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主持人（史小诺）：各位晚上好！欢迎收看今天的《今日观察》，一年一度的北京国贸春季房展会在今天拉开了帷幕，那今年这一张“楼市晴雨表”，它将会映射出怎样的房地产市场的气象？开发商将会拿出怎样的一个销售策略？购房者会不会买账呢？在房地产调控不放松的背景之下，房价合理回归，买卖双方又存在怎样的分歧？今天我们将会就此展开讨论。今天的评论员是中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生，和我们财经频道的评论员张鸿，我们首先一起跟着张鸿到今天的展会上去看一下。
解说：今天上午9点，2012北京春季房地产展示交易会在北京国贸中心如期开幕，来自国内近130家和国外120多家项目参展。上午十点的房交会现场，人流熙熙攘攘，场面也比较热闹。记者发现，在近50个北京本地的楼盘中，有十几家给出了一定的折扣，但大多是五环以外的项目，折扣一般在1％到2％，这样的折扣和放量比例还是显得比较审慎。而市区的房价依旧坚挺。
工作人员1：非常合理，因为二环边没有新增的土地供应了，我们是唯一的一个品质比较高的纯新盘，而且是学区房。
解说：就连北京近郊房山的一家楼盘项目工作人员，同样认为现在的价位并不算贵。
工作人员2：现在的均价在1.5万元至1.7万元（每平米），住宅的话，基本都在尾盘阶段了。
记者：你觉得这个房价还有再降价的空间吗？
工作人员2：我个人觉得不大太可能吧。
解说：相比开放商的淡定，来看房的市民却有着完全不同的想法，观望情绪依旧浓厚。
市民1：高。
市民2：高。
市民3：还是偏贵。
市民4：随便看一看。
市民5：随便转一转。
市民6：五环以外应该在1万（每平米）左右。
市民7：昌平我觉得1.3万（每平米）就差不多了，现在昌平的房子全都是2万（每平米）。
解说：今年26岁的小李，毕业于北京财经大学，从事投资理财工作，有着不错的年薪。小李告诉记者，他在房展会上转了近2个小时，最大的感受是展会上，北京本地的楼盘太少了，市区的楼盘他根本不敢考虑，就算郊区楼盘的房价也还是应该再降一降。
小李（市民）：今天看房不是很满意，因为现在北京参展的项目并不是很多，没有找到适合自己现在能接受的项目。在五环以外的项目，如果说均价在1万元至1.5万元（每平米）之间还可以接受。
解说：房展会上一位四五十岁的阿姨，同样为年轻白领的购房压力打抱不平。
市民8：小白领在北京挣1万就不少了吧，都买不起，小白领爷爷的钱，妈妈的钱都给了小白领，你现在买的起吗？买不起。
解说：就北京的房价走势，房展组委会副秘书长郑向东有着自己的判断。
郑向东（北京市房地产展示交易会组委会副秘书长）：整个北京是个结构性的，在城市核心区内，包括四环以内价格可能还比较稳定，现在大幅度调整，或者说市场供应的主力，也都是在通州、房山、大兴、密云，这样的一些远郊区县，所谓北京已经进入一个郊区化时代。去年像通州炒得过高，现在回到1万多元（每平米），我觉得是回归到一个理性的区间。
主持人：我们说每一年的这个春季房展会，可以看得出来是当年这个房地产的一个风向标，那么本次的春季房展会是从今天开始到8号结束，我们没有去房展会的现场，张鸿你去了，你在现场最直观的感受是怎么样的？给我们描述一下。
张鸿（财经频道评论员）：观望和胶着。就是谁都不知道未来会怎样。
主持人：对。
张鸿：从买房人，参观者的角度来说，可能希望未来房价会下跌，所以迟迟不愿意出手，几乎很少能看到有买房者和那个售楼的那个人能具体谈到价格，就是砍价，说能不能再打点折，很少到那种程度，说多少钱？便宜了吗？位置在什么地方？基本上就关心这些东西，然后拿一堆资料就走了。
主持人：就了解一个大概。
张鸿：对，如果一个没有去过北京春季房展会的人，他会觉得里边挺热闹的，但是如果像我们这样每一次春季，秋季都去，那就会觉得现在有点冷，但是呢，外地的，你看北京以外的这个展团，已经开始占到了北京本地，原来北京自己有一个厅，现在那个厅里边已经让给很多外地的，比如海南什么这些投资性的房产，然后外国的，就是它越来越像一个全球房地产的投资嘉年华，而且今年真的把那个叫海外地产嘉年华。
主持人：这个招牌已经打出来了。
张鸿：对对，真的放到了一个招牌，特别大的一个招牌。
主持人：但是我想像可能外地的这个房子，楼盘拿到北京来卖，可能这个气氛也就是观望气氛仍然很浓吧？
张鸿：还真的很多老年人，很多老年人，真的去探讨海南的那些房地产，因为很多的号称有养老项目，很多北京的老年人都在那，真的就在那些项目上谈到了具体的价格，谈到具体待遇，回报等等等等，谈的特别详细，反而是北京本地的这些房子，可能他们没有那么关注；而且，卖房者会说我们已经优惠了，包括组委会说，我们优惠幅度比原来都大一些，但是你看到买房子的人他就会说，你这个幅度我在售楼处基本上也是差不多的，而且即使这个幅度，就是你这九八折，九五折，九三折，好像离我还是挺远的。
主持人：相对比较冷淡的，我觉得确实是现在关于房地产今后未来一段时间的走势，可能现在意见挺多的，它是多投的一个方向，不像以前，可能都觉得肯定会涨，可能是过了这段就会涨，它意见太不太统一了，曹老师的观察是怎样的？
曹建海（中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任）：这个房展会现在看起来就像一个买卖双方，实际上就像这个敌对的双方，观察敌情，搜集情报来了，过去的房展会可能就是，实际上是一个交易大会，现在看起来是个展示的一个平台，搜集对方的信息，都在了解对方的是什么样的心态，这样一个胶着状态。开发商现在看起来就是，由于2月份，3月份这个成交量在上海，北京呈现了明显回升，现在好像是有了一些底气，但对消费者来讲，现在应该说是，现在也是买房的一个低潮，心里上一个低潮，所以说这个时候就胶着是非常明显。我觉得就是今年的这个房展会，应该是跟2009年的春季房展会相似的。
主持人：也是相对比较冷。
曹建海：非常相似的地方，也是交易清淡，大家相互观望，但是09年之后那个3月份，事实证明很快是一个小阳春，成交量和价格迅速的在4月份到6月份出现了一个上升的一个阶段，之后就不可收了。
主持人：今年应该不一样。
曹建海：今年的情况开发商现在有了一些底气，所以他不打折，打的折扣是很小的。
主持人：他的底气来自哪？不都着急回笼资金吗？
曹建海：那可能还是前一阶段这个成交量回升了，因为在过去几个月，一直是同比都是大量的，成交量上收缩是非常大的，甚至环比是收缩的。
主持人：前段时间好一点吗？
曹建海：前段时间出现了上涨，这跟一些开发商，就是一些二三线有一些地方，或者就是一线城市郊区打折的活动。
主持人：促销的手段比较多。
曹建海：促销的力度比较大，所以成交量比较大了，那么我觉得这次跟09年相比，对开发商来讲我觉得没有什么可指望的，这个主要有几点区别，像09年的时候，3月份那是央企大量介入和扩张的时期，那现在是央企房地产业务退出的时期，那么09年那是我们有一揽子的经济刺激计划，经济振兴计划。
主持人：所以可能背景是完全不一样的。
曹建海：现在这个时期没有经济振兴计划，我们是把经济速度降下来了，而且是我们把结构调整当成一个发展的主线，那么还有一个重要的区别，当时对房地产有很多的鼓励的，信贷和税收上的鼓励政策，现在我们是实施的是最严厉的限购，限贷政策，这样三个不同呢决定了后期这个小阳春是不可能出现的。
主持人：想买房的老百姓现在特别想揣测到这个开发商到底怎么想的，因为这决定大家后面到底是坚持这个价格不动，还是说有可能会放松，所以接下来这个片子呢，我们一起来看一下，这个开发商参展他们会有一些怎样具体的变化，到现场去看一下。
张鸿：在房展会上逛了两个多小时，我最大的收获，就是手上这一堆房地产开发商的宣传材料，我发现绝大多数的参观者都和我一样，好像对买房并不着急，而是来看一看价格，看一看方位，很少有人能和售楼者谈到最后的砍价环节，所以，房地产展示交易会，交易的痕迹正在变得越来越淡，连我们过去经常见的买房班车已经难得一见了。
解说：尽管现场还是人头攒动，但多数看房者还是以观望为主。记者经过观察发现，几家国内地产巨头，万科、金地、首创等去年参展的企业都没有出现在展会现场。以前独成一体的北京房企展区面积也有所减小。在国家加强房产调控的大背景下，房产企业普遍感到了重重压力，特供房源之类的打折销售花样百出。对于开发商来说，压力与机遇并存。
参展商1：今年总体从客户总的过来的数量上面，包括质量上面，都有所提高，从今年年初开始到现在，（业绩）稳步的在上升，总体（企业的）未来趋势还是比较乐观的，但是说目前的压力也非常大。
参展商2：压力肯定是有的，但是我们的项目，首先我们项目种类比较多，它有那种产权式酒店，也有精装公寓，商业地产，不限购，不限贷，所以说不管是产品还是地段都是比较好的，所以说（调控）影响不大，对于我们（企业）。
解说：而与之对应的是，外地开发商热情高涨，海南万宁等一些外地开发商的房展项目更是组团前来，声势浩大。北京房展会的重头已经在向外地及国际参展商倾斜。内容也从单纯的买房向投资休闲等多方面扩展。
郑向东（北京市房地产展示交易会组委会副秘书长）：第一个就是国际的（参展公司）去年比较积极，（展位）订的比较早，因为国外他要有一个周期，去年我们秋季（房展会）以后就开始预定展位，这样的话，他（参展商）积极性比较高，把展位订的比较早。
解说：而作为本次展会的重要组成部分，海外置业的开发商参展数量也在持续增加。在国内购房之外，海外房产投资成为了房展会具有吸引力的展销新卖点。中国也是他们所看重的新兴市场。
海外参展商：我现在是第三次（参加展会）了，现在呢，（购房者）他们问的问题已经非常非常专业了，我想，我明年应该会带更多的公司来。
主持人：刚刚我们看了这样一个片子，同时我们知道在前两天，温总理在地方调研的时候也是表达出，要坚定不移地继续实施房地产调控的政策不松动，那么前段时间我和银行的朋友也是谈起，就是他们在贷给房地产的这个贷款方面，也是有明显的数字上的减少，就是百分比上面，所以我觉得现在的日子对开发商来说真的是一个，到了一个很紧要的关头，这个决定他后面政策将会怎么变，张鸿你的观察，除了在现场以外，然后咱们揣摩一下，开发商现在心里想的是什么？
张鸿：开发商还在撑嘛。
主持人：还在撑着。
张鸿：就是因为我们看，现在看上市公司陆续出来这一些年报也能看到，就是他们库存在加大，压力很大，所谓库存就是存货，他需要继续把它卖掉，变成现金，然后资金链这边吃紧，我在现场也能看到，也能感受到，开发商还是不像建海说的，说放弃幻想，其实还是心存幻想的，就是他们会觉得，接下来可能会有宽松一点的货币政策，虽然我们不叫宽松货币政策，但是可能会比去年松一点，这个松一点虽然我们说是结构性的松一点，但是他们会盼着那个流到房地产市场来，特别有意思的是，我在现场看到一个去年我们秋季的时候，已经看到的一个海外的一个中介，他说来卖美国的房子，他说只要咱们这边调控能控制住，他那边房子就好卖，因为这个投资需求就到他那去了，然后国内这个开发商会说，你看，他们那边问价的多吧，那是什么？那就是刚需，就是投资性需求，一旦这个稍微有点放松那些人就会回来，所以他们也会因此而有一些信心，所以，就是整个上来看，就是你刚才已经说了，说买房的人在看开发商有什么计谋，但开发商其实也在想这个政策会怎么样。
曹建海：现在开发商主要面临的局面就是，房子很难卖，出售量是很小，所以库存压力越来越大了，所以说五百家企业可能它的库存，实际上就包括它的进货，还有在建工程，进货主要是土地了，在建工程和这个已经形成商品房，形成可销售的库存，这是期房和现房，这个下来有5万亿元的价值，所以对他们来讲压力还是非常大的。
主持人：那无论大开发商，还是小开发商，还是尽量把库存赶紧销出去吧？
曹建海：不是这么想的，现在开发商还是，因为开发商很多挣钱，主要是靠土地升值的，只要是这个市场一旦能够转热，就是价格一旦回升的话，成交量就会迅速的扩大，所以中国的房地产市场是买涨不买落的，所以越跌越没人要，所以很多开发商历史上就是靠的是价格上涨，土地升值来来发的财，挣的钱。所以现在他们对这个调低价格，就是以这个量，以价格来换成交量，这个他们历来没有这种经验，所以也不想这么做，但现在看起来必须这么做。
主持人：那么在目前这种胶着状态下，在这种观望气氛之下，我们这个房价，它到底有没有一个比较相对合理的区间，比如说无论对开发商这边来说，或者是对于买房子，老百姓来说，哪一个区间是他们双方都比较认可的？先进一段广告，广告之后，我们马上回来和两位评论员继续就这个话题进行探讨。
解说：“去库存”是否成为房企未来关键词？房价合理回归你说我说，到底市场“底”在哪里？《今日观察》正在评论。
主持人：欢迎继续收看今天的《今日观察》，今天我们继续一起来关注一下北京春季房展会，刚才我们说到什么叫做一个房价的合理区间，可能老百姓觉得是比较一头雾水的，业内人士也很难从一个具体的数字上来讲，因为它是可能随着一个大环境的变化在不停的在波动这样一个价格区间，那两位对这个价格区间怎样是合理的，是如何判断的？怎样讲？
曹建海：住房的需求基本上一个是投机需求，一个是消费需求，消费需求是在很多国家是主要的，但是在我们有的方面叫做刚性需求，实际上如果只要是价格调整了，你的需求有变化的话，这就不是刚性需求，实际上是一种消费需求。随着价格回落，那么需求量会扩大，随着价格上涨，需求量会减少，但是投资需求，投机需求呢，特别是投机需求，它是越涨越买，因为它主要是为了房子在高价脱手，主要是预期上涨，所以越涨越买，这个时候就脱离了基本的一个规律。
主持人：那合理的区间，是不是可以从咱们收入，平均收入上面，怎么样一个价格比能算出来？
曹建海：如果这个投机需求被消除了，实际上最后剩的都是消费需求的话，那肯定要受到收入的约束。在国际上就是一套房子的价格跟家庭收入的比较就是3到6倍，这是一个常识，这是个规律，因为实际上如果你从银行贷款的话。
主持人：我们现在的房子价格和收入的比大概有一个数字吗？
曹建海：我们在全国平均，目前就是大概8到10倍左右。
主持人：那就是太高了。
曹建海：如果像一线城市大约都是20倍左右，所以我们做过一个计算，像北京的买2万块钱一平米的房子，买一个小户型的，就是90平米的房子是180万，而北京2011年的家庭收入就是10万元左右，不到10万，这样看来房价收入比就是18倍。
主持人：这样看来这个调控真的是必须要坚持下去才行。
曹建海：这个房子肯定是一般人是消费不起的，因为就是你有60万的首付，贷款120万的话，那么你用20年的期限来还的话，每个月会还5000块的本金和3000块的利息，这每月是8000块正好是你全年的总收入。
张鸿：我们现在的政策其实就是一个以时间换空间的这样一个概念，就是先用行政手段，限购，你先不买，先别把这房价一万块钱一下炒到三万块钱上去，好，在这，然后接下来大家收入水平也会上升，你总体的保障性住房等等的这些供应也在加快，等等综合配套措施，我们不要忘了，房地产调控的这个政策，我们这调控的手段可不是一条，我们有时候是6条，有时候是8条，有时候是10条，有时候是11条，都是一个综合的组合拳，所以这些东西我们都要看到，而不是光房价这一个摁住，摁住以后，比如说你的收入水平，你大概你再涨一点，人均工资达到了5000多块，6000多块，相对来说你就会觉得一万块钱的房价，你的增速超过了房价增速，这样房价收入比就会降一点下来，就会合理一些，然后有一些区间的人，就是结构性的，有一些人不用到这个地方来买商品房，他可以有公租房了，保障性住房等等这些更合理的分配，所以你这个需求也会减少，那房价也会下来一点。其实我们现在看到的就是说，不能光把目标集中在房价本身上，我们要关心的是整个调控措施，我们是不是这一系列的组合拳都在去做。
主持人：就房子价格问题，我们再来听一下网友的评论，看他们是怎么说的，这位朋友他说，“一线城市的房价现在肯定是降了，但是降了多少，降到位没有还很难说，楼市调控要治疗到位不可能是一朝一夕，我们必须要有耐心”；这位朋友他说，“一线城市的房价在降，但是很多在微降，离这个房价回到合理还相去甚远。那么从全国各地来看，凡是采取降价销售的楼盘大多取得了不错的销售业绩，显著的放大了成交量，但我不认为此时是买房的最佳时机”。
那就这样的一个话题，我继续来听一下财经频道特约评论员他们的观点和说法。
陈国强（中国房地产学会副会长）：我们如果以北京为例的话，目前应该说，楼市一个整体的情况是，房价是稳中有降，应该说多数的项目在价格方面滞涨，或者有所回调，所以在这样一个市场的状态之下，我觉得对于购房者来说，特别是具有买房资格的群体，我觉得还是应该抱有一个更积极的一个心态，就是如果市场上符合需求，符合预期的楼盘，价位达到心理价位，我觉得还是以更积极的心态来面对，不能一味的被动的，消极的等待，有可能这种等待，或者这种观望，会错过合适的项目。
主持人：节目最后我们还是回到这个春季房展会上，因为这两天正好在国贸举行，那这个时候老百姓想要去看房的人其实很多，但是买房，到底下不下手，两位评论员给一些建议。
张鸿：千万不要轻言抄底，因为你不知道底什么时候来，你也不知道底什么时候结束，但是有一点可以肯定的，就是房子作为一个投资品，恐怕像07年以前那样的暴涨的时代已经不大可能，所以如果是自住需求的话，那我想什么时机大概都是合适的，如果是投资性需求的话，还是等等。
主持人：曹老师呢？
曹建海：我觉得这个投资性需求，特别是投机性需求，我觉得就是应该是这个时代已经一去不复返了，再想买了房再升值，再赚钱，这个时代可能已经过去了，消费需求当然大家也希望就是能越便宜越好……
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