地产行业借钱成风，但地产私募基金（PE）也并未如外界揣测般风光与钵满盆溢。
“不缺项目，缺钱，行情不好，钱是越来越难找了。就算已经募集到位的基金，由于是分期出资，我们也会担心那些承诺的资金额在第二次、第三次募集时出现缩水。现实中已经有这样的情况。”2月15日，一位地产PE的渠道负责人坦言，自去年冬天以来PE的募集是愈发的窘迫。
在创投界的从业中，这种感受并非孤例。而实际上，在国家发改委逐渐加强对PE行业监管与市场增长遇冷，LP（有限合伙人）投资更趋谨慎的双向胁迫下，PE行业的资金募集形势早已失去了“全民PE”光环。其中，民营地产PE的受挫更是首当其冲。
清科研究中心在2月发布的《2012年中国LP市场预测》中也认为，时至2012年基金募资新周期，“市场资金的供给速度将增速放缓”，2012年的募资将是PE行业大问题。
“所以我觉得，将来的趋势是，可能基金要分化了，从现在开始也在洗牌。”对于未来，东方富海总裁创始合伙人程厚博认为创投界也将不可避免的遵从二八定律，行业资源将更多地向更有专业背景、更有特色、更能创造持续价值的PE团队靠拢。
壮志难酬
“大家满世界找钱，但能按原计划募集到位的少之又少，大部分都是壮志难酬，都有难言之隐。”前述地产PE渠道负责人认为，募集资金仍是民营地产PE所面临的最大难关，“而且，现在这个难关是越来越难了”。
导致变难的原因，在多数的观点中，无外乎行业监管对PE募集、运作的从严，PE泛滥且运作周期拉长以及LP惜金心理增强。
就在上周，一则“国家发改委强制执行LP出资门槛1000万元”的消息再次惊动市场。这无疑意味着大量中小散户LP的挤出。
“在去年12月国家发改委下发的《关于促进股权投资企业规范发展的通知》中就已经‘建议’门槛为1000万元，这中间就已经暗含了‘要求’。这一通知从今年的2月7日生效。”盛富资本总裁黄立冲认为，从监管意图上，“建议”与“执行”并没有太多区别。
在此之外，更让PE从业者头疼的是，该《通知》同时要求，以集合信托、合伙企业充当LP的（符合有关条件的股权投资母基金除外），将打通计算投资者总数。
“也就是说，通过信托充当单个LP的做法行不通了。”河山资本总裁曹少山此前在接受记者采访时认为，这将对过于依赖信托、第三方理财等资金渠道的私募基金造成较大影响。“尽管母基金模式例外，但要在发改委备案母基金也并非易事。”
除了政策对PE资金募集来源与渠道的监管趋紧外，来自市场自身的变化，也让大量的LP对地产PE提高了要求与警惕。
一方面，清科研究中心认为，2011全年境内的私募股权市场波澜不断，从上游资金整体供给情况来看，由于银根紧缩、房地产、股市等主流资产估值下跌，资金有限的LP暂被套牢且自顾不暇，市场的资金供应在减少。
另一方面，前述地产PE负责人认为，地产PE多是给项目建设融资，地产调控的持续，也让LP对资金运转周期的风险判断更加谨慎。“现在的LP比过去更加看重PE的品牌、业绩、团队，很多缺乏特色的地产PE不但很难打通银行、第三方理财的通道，也很难打动个人投资者。”
LP的这种反应并不意外。在私募股权投资的“募、投、管、退”四大环节中，募集资金打头阵，所以当市场、行业环境有所变化时，最可能发生策略调整的自然也当属掏出“真金白银”的LP群体。
来自清科研究中心的市场统计数据，也很好地表明了这些因素综合作用下的结果。数据显示，自去年8月份以降，PE行业的募集规模就不断下降。今年1月份，国内VC/PE市场基金募资及投资更是双双跌进低谷。全月仅5只基金完成募资，远低于2011年月度平均水平，为2011年以来月度最低水平。
“基金没有资金还叫基金吗？”面对募集难的窘境，一位PE投资人士在调侃时，无奈之情流于言表。
行业分化
面对市场的变数，包括程厚博在内的多位从业人士都认为今年的创投市场格局将发生进一步的集中与两极分化。
清科研究中心的傅喆坦言，在行业竞争加剧、新一轮洗牌将至的大环境下，市场中的机构仍需继续募集资金准备“过冬”。但由于募资难度加剧，新募基金数量和金额增速将较2011年有所放缓。
这意味着，2011年没有备足粮草的PE，今年将面临更加困难的粮荒。“市场中也将出现基金后续资金无法到位导致青黄不接、后续投资无法推进的情况。”傅喆表示，对于部分私募基金今年将是生死攸关。
具体来看，部分缺乏品牌业绩、运作模式不清晰、规模偏小的中小私募股权基金将面临LP回撤资金以及后续资金违约的压力，最终有可能导致份额转让或清算的命运。
如何才能闯过这一关？
“市场资金将更多地向有获利能力、对市场适应力更强的投资机构集中。也就要求在管理上地产PE要更有特色，比如说有专业背景的，或者投资判断是超前的，风格差异化的且能够持续良好业绩的。”一位地产PE管理人士认为这是募资渠道突围的前提。
而在具体的突围渠道上，各地产PE也是使出浑身解数。
“民营地产PE更多的仍是利用各种途径的社会个人资金，发改委也并没有完全截断中小LP的投资路径。”由于前述《通知》中表示，母基金形式的私募股权投资中，信托等有限合伙机构仍可充当单一的LP，该地产PE管理人士表示正在研究与其他机构共同发起母基金形式的PE。
此外，对于信托途径，曹少山也曾向记者表示，“监管层并没有禁止PE与信托之间的合作，接下的合作肯定是朝向合规的创新，双方也依然存在合作基础，比如，信托公司为PE提供合格的机构投资者。”