为12672套，同比上涨达到57.1%，这是自去年2月调控以来，北京二手住宅成交量16个月以来达到的最高位。
    数据显示，五月份，广州新房网签成交量为9087套，环比猛涨近60%，同比去年5月增长两成，是过去16个月中，单月交易量最高的月份，此外，在深圳从五月份开始多家银行调整了针对首次置业的贷款利率优惠，与此同时，央行近期也数次下调存款准备金率，再加上开发商推盘节奏明显加快，多重因素导致5月份深圳房地产市场供需量旺。
    5月份，深圳新房成交套数4067套，成交面积35.33万平方米，环比4月份分别上涨41%和38%，新房成交均价达到每平方米18204元，环比上涨9.72%，对比去年5月，同比上涨接近两成，九十平方米以下的刚需住房，占成交量的84.7%，根据多家房地产专业机构的统计，包括北、上、广、深四个一线城市在内，全国54个典型城市，5月商品房成交合计22.6万套，环比4月的18.5万套上涨约22%。
    主持人：看到刚才我们记者的这些综合报道我就在想，可能现在在很多房地产商的脸上出现了一丝久违的笑容，因为确实我们大家看到，从5月份开始，很多城市的房地产的销量都有所回升，甚至在不少的楼盘上，我们甚至还可以听到高奏凯歌的这种喜讯，问问两位评论员，当你们刚才跟我们一块来关注，从5月份开始的这些销量的时候，你们感受到的是阵阵的暖意，还是什么样的一种温度？
    刘戈（央视财经评论员）：刚才在片子里头看到的那些场面的确是一个久违的场面。
    主持人：对。
    刘戈：让我想起了2009年的时候，在这个时候，当时叫做房地产的“小阳春”来了。
    主持人：“小阳春”。
    刘戈：那么在那个时候看到了这样的人头攒动的一个情景，那么现在又看到了，所以还是有一点震撼。另外的话，从自己的那个感受就短信，这一点我觉得……
    主持人：卖房子的又来了，是吧。
    刘戈：卖房子的短信最近非常多，但是是不是现在就得出来房价量价齐升的结果，我觉得现在还得不出来，交易量是放大了，但是价格没有太大的变化。
    主持人：前两天有一个特别吸引眼球的新闻，就是在深圳，一天当中推出近千套的房源，然后八百多套一抢而空，一下子认购的金额就达到了16个亿，这个恐怕是一年多来都很少见的一个壮观景象。
    向松祚（央视财经评论员）：现在就是房地产回暖的迹象，不仅仅表现在刚才小片里面的那些场面。
    主持人：对。
    向松祚：其实我最近去了深圳、成都、宁波。
    主持人：你有什么切身的感受？
    向松祚：杭州这些城市，其实这些城市你会感觉到，就是大家在谈房地产市场的时候，多数人的预期都认为说，房地产调控是不是又开始迎来了新的周期，这个新的周期，意思说，是不是又迎来新的拐点，就是人们的这种想法，那就表明现在房地产市场确实出现了一些变化，这个变化，我大体上有三句话，一个是回暖确实是事实，这个不用否认。
    主持人：你肯定了。
    向松祚：从成交量来讲，确实是回暖了，从开发商的感觉，从买房的人他们的感觉，确实回暖了，这是一个事实，但是是不是拐点已经到了，第二句话我想说拐点尚未到来，就是你现在看价格，你现在看整个房地产的全部市场情况，所有指标在看，都没有。
    所以那么第三个判断就是现在房地产，整个中国房地产市场仍然还是处在一个叫低位调整时期，就说现在还不能说拐点已经到来。
    刘戈：我这有数据，有一家调查机构给出的数据是100个城市环比上个月，还是有73个城市下跌，下跌总幅度是0.31%，虽然不大，但是总体上来说，还是下跌的趋势在里面。
    所以我们刚才讲那一些我们看到的火爆场面还是个案。
    主持人：对，就如果你把交易量的回升称作是回暖，那真的你可以判断它是回暖，但是我现在特别想问一问你们两位，在你们分析判断当中，这个回暖的要素到底是什么？什么样的原因构成了现在的回暖？之前我问过开发商，他们很谦虚说，我们这是以价换量的，就是我价格降了，真的现在价格降了才促成了销售的火爆吗？
    向松祚：他这个以价换量是一个非常重要的因素，开发商讲的这不是一句假话，就是你从万科、从保利、从恒大，从全国主要的这些房地产商确确实实他们是有降价的措施。
    所以以降价换量，确实是带来所谓的回暖的一个重要力量，但是还有三个重要的力量，我认为是可能从某种意义上更加根本，第一个是政策微调，政策微调比如说最近出台了很多刺激经济的政策，那么经济持续的放缓，老百姓或者市场人士，他们有基本的判断，说你看现在经济大幅度放缓，政府一定会放松，那么你看利率也开始下调了，存款准备金率也下调了，然后国家又出台了一系列的项目，自然他们会想到，就说是不是房地产的政策底已经出现了。
    主持人：他们认为这是一信号。
    向松祚：伟鸿你可以基本想，就说不出台新的紧缩措施，在很多人的理解，只要没有新的紧缩措施出来，那就是一个好的信号，所以这是第一个问题。
    第二个问题就是我们的媒体渲染的非常厉害，你看现在很多媒体，不管是平面媒体，网络媒体，当然还包括我们一些房地产的人士，他们基本上解读就说房地产调控政策已经过去了，房地产的好日子已经又来了，困难的日子已经过去。
    那么还有第三个大的问题，就是这个预期确实改变了，我刚才讲，所以我在几个城市里面看到，老百姓在谈房地产的时候，从他们眼里就说，现在是该买房子的时候了，就说预期改变，往往会自我实现，就说他预期房地产会涨，预期房地产可能调控要结束以后，他就真的采取行动了。
    主持人：老百姓的预期已经呈现了一个什么样的变化呢，其实我们和数字一百的调查公司，特别做过一个调查，在这个很鲜明的调查数据当中，你可以看到，老百姓现在对于房地产未来发展的一个预判。我们的调查问题是，“您认为楼市是不是会触底反弹”？结果你看到60%的人选择的是“可能会反弹”，只有22%的人选择“可能不会反弹”，还有“不好说”。当然我们也让老百姓来预测一下，你们心目当中未来房价的走势如何，我先让你们两人来猜一猜，你们觉得选择哪个选项的老百姓会最多，第一个可能就是会小幅上涨，第二个是保持不变，第三个是小幅下降。
    向松祚：小幅上涨。
    主持人：小幅上涨。
    刘戈：我也是同意小幅上涨。
    主持人：那我们看一看我们的调查结果，有60%的人，大家看到结果了，选择的是“小幅上涨”，另外的人选择了“保持不变”或者是“小幅下降”，那我们得问问你们二位的分析和判断，未来这个房价真的是会反弹，会上涨吗？
    向松祚：我觉得现在房地产如果我们按今年来算，短期来讲，我认为房地产的平均价格，全国均价还是会维持一个平缓的往下调整的一个态势，尽管我刚才讲说，网友的调查，大部分会是一个小幅上涨，但是我个人的判断，为什么呢，因为你现在看其他几个三个重要的指标，现在房地产还处在一个非常严峻的一个调整周期。
    主持人：对。
    向松祚：一个是开发商的贷款，其实一直到5月份开发商贷款一直下降的，第二个，房地产开发的投资同比环比都是还是下降的，第三个，就是整个中国房地产市场的库存量还是非常大的，我听过这个好像是伟鸿你们在深圳做了个节目，就是万科的老总，他在节目里专门谈到，我注意到这个节目，他说他们算了一个帐，现在全国的这个商品房库存量按照5月份，他说的，按照5月份的这个销售速度销售下去，还可以至少销售11个月到12个月。
    主持人：相当大的库存。
    向松祚：就是库存消化的量还是很大，所以你看这三个压力摆在这，所以我不认为，尽管有很多人预期说房地产在最近就会上去，价格会上去，但是我认为，房地产总体的价格还会维持一个调整的态势。
    刘戈：有的媒体现在已经做出了判断说已经触了底，或者甚至放出了这样一个暴涨这样一个有点早，因为其实最决定的一项因素还是什么，还是限购政策，比如在南京的那个盘，也是上千人排队，这样的一个非常热闹的场面，那么它就是因为在南京的那个区，它是不属于南京的限购范围里面，这是一个重要的因素。
    如果要是整个从政策层面来说，限购，在大城市里的限购这个政策不变的话，那个所谓报复性的暴涨的话，这个判断的话，我觉得是没有根据的。
    主持人：我们现在看到房地产市场这么多的变化，到底是不是意味着房地产市场已经回暖了，除了你听到我们现场两位评论员的分析之外呢，我们再给大家引入一个观点，给您做一个参考，我们这次采访到的是中国房地产协会的副会长顾云昌先生，我们来听听他的分析。
    顾云昌（中国房地产研究会副会长）：我们现在的购买力，特别刚性需求还是客观存在的，而且有些地方客观需求还是蛮大的，所以在（房价）适度下降的情况下面，吸引了更多的购买者，那么出现了价格稳中有降，而交易量却开始出现回升。
    第二种情况就是说，大家看到房地产调控的政策不松动，但是也没有再加码，这样情况下也会使人们预期上产生一种影响，大家感觉到房价恐怕不会有太大的下降的空间，所以认为合适的时候，他们就出手了，所以出现了交易量的回升。
    主持人：在对顾云昌先生采访当中我听到了他的一个观点，就是最近这段时间宏观政策的一些调整，哪怕是微调，可能也会对房地产市场的发展产生这样或者是那样的影响，到底这些影响会以什么样的方式呈现出来呢？请各位继续关注我们的《央视财经评论》。
    央行重申七折优惠利率，发改委辟谣松绑楼市，房地产市场调控政策不打折，《央视财经评论》正在关注。
    主持人：《央视财经评论》关注财经热点，我们在今天的节目当中和大家来关注一下近期非常值得关注的房地产市场，这段时间有两个新闻，恐怕大家都非常的关注，一个是之前有媒体放出风声来说，发改委有的人说，我们要放松对房地产的调控，结果我们看到的是发改委公开地出面来辟谣了，第二个新闻，就是又有媒体发布消息说，央行紧急下发了文件说房贷可以打7折，那么这两条新闻的确搅奏了我们房地产市场的这一池春水，我们来看看相关的信息。
    央行特级文件，首套房贷利率最低7折，这样一条消息，今天在很多媒体上占据了显眼的位置，根据这份由央行向各商业银行下发的银发2012[142]号文件，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍，但记者在调查中却发现，目前并没有哪家银行真正提供7折的优惠利率。
    中国银行广安门支行客服：我们现在首套房的话，我们银行（利率）是下调到90%，二套房不是，二套房没有打折，必须是首套的，利率首套房现在最低可以做到八五折，如果你的征信记录一切都良好，都没有问题的话。
    记者在咨询之后发现，各大商业银行目前提供的优惠利率普遍都在八五折左右，而此前有报道称，广东的一家商业银行能够提供七折优惠，但我们咨询后得到的答复却并不明确。
    记者：（具备哪些）条件才能打到7折呢？
    广东华兴银行客服热线：我们银行的客户经理会根据客户的相关情况，您提供的材料等状况进一步就可以判定，您是否达到了打7折的基准。
    事实上，央行此次下发了通知，仅仅是重申了个人贷款可以执行七折优惠的利率，此前，央行并没有取消过这一优惠政策，对于央行文件的种种猜测，显得可能有一些一厢情愿，但自从上周央行宣布降息以来，确实有不少的说法，认为房地产调控可能会放松，也是在上周，某媒体发布报道，发改委人士称，地产松绑或是救市第二张牌，短短几天的时间里，这条消息被广泛传播，但就是在昨天，国家发改委正式辟谣否认了这一说法，也再度回击了房地产调控政策可能松动的观点。
    主持人：最近这两天这个发改委的新闻，还有央行的这条新闻，确实是吸引了非常多人的关注和眼球，其实呢，我觉得在看这两条新闻的时候，往往就会有一种雾里看花的感觉，似真似假，你完全判断不出来，我们来跟两位评论员来关注一下，你看，首先我觉得它特别注重自己的传播规律，吸引眼球说据发改委的内部人士，也有媒体人说，发改委一位不愿意透露姓名的官员称，首先这样的一个帽子一盖，大家觉得绝密消息，内部消息要出现了；其次呢，你看央行的这个说打七折，貌似好像说，我们现在有个新规，你的房子可以打七折了，但实际上央行从来就没有取消过这个优惠的政策，我不知道当你们两位发现说网上在风传这个新闻的时候，你们当时的分析是什么？
    向松祚：这个就是这种疑真疑假，如梦如幻的这种消息，从一个侧面说明这个房地产永远是最刺激大家神经的这个热点的经济问题。
    主持人：而且我们好久没谈这个话题了，突然间又有这样的新闻。
    向松祚：对，突然一下，这是一个爆炸性的新闻。
    主持人：对。
    向松祚：实际上你看房地产市场为什么牵扯这么多人的这个神经，这个利益关联方，我们讲利益关联方实在太多了，我们如果做一个比方，不知道刘戈你看，如果我们从一个比方像拔河一样，谁在决定这个政策呢？现在看起来，至少有三方是希望房地产政策放松的，就是开发商、地方政府、还有买完房的人，当然买完房希望它升值的人，当然也可能包括一些媒体。
    刘戈：对，包括靠房地产广告活着的媒体。
    向松祚：对，媒体，还有不希望房地产，至少从言论上来说不希望放松的，中央政府，中央政府反复强调，比如发改委出来辟谣，这个住建部也出来公开讲说，坚持房地产政策不动摇，总理也讲了多次，坚持房地产调控不动摇，那么是坚持，还有呢想买房但是又希望房价降的人，他不希望房地产市场调控，那现在我们就想，我们客观来说，这个拔河比赛，谁能够赢，前面有三方，后面有两方……
    主持人：你觉得是势均力敌吗？
    向松祚：现在看起来，因为我刚才讲的，客观来说现在市场预期有点变化，我现在判断前面这个三方赢得可能性……
    主持人：绳子中间的这条红线偏了一点了，有点偏。
    向松祚：有点偏，这个赢得可能性其实是有的，为什么呢，还有一个重要的判断，就是我们通常讲的市场的底部，它有两个底，一个所谓叫政策底，一个所谓叫市场底。
    什么叫政策底呢？就说我这个严厉政策出台到这为止了，我没有新的政策出台了。现在我的判断，在目前中国经济形势条件下，你说让中央政府、地方政府出台更严厉的房地产调控政策，这种可能性我认为不是很大，这个意义上来讲，可能是真有一个政策底了，尽管我们现在想说不动摇不可能。
    刘戈：但是现在政策的话，有你说的就是那一方，那三方合起来的那一方，甲方，是在故意的引导舆论，我能够非常明显的看出来，就是这两条，一个是假新闻，一个是就是发改委……
    主持人：一个包装过后的新闻。
    刘戈：那个发改委的那个人今天已经出来辟谣了，用了“捏造”二字，但是捏造的这样一条新闻的话，被一些房地产大佬转发，而且加评语说这样的一种兴奋的感觉溢于言表，看，又让我说准了，就是这样的一种态度。
    另外7折本来是在降息当天，当天的时候，他是一个解释降息的这样的一个，央行的一个解释性的文件，那么就是原来的执行的一个什么样的一个条目，那么继续执行是这样，但是的话，被解读为叫作特别紧急发送了这样的一个新的消息，他会把这样引导成这样的一种理解。
    而且的话，房地产大佬们上面背书，你看对于那些不执行这样的一个7折银行应该处理，他实际上把这样的一个本来是说我最底线你可以放到七折，但是你是选择8折9折还是不打折，那是你银行的事情，但是通过这样的引导，把它变成了一个什么，变成了一个如果银行不打七折，那就是不执行央行的命令，所以通过这样的……
    主持人：又有绑架的色彩了。
    刘戈：对，通过这样的引导，那么大家的话，整体上感觉的话，政策现在整个底在往下走。
    向松祚：所以这个拔河比赛，伟鸿你说，就我刚才说，前面似乎看起来有三方和四方，真正好像看起来只有两方，但是我跟你讲，这个里面的中央政策的决心，可能最后决定性的。
    主持人：我突然发现说，你讲到的这个拔河，其实可能双方的力量没有什么改变，而是外在的很多因素营造出了一种局面说现在这条红线已经不在中间线了，已经开始有点偏了。
    向松祚：有点偏，对，但是中央政府的决心，或者中国政府它有可能反复在重申，它有这个能力改变这个舆论，改变这个预期，让这个红线可能有偏向的。
    主持人：但实际上我们最近……
    刘戈：所以现在需要声音。
   主持人：声音，来，我们听一听网友的声音，我们在网友当中也看到了不少很清醒的一些声音，首先我们看到的这位网友他说，“近期‘房市回暖’、‘逆市反弹’的报道显然都在竭力地营造一种幻觉和暗示：房价已经到底了，楼市正在反弹了，消费者赶紧出手了。其实通过操纵舆论来影响预期，这是某些房产商及其利益相关者惯用的手段。越是信息混乱的时候，决策者和公众越要擦亮双眼”。
    我想问问两位，为什么会有这么多的人，在这种时候认为房地产的调控可能要放松了？我们的这个房地产的“春天”马上要到来了？
    向松祚：我相信对于绝大多数没有买房的人，他们仍然希望中央的调控房地产政策能够持续下去。
    主持人：对。
    向松祚：但是我们对于所谓的刚性需求就是你买来住的首套房，首套房这个政策是没有变化的，我们所谓需要遏制的中央的政策讲得很清楚，是投机。
    刘戈：投机行为。
    向松祚：投机行为，所以我想这个政策是不应该变的。
    主持人：其实就像你提到的，我们现在要坚持对房地产的宏观调控不放松，但是有不少的人会担心，你在执行的过程当中，会不会多多少少的有一些放松，这个问题呢，我们也特别采访了顾云昌先生，因为他在房地产行业也经营了非常多年，我们来看看他对这个问题的分析和判断。
    顾云昌（中国房地产研究会副会长）：影响房地产实际上是两个方面的因素，一个是宏观经济层面的政策，一个是房地产调控政策的变化，那么从中央对房地产调控政策态度是比较坚决的，就是房地产市场调控不动摇，但是从宏观经济层面看在不断地微调和预调，特别是对货币政策和金融政策的变化，比如降低利息，扩大利率的浮动区间，以及保障首套房的贷款都会影响到房地产市场，影响到人们的预期，那么这个都会导致交易量的提升，也会导致房价的变化。
    也就是说，开发商相对而言，现在降价的动力没有上个阶段那么强烈了，可能房价会趋于相对的平稳，交易量也会适度的提升，特别地方政府恐怕由于当前的经济环境，可能会更多的鼓励刚性需求来进入市场，那么可能会在交易量方面有所提升，因为只有交易量的提升才能导致投资的稳定，才能导致土地市场的相对稳定，也能促进我们整个固定资产投资利息的稳定。
    主持人：好，谢谢顾云昌先生给我们分享他的观点。实际上在现实生活当中我们跟很多人聊的时候，他们认为房地产应该要有所复苏的主要的原因是我们现在要在一个稳增长的背景之下，你的结构调整产业升级如果还没有到位的话，是不是可以通过这个房地产的带动来促进一下经济的发展？所以他们会抱有这样的想法。
    刘戈：对，现在有两种说法，一种说法就是有一些房地产媒体公开说出来，微调就是救市，所以现在大家已经看到了，效果已经出来了，所有的政策都是指向，微调就是救市，这是一种。
    另外还有一些国外也有一些机构可能在分析说，房地产放开一个口子，可能是对于中国现在刺激经济的最后一招，也就说如果是现有这样一个政策不管用的话，可能会去放开。
    主持人：我们就要问一问，到底要不要通过放松对房地产调控的方式来刺激我们经济的增长？
    刘戈：但是因为三年前已经有过一个轮回，这个轮回最后导致的后果我们大家已经都看到了，它严重的滞后了中国经济的转型，而且最后导致这些没有房子的大家的话，这样的一种情绪上的一种积累。
    主持人：对，我们担心是它会过早地过多地透支中国的经济的活力，最后让大家看到的是一泻千里。
    向松祚：当然不应该放松，房地产政策这个调控其实并不是一刀切，本来就是叫有保有压。
    主持人：对。
    向松祚：有松有紧，它是结构性的，什么意思呢？我在抑制投机、抑制房价过快上涨的大前提下，我要干吗，我要支持这个保障房的建设，我要支持经济适用房的建设，我最终实现的……