由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2012”年会于2012年3月17日-19日在北京钓鱼台举行。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在演讲中表示，房地产金融产品，在2012年会有明显快速的发展，资金来源会定向多元化。

    以下为演讲及问答实录：

　　巴曙松：谢谢，在这个会场是讲金融。我们搞金融的讲房地产，所以就谈一点看法。现在谈房地产的转型，直接的推动力是近期房地产一系列调控的措施。在理解调控政策方面，不能仅仅理解为对房价的打压，包括有一揽子的措施，包括一个给房地产区域投资化，以及重点是满足刚性需求的重要表现。
　　我们可以分为许多需求。第二个推动力量就是中国跟城市化快速推进，和人口重新分布。在2011年中国的城市超过50%是带有标志性的一个指标，从趋势来看，我们城市化的过程还在推进。每年还是差不多上升0.8个百分点。城市群的形成和城市人口重新布局也使在城市里面房地产需求量出现明显上升。
　　我们看到从整个城市化推进的进程，未来中国还会产生更多特大城市的大型城市。这些部分房地产的供给方面是主要的矛盾。刚才几位专家都谈到了区域的调整，其实很多跟随着这些产业，从发达地区向中西部迁移，也使得这种区域格局的调整，为房地产发展开拓了一个新的发展空间。
　　我们看到现在的一线城市，这些限购销售回落的比较快，但是总体的房地产投资数据还在比较高的位置，跟区域结构的转变有直接的关系。同时从去年开始，保障房大量的建设，一方面对商品住房回落有影响，同时也加速了在房地产市场一个市场轨和保障轨这样“双轨”体制大致的轮廓成型和合理的分析。
　　总体来看我们也研究过日本早期的，不同城市化阶段的，市场主要的，主打的保障房和市场商品住宅的比例。在城市化启动的初期，日本房地产占相当大的比重超过一半以上。如果我们三千六百套全部建成，到2015年底，我们保障房的忖量大概占比就达到了30，这可以弥补前一阶段保障房建设的缺失。
　　从2012年的情况看，大概保障房预计新开通的目标700万套，2011年的保障房在2012年进入后续的施工期，加上新开工的700万套，2012年会进入保障房施工和竣工的高峰期。
　　这对于形成市场轨和挑战轨“双轨”运行和合理分工，和下一步的调整，房地产正确定位有很大的重要。从转型的第二个方面来看，中国的整个房地产市场非常的分散，所以这一轮的转型和调整，会有细化、专业化的提高。我们看到2011年全国地产的销售前20强，他的市场占有率，已经开始从最开始的10%不到，现在已经逐步上升到了25%。不同的地产商策略开始出现差异化，我们既看到了做量的，布局核心城市，中高端楼盘的高增值。
　　第三类就是强调普通住房开发销售，多业态的尝试。
　　第三个转型的方向，就是房地产金融产品，在2012年会有明显快速的发展，资金来源会定向多元化。2008年，2009年的这些规模很大，贷款规模也很大，但是期限基本上是三面，今年也是信托管控的高峰期，在销售没有明显改善的情况下，房地产金融的服务业，房地产金融能力也开始成为房地产行业的核心竞争力。
　　所以把金融人员放到房地产来讲，一定要找到一个理由。2012年我认为是房地产金融启动之年。
　　第四个就是区域分化。已经披露年报的上市公司，从他的一线城市，三四线城市的土地布局情况看，分化已经开始越来越明显。从土地出让的区域结构和土地出让金的比例看，中西部明显的上升，沿海不是影响比较大。
　　从中国的城市化推进来看，尽管现在房地产调控面临的压力还比较大，但是从长期来看，传统住宅开发还是有比较大的成长空间。
　　一个可以比较的数据，就是在2010年的数据，我们城市家庭住房套数里在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右，成套的住房和现在城市相比还是有一个缺口。在这个缺口达到1：1消失之前，供给是主要的问题。所以传统住宅开发的空间，还是有比较大的生产空间。
　　从这些一线的城市来看，从国际经验来看，在一线城市的商业地产未来成长空间开始显现。从住宅不同商业地产起步期往往比较晚，但是持续时间就比较长。国家经验表明，在人均GDP3000—8000美元往往是商业地产的起步期，八千美元以后到了一个加速发展期，到两万美元以后进入一个成熟期。在起步期新增的供应往往比较快，目前总体上处于起步期。一线城市开始进入一个加速发展期。
　　目前我们商业地产基本的情况，零售物业里面大部分还是低端的。写字楼里面甲级写字楼占的比较小，在仓储业的仓库里面，70%修建90年代以前。这几个方面有一个巨大的商业市场的需求空间。
　　可以看出世界大城市的比值在5%—20%，而我们中国一线城市只是46%，所以往往一线城市的商业用地，目前开始凸显他的成本空间。从北京的情况看，从具体的数据看趋势已经开始显现。从土地成就结构可以看出房地产行业业态多元化趋势已经越来越明显，谢谢各位！