山雨欲来风满楼。虽然目前房地产信托没有暴露出实质性兑付风险，但市场频现提前清盘案例。据《经济参考报》记者不完全统计，年初至今，已有涉及18家信托公司逾30款房地产信托产品提前清盘，其中中诚信托提前清盘产品6款。
业内人士表示，房地产信托清盘源于信托公司在集中兑付压力下提前锁定风险，保障偿还委托人本金和收益，部分清盘项目背后实为资产管理公司和房地产基金低价接盘收购。一国资背景的房地产私募基金高管称，看好房地产不良资产回收，尤其是二线城市和资产质量好的小开发商的项目。
市场 年初至今32款房地产信托提前清盘
本来期限设计为1-2年的房地产信托计划，接连出现提前清盘，引发市场关注，更让关注房地产信托高收益的投资者也逐渐注意到其背后隐藏的兑付风险。
据记者的不完全统计，从2012年年初至今，已有包括中诚、中融、渤海和山东信托等18家信托公司的32款房地产信托产品出现提前清盘现象，涉及金额达53.51亿，产品提前清盘时间从数月到近一年不等。其中，仅中诚信托一家信托公司提前清盘房地产信托项目就有6款，数量最多。
以中融信托旗下兴源股权投资集合资金信托计划为例，该产品成立于2010年11月26日，规模为4.2亿，信托资金用于对南充兴源环亚房地产开发有限公司进行股权投资，投资完成后持有该公司97.17%的股权。
按照信托计划，该信托计划优先级受益权到期日本应为2012年11月26日，但中融信托5月22日发布公告称，因融资方兴源环亚房地产开发有限公司向受托人申请提前支付部分股权购买选择权维持费用于提前终止优先级受益权。根据相关合同约定以及项目公司的运营情况，为保障优先级委托人利益，受托人同意提前终止信托计划优先级受益权，并于2012年5月25日提前终止。
同时值得注意的是，中诚信托旗下房地产信托提前清盘数量最多，包括深圳紫园投资集合信托计划、上海新城创宏投资集合信托计划、新城金郡投资集合信托计划、南京恒业阳光帝景房地产一期项目投资集合信托计划、常州美林江南置业投资集合资金信托计划和密云鼓楼贷款项目信托计划共6款产品。
对此，用益信托研究员岳婷告诉《经济参考报》记者，房地产商找到新的融资渠道后，不愿使用高成本信托资金，因此会提前偿还投资者本金及收益；另外，信托公司也会主动要求提前清盘，以防范未来兑付风险；同时，房地产商和信托公司在信托计划设立初期便约定可提前结束。
“开发商现在资金吃紧，融资无门，怎么会提前交出手中的现金呢？”西南地区一位信托公司高管对记者称。在他看来，房地产信托提前清盘主要是信托公司在房地产商有偿还信托资金能力条件下提前锁定风险，实现兑付，信托公司占有主导作用。
有业内人士指出，信托公司愿意放弃管理费而提早清盘既出于保护受托人投资者的权益，也保证自身不会卷入到房地产企业破产官司当中。好买基金信托研究员罗梦也表达了类似观点：信托公司发现开发商有兑付困难时会主动清盘，这是信托公司进行风险控制的一项措施。
背后 资产管理公司和地产基金低价接盘
“目前我们很看好房地产不良资产回收，尤其是二线城市和资产质量好的小开发商的项目。”一家国资背景的私募股权基金(PE)公司的高管对《经济参考报》记者称。他还表示，接盘房地产信托成为今年业务重点之一。
记者观察到，中诚信托今年曾发布深圳紫园投资集合信托提前终止公告，原因是中诚信托与中国华融资产管理公司深圳办事处、深圳市武龙源房地产开发有限公司签订了《债权转让协议》，华融资产管理公司向中诚信托支付了全部债权转让价款55850万元，同时深圳市武龙源房地产开发有限公司也向受托人支付了全部借款对应的利息，并支付了全部股权转让价款950万元。
一位信托公司内部人士向记者透露，部分房地产信托提前清盘表面上是地产商提前还款或信托公司主动清盘，其实背后资产管理公司或地产基金接盘之后就清盘兑付。“目前房地产商资金紧张，不会提前还款，信托公司也不愿意看到清盘现象，有损声誉。”他说。
无独有偶，华业地产发布公告称，其子公司深圳市华富溢投资有限公司于2010年4月向中诚信托申请了10亿元人民币借款。由于该笔借款期限已满，因而深圳华富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地产开发有限公司拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组上述债务。
上述地产PE高管告诉记者，接盘房地产信托有两种方式，一是从信托公司手中直接将资产收益权打折收购；二是和房地产商交易，为地产公司偿还信托资金后，进而收购其股权。
不过，有分析人士警示风险，认为包括资产管理公司和房地产基金在内的第三方接盘房地产信托，虽然能解决房企资金短缺一时之渴，但非根治之法，流动性风险是一场击鼓传花的游戏，接盘仅是延迟危机爆发的时间，仍需警惕背后的风险。
对此，上述地产PE高管表示，对于房地产市场回暖判断是前提条件，尤其看好一些优质地段的住宅类项目。“过去两年开工率不足，一旦市场回暖，房子会立刻出手，可以收回现金，大家都赚到钱了，不存在击鼓传花。”该高管说。
压力 兑付面临流动性风险
虽然资产管理公司和地产基金出手接盘，暂时缓解了房地产信托兑付风险，但在政策基本面没有实质改善的背景下，这些金融资本也难以扭转房地产行业整体“钱紧”局面，未来房地产信托兑付压力仍然不容忽视。对于房地产信托清盘现象，有分析人士指出，背后原因是今年集中兑付压力在考验房地产商融资能力的同时，也对信托公司风控措施提出更高要求。
由于严格的房地产调控政策和趋紧的信贷政策，面临资金压力的房地产商频频借道信托途径融资，房地产信托在过去两年经历了快速增长。中国信托协会发布的数据显示，截至今年一季度，房地产信托余额达6865.70亿元。由于房地产信托期限多为1-2年，曾经为地产商输血的房地产信托今年面临集中兑付期，考验着房企愈发绷紧的资金链。
国泰君安统计数据显示，今年一、二季度地产信托到期兑付规模分别为366亿元和368亿元，而在三季度将达到全年高峰716亿元，四季度为309亿元。同时，根据中金公司测算，今明两年房地产信托预计到期规模分别为2234亿元和2816亿元，总还款额分别约2500亿和3100亿。分季度看，今年第三季度到期规模约1000亿元，其他单季度也在350亿-500亿元左右，7月起是到期年度大高峰，每月均在300亿元以上。
上述信托公司高管告诉记者，从信托计划设立之初，信托公司便会全程介入并监控房地产商的销售情况和现金流，一旦发现房地产存在兑付问题便会采取具有针对性的风控措施。
尽管如此，在销售回款不及时，又无法从银行渠道获得资金支持时，实现房地产信托的及时兑付成为摆在房地产商和信托公司面前的一道难题。因为信托产品不像银行信贷那样可以展期或追加授信，有隐性的刚性兑付要求。
对于房地产信托集中兑付压力，国泰君安房地产行业分析师李品科对《经济参考报》记者称，7月份单月兑付资金较大，下半年房地产信托还面临整体兑付压力，但开发商在上半年采取积极价格策略，以价换量，目前资金压力相对去年4季度好一些。“未来不排除一些小开发商出现兑付问题，但量比较小。”李品科称。
而在另一位接受记者采访的信托人士看来，房地产信托几乎不存在实质性的兑付风险，问题主要是短期流动性风险，房地产信托采取了充足的抵押担保措施，即使不能到期兑付，也可变卖抵押物或找第三方接盘，从而保证投资者本金安全。