最近一些地方的楼市出现了一点点回暖的迹象，开发商又开始促销了，购房人又开始排队了，楼市似乎“红五月”好像又回来了。同时，最近温家宝总理在各地调研的时候也发出了一个政策信号，要把稳增长放在更加重要的位置。有人解读，房地产市场的调控可能有放松的可能性，房价要涨，买房趁早。那么如何理解房地产市场的最新变化？房地产调控政策的走向到底将如何？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。
　　开盘售謦，连夜排队，房价向下，成交量回升，买房时令再度到来。
　　 自2010年房地产调控以来，连夜排队抢号买房的现象几乎绝迹，然而最近这样的场景却又再度出现在楼市，5月19日是星期天，尽管第二天是工作日，但是当天晚上南京市江北区的一个售楼处，却聚集了数百名买房人，他们通宵等候的是这个楼盘将在第二天早上的首轮认购。
　　 购房者：他(开发商)是发信息给他们的么，主要考虑到小孩的学区这一块，价格比较适中吧。
　　 宋璟欣(项目负责人)：我们的价格应该在区域当中来讲，还是比较有诱惑力的。
　　 记者：大概是多少？
　　 宋璟欣：大概在5800到6000左右，我认为是符合老百姓需求的一种价格。
　　 在北京，5月12日，北五环外奥运村附近的一个项目也出现了抢购的现象，开盘不到三个小时的时间，开发商推出了一栋楼的房子全部被卖光。数据显示，进入5月份以来，北京、广州楼市成交都出现了明显回暖，北京5月份上半个月住宅成交量同比上升了44%，新房、二手房成交量都创出年内新高。
　　 连夜排队抢购重现楼市这意味着什么？处于深度调控下的房地产市场发生了什么样的变化？尽管出现了短期的成交回暖，但数据显示的情况却相反，房地产投资增速仍在大幅下滑，4月份，上海以0.1%的同比降幅正式进入负增长区间，广东有6个城市出现房地产投资负增长，北京的房地产投资增速也已降到了1.4%的水平。
　　 开发商开工建设缺乏热情，土地资源也变得富余，根据国土资源部发布的数据，当前我国未竣工的房地产用地面积近40万公顷，如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率2，每套住房90平方米计算，二至三年内，市场上将会增加7000多万套住宅，按人均三十平米计算，将会解决两亿多人的住房问题，其形成的房屋供应，可足够未来十年的市场消化。国土资源部土地利用司司长廖永林表示，今年的重要工作之一就是促进以公住房用地开发建设，尽快形成住房有效供应。
　　刘戈：有现实的购房需求 也有开发商的一些营销行为
　　(《今日观察》评论员)
　　 我看了一些资料，可能有一部分购房者真的是因为有现实的购房需求，但其中还有开发商的一些营销行为在里面。比如一些开发商同时把一个市里活动，会议或者青年创业大赛和他的开发仪式放在一起，聚集很多的人气。另外就是很多促销的措施，比如登记或者有购房意向得可以抽奖，抽iPhone4、iPad等等，或者有一些优惠。所以除了真实的购房者以外，可能还是有一些营销的痕迹在里面。
　　 除了这样的一些个别的情况，我们从总的数据来看，有一家机构提供的五月前三周，就是包括北京、上海、广州等等全国十大城市的一个新房交易的量，五月的前三周比上个月还是上涨了22%，这个数字还是比较大的。
　　 此外，一些数据显示，就是开工面积现在同比有所下降，而且直接用于房地产投资的也在下降。从这个角度来讲，如果要是有一些开发商采取拖字诀，比如拖着不开发，拖着不卖房，拖着不开工，那么这样的一种情况出现的话，那有可能导致一年多或者两年以后，供应量会减少。现在更多的是由于限购令导致需求量的降低，那么如果供应量也降低的话，可能就会导致了原来的限购令所产生的作用是不是也就会降低。
　　马光远：整个房地产市场供大于求 开发商会做出理性选择
　　(《今日观察》评论员)
　　第一个案例肯定属于个案，属于整个的房地产寒冷冬天里的一丝火柴而已，也就是说不能把它理解成整个房地产市场一下子出现了一个风向标的变化，包括北京的楼市，包括通州在内也出现了5月份成交量大幅的上升。但是这个大幅度的上升，就看你怎么去解读？如果单纯从环比来看，因为4月份成交实在太惨淡了，4月份几乎可以讲达到了历史的一个冰点，起点非常低，所以在5月份的时候，整个从3000多套本身来看，前13天成交量是3000多套，这个3000多套里边还有一个因素，就是五一的促销。按照3000多套来看北京的成交的话，基本上跟一个房地产市场处于旺季六七千套，甚至上万套的成交来比的话，还是处于一个低谷的。
　　每年的5月份，我们总是看到房地产市场会有一些躁动，这个躁动的背后有些是有恐慌，有一些是对政策的担心，有些是有价格方面的因素。在两个因素得影响下，“红五月”是有可能的，第一个是政策180度的转向，我们从以前的严厉调控转向全面放松；第二是价格的明显回调。除非这两种情况出现，我想才可能有“红五月”。
　　房价到底了没？事实上就是要不要出手买房，谁来买房，以一个什么样的价格买房？这三个问题我们应该放在一块来考虑。从整个情况来看，包括统计局七十个大中城市的统计数据来看，尽管已经连续6到7个月已经在下调，但是下调的幅度是极为有限的。如果现在出手买房的真的是所谓的刚需，我申明我对“刚需”这个词从来不认可的，因为自住的这一部分人，相对于房价来讲，他是能够买得起的。现在来看，从整个尽管降到了六到七个月，但是每个月降幅是零点几。这相对于现在的房价来讲，我认为形成所谓的井喷，所谓得已经见底，我不认可这种说法。
　　国土部资源部的网站最近公布，我国未竣工的房地产用地面积现在近40万公顷，如果把这些土地换算成实际的商品房供应，以平均容积率为2，每套住房90平米计算，两到三年内市场上将会增加7000万套的住宅。对于这种算法本身，我是打一个问号的。我们从目前正在在建的面积来看，比如1到4月份在建的住宅是30多亿，按照房地产市场销售最火爆的时候，一年可能销售出10个亿，按照这个来看，现在目前在建的住宅面积销售完全可以有三年。再根据这个国土资源部去年11月发布的房地产用地市场的运行情况，已经开发的，还没有开发的，已经卖出去的住宅用地是66个亿，66个亿按照每年10亿去销售，需要6.6年。也就是说，从目前整个土地的储量，从正在建的面积来看，整个房地产市场是供大于求的。
　　开发商主要的目的是用一个“拖”字来影响政策，我们看到从去年到现在一些代表性的开发商经常告诉我们，我不建房子了，我现在投资在下降。那么投资在下降，就意味着整个住房的供应在下降，在供应下降的情况下，最终如果政策发生逆转意味着什么？意味着未来大家的需求没有改变的情况下，供应一旦减少，意味着房价上涨。但是国土资源部的这个数据恰好说明，无论是土地也好，还是现在在建的面积也好，最起码在6到7年内，我们是不担心的，供应绝对够。
　　现在国土资源部也好，住建部也好，现在就是讲要加快形成有效地住房供应。这个有效地住房供应主要是什么？比如加大土地执法，两年内如果不开发，我真的要收回，真的要罚款，真的执法。我想如果说整个房地产的执法到位，而且对开发商来讲，现在开发商的资金链已经到了比2008年更加严重的程度。从一季度本身的资金来源来看，从目前房地产上市公司的负债差不多是1.5万亿。再加上目前已经形成的六千多亿的房地产信托基金，也已经到了一个偿还期，现在整个来看，到上半年，整个的房地产企业的负债可能达到5万亿。如果面临这种巨大的资金压力，再不去建房子，再不加大开发，再不加大回笼资金，那么最不自在的是他自己，所以开发商会在扛与加快开发，加快回笼资金，降价之间，做一个理性的选择。
　　聂梅生：房地产调控的主调不会在当前放松
　　(全国工商联房地产商会会长 《今日观察》特邀评论员)
　　房地产的调控这两年来取得了一定的成果，在这种情况之下，稳定房地产调控的结果，严格执行差别化信贷、限购等等，我想这是真正的主调。我不认为房地产调控的主调、基调会在当前这个时段放松，但是是稳定，不是再继续加压，未来的房地产政策取向，我觉得这是一个很好的时机，刚需开始释放，这是整个调控的一个非常好的态势，应该抓紧这样一个态势，出台或者准备出台一些长效的机制，这样使政府的短期的这样一些行政性的(政策)逐渐有个退出的空间，然后长效的、市场化，或者说是通过税费，通过其它一些土地政策的改革促进房地产的改革和转型，现在是这样一个交替期。
　　房地产调控政策，中央政府决心不动摇，地方政府微调不断，稳增长，还要稳调控。
　　 这两天关于辽宁营口市向公务员发放5000万住房补贴的新闻，成为楼市的新热点，根据今年4月17日，辽宁营口市下发了一份文件，住房补贴的发放对象为市财政全额拨付的机关事业单位，1996年以前参加工作，无房且在年内购买新房的在职和离退休职工，申领住房补贴的职工，只能购买商品住房，年内不卖房的，其补贴指标作废。按照这个补贴方案，到今年底营口有近千名公务员和事业单位人员将陆续拿到一笔约5万元的购房补贴，补贴由财政全额支付。
　　 营口市向公务员发放住房补贴的做法迅速遭到质疑，被认为是政府变相的救市，但日前，营口市政府在接受媒体采访的时候便称，向公务员发放补贴是执行国家政策，并非为房地产拖市。
　　 实行国家政策，同样的说法不久前也出现在扬州市的房管部门，5月初，扬州市政府出台政策对个人新购买的成品住房，按照实际房屋购买面积给予合同价款最多千分之六的政府奖励，扬州的做法被认为是在刺激房地产市场销售，但对此扬州市房管局的负责人反复强调，奖励主要针对精装修住房，是为了引导消费，是执行国家政策。
　　 究竟是执行国家政策，还是变相给房地产调控松绑？事实上从去年下半年开始，对房地产调控政策松绑的悄然试探已经屡见不鲜，佛山放松限购条件的政策一日叫停，芜湖购房补贴政策三天后暂缓，尽管不少地方的试探半途而止，但半年多以来，进行政策微调的名单却还在不断加长。
　　 尽管地方政府对于调控政策不断地在进行微调，但中央政府对于房地产调控的决心并没有变化，近日，温家宝总理在武汉调研时强调，在房地产方面要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷，税收政策和限购政策，在扬州营口等城市，陆续出台放松房地产调控措施的背景下，温总理的讲话，也被业内解读为坚持限购为主的调控政策不会动摇。
　　刘戈：近期购房者对房价的预期发生了改变
　　(《今日观察》评论员)
　　 在我看来，比起供求关系，可能对于房价的预期，对房价的影响更重要。现在因为扬州、营口两个城市出台了政策，不管这个政策的性质和以前有什么不一样，但是它得到了执行，没有被叫停。在几个月前，有几个城市所谓出现了政策几日游的，但很快被叫停了，那个时候，政策给大家感觉是非常清晰的。现在由于有了整个经济形势的变化，由于又有了一些城市的所谓的新政，而且没有被叫停。再加上前一段时间的存款准备金率的调整，会释放出来一定的货币量，那么大家就觉得这个货币会有一部分会进入楼市。这样以来，对于某些想买房的人来说，犹豫的人来说，他的预期和判断发生了变化，这一部分人有可能构成了购买力。
　　马光远：最主要的决定力在于政策是否稳定
　　(《今日观察》评论员)
　　 目前房地产市场出现的种种迹象，包括地方对房地产政策的微调，包括大家对这种微调本身的看法说明了中国房地产的真正走向最主要的决定力仍然在于政策是否稳定。温总理在讲话里提到稳增长的时候，是有稳增长的举措的。什么叫稳增长？他谈了四点：第一是“十二五”的一些重大项目要及时上马，没有讲房地产；第二是支持民间资本进入铁路金融等等领域，鼓励民间投资；第三是要在消费方面要加大政策的力度，比如家电、建材下乡政策等等；第四是要稳定出口。
　　 在这四个稳定中，没有提到房地产。关于房地产，《中国之声》中，温总理在强调要稳定房地产的政策预期的前面讲了一段话，他讲各级政府一定要注意，目前是房地产调控的一个非常关键，非常敏感的时期，一定要继续坚持房地产调控不动摇，决不允许出现反复，而且他特别强调，如果这个时候，我们的房地产政策出现反复的话，这两年我们的努力会毁于一旦。所以我觉得温家宝总理的后面所讲的稳定房地产政策的预期，我们一定要领会、要解读，千万不要误读。我想对很多人来讲，如果认为政策要放松，赶快现在要买、要抢等等，我认为是不合时宜的，是对政策最大的一个误读。
　　叶檀：刚性需求现阶段可以考虑购买
　　(财经频道特约评论员)
　　房价走势不管是从货币或者从市场来看，都是一个不上不下的走势，如果你是一个投资者，那么现在是一个并不着急出手精挑细选或者未必要出手这么一个时候，现在并不是投资者的黄金时代，但是如果是一个刚性需求者，那么从我们现在的房地产的投资的比例和未来的发展趋势看，也不会有一个大幅下挫的过程。所以现在刚性需求如果他自有资金比较充足的话，是可以考虑购买的。
　　刘戈：一些城市的财政压力是主因
　　(《今日观察》评论员)
　　 关键词是在于地方，一些城市的财政压力可能是真正导致我们这个调控政策压力的一个原因。从1到4月的统计来看，现在的支出要比收入要高一倍，那么在这种情况下，如果土地收益不能够有一个稳定的来源，那么地方政府会倒逼我们整个的调控机制。
　　马光远：调控一旦放松 中国经济对房地产的依赖会越来越严重
　　(《今日观察》评论员)
　　目前能不能坚持房地产调控，能不能真正的通过这一次调控让房地产回归健康稳定持续的发展，让房地产回归居住？目前是最考验各级政府的时候，如果这个时候，我们放松的话，整个我们转型的努力，调控的努力将毁于一旦，中国经济对房地产的依赖会越来越严重，最终我们转型的结果可能不会像我们预期的那么美好。