解说：居住证满三年，第二套住房由能买到不能买，上海楼市政策上演一周秀，说松就能松，说紧也能紧，限购政策为何成了松紧带？《今日观察》正在评论。
    主持人（史小诺）：各位晚上好！欢迎收看今天的《今日观察》。今天我们一起来关注一下房地产的话题。这几天，这样一张小小的上海市的居住证，成为了很多人所关注的一个焦点。因为就在一周前，从上海传出消息：持有本市居住证的外地人，只要满上三年，就可以和本地人一样，在上海购买第二套住房。这被外界解读为，上海放松了此前严格限制外地户籍购房的做法。但昨天，上海市发布了一份文件，却又否定了这一做法，称要严格执行限购政策，持有居住证的外地人只能买一套房。那么一松一紧，上海市关于限购的政策为何会发生如此大的变化？从今年年初开始，几个城市陆续传出了要放松限购的消息，这又只是偶然吗？
    今天我们的评论员是张鸿，还有中国社科院的曹建海教授。我们首先一起来看一下，在上海，这一周的时间里，限购令由松到紧的变化。
    解说：外地居民持上海居住证满三年，到底能不能买第二套住房，上海房产政策最近的朝令夕改，引发广泛关注。
    嘉定房地产交易中心客服人员：不可以买第二套了，只能买第一套。
    记者：不是前两天都说可以买的吗？
    嘉定房地产交易中心客服人员：那是政策刚刚变，就这样子。
    记者：你这边是嘉定房地产交易中心吧？
    嘉定房地产交易中心客服人员：对，我们受上海市指导的。
    解说：这是这两天记者采访上海一家大型中介时得到的答案。
    中原地产闵行区销售人员：我们上午接到通知，开始说是闵行区持上海居住证，不能买第二套，但是下午一点钟接到通知又说，持上海居住证不管是不是满3年，都不能买第二套房子。
    记者：就是整个上海现在满3年都不能买了？
    中原地产闵行区销售人员：对。
    解说：但就在一周之前，记者在采访中得到的回答却完全不一样。
    上海房地产交易中心业务咨询人员：其实这个文件去年就开始了，只不过很多人不知道，新闻现在重提一下，你们就都知道了。
    解说：居住证满三年，购买第二套住房，从能到不能，一周的时间里究竟发生了什么？
    上周，从上海传出消息，外地户籍居民持上海长期居住证满三年，就可以享受和本地户籍居民同等购房资质，可以购买第二套住房，而此前，外地人即便符合条件，也只能购买一套住房，这一做法引来了外界对于上海放松限购政策的怀疑。
    但上海市房管局有关人士在接受采访时表示，这一操作办法，从限购政策实施之初时，就已经执行，并没有发生改变。
    但短短几天，局面出现了戏剧性逆转，27日，一份名为《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系通知》的文件，又在上海市房管局官网发布，其中，针对限购政策中，本市户籍居民家庭做出了重新定义，本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及由本市单位职工集体户口的居民家庭，外地居民的二套房限购政策，被彻底打回原形。
    蒋慰如（上海市房管局房地产市场监管处副处长）：我可以很负责地告诉大家，上海市的住房限售政策没有改变，上海市政府也已经明确了，本市将继续全面贯彻国家的关于房地产市场调控的一系列的政策和措施，政策不改变，力度也不放松。
    主持人：我们通过这样一个片子看到的实际情况是在一周前持有上海市的居住证满上三年就可以购买二套房和本地户籍的居民享受的是同样的政策，但是一周以后，这个说法已经改变了，就是绝对不可以买第二套房。
    但是我们发现的是上海市的相关部门的负责人，他们说法好像，其实我们的政策一直没有变化，我们从来都是一贯的态度，好像有意地淡化一周前的这样一个政策，那么就这样一个解读来说，我们应该怎样来看待他们松有没有松？有没有继续地贯彻下这个限购政策？
    曹建海（社科院研究生院教授）：我觉得他们两次的发言，应该都是理直气壮的，都是我们坚决执行中央的房地产调控政策。
    主持人：我们是一贯的，对，对。
    曹建海：只不过就是在前面就是一个对居住证长期居住满三年的，就可以买房，就可以买第二套房，就是等于说在本地户籍的定义上做了一个重新定义。
    所以这是一个应该说一般人，就是一般人很难看透的，所以上海人就觉得，这个我们可以蒙混过关，但是大家识破了，因为这段时间大家讨论最多的是上海的放松，因为上海一旦放松，可以说这个对于全国的房地产调控影响是太大了，因为小城市，过去的小城市，现在这么大的城市，是第一经济，就城市如果它要放松，应该很多城市都可以学习，所以说，这个一旦是不管不问的话，我想后果是非常严重的。
    张鸿：对。
    曹建海：所以动机呢，我想就是很清楚，那就是缺钱了，上海根据2010年数据，土地出让金相当于财政收入的60%，如果说就是全部把土地出让金财政收入加起来，那么上海的土地出让金也占到政府收入的40%。所以这一笔钱在调控下肯定是大幅的缩水。
    张鸿（财经频道评论员）：他说他们缺钱了，为了钱，我相信上海市相关部门，包括政府部门，它绝不会同意这种说法，因为我们一直没有放松，因为中央要求调控不能放松。所以你去任何一个地方政府采访，他都会说，我们坚决不会放松。所以这个时候我们要学会，不光听其言还要观其行，就是他这个行为到底是不是放松了。所以其实这个事关键点就在哪呢，就在本市户籍居民家庭到底什么意思。
    主持人：是。
    张鸿：如果按照去年1月31号出台的上海市调控政策的话，在第七条里边明确说，就是本市户籍居民家庭，已经有一套的，可以再买一套，然后非本市户籍家庭，就只有这两个区别。但是在一周前，上海市自己的房管部门的负责人，开始出台解释说，说这个只要持有居住证三年，也算本市户籍家庭，只不过你们原来没理解透，我们政策没变，但是你现在要重新理解。
    主持人：对，所以他有这样一个说法，他说其实这个文件去年就开始了，只不过很多人不知道，新闻重启一下，你们会发现我们一贯的政策是这样。
    张鸿：但是连中介也不知道，连那些拿着本市户籍居住证三年的这些人也不知道。
    主持人：他们也不知道。
    张鸿：刚刚知道，高兴了一个星期，但现在马上又告诉你，所以这次出台的，就是昨天刚刚出的说本市户籍居民家庭，有一个明确的定义，是指本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口。
    这个我们理解没错，就是我们从一开始，这政策我们就理解没错，只是他当中松了一个口子，就像松紧带一样，它当中他把它松了，然后呢，现在又给它系紧，最初的时候也是紧的，但是他告诉你，你质疑他的时候，他告诉你，你看这不就是松紧带，我们一直说的是松紧带，但是他当中有松有紧，这个在他手里。
    曹建海：就耍了小聪明，他以为大家没看透，或者说像芜湖也许就是采取了就是免税，然后补贴，然后落户，一系列政策，这个就是像全裸，全裸一出来，大家看的很清楚，是吧，那么他这个也许是彩绘，所以他以为给大家，我穿着衣服，但是仔细一看，仍然是一种就是明显的放松。
    主持人：就像刚才两位所说的，其实上海限购政策的焦点，我们发现它是集中在了三年居住证，到底三年居住证我们应该怎样来理解？是不是和本地户籍的居民享有同样的政策，能不能购买第二套房的这个问题上，那么就这样一个问题，它对于上海房地产的市场，以及可能对股市和相关的其他城市的市场会有哪些影响？我们接下来一起来听一下复旦大学经济学院尹伯成教授的说法。
    尹伯成（复旦大学房地产研究中心主任）：这次这个叫停，应该说影响是很大的，一个就是可能会影响到有满三年居住证的人他们的购房愿望，现在上海有居住证的有60多万个家庭，如果这60多万个家庭，都要买第二套房的话，那对上海的房地产市场等于这个调控，限购的政策就等于取消了，这个影响最主要的体现在对市场预期的影响。
    因为人们从一个星期前上海市房管局透露这部分家庭可以买第二套房了，市场上马上就做出了反应，大家认为限购现在要开始松绑了，这样就使得许多有刚性需求的人，他们觉得市场在限购政策松绑的情况下，可能又要炒起来了，非常恐慌。
    主持人：我们说就是本地人和外地人是同样的标准，使用同样的标准，这在户籍制度上，好像是一种改革，我们也是乐于看到的。但是对于这个楼市调控和限购的政策来说，它好像又是一种松懈，这是不是一种矛盾？
    曹建海：我觉得这不矛盾，户籍改革它是一个长期的改革目标，它需要循序渐进的，跟这个户口在住房、跟教育，还有就业在医疗多个方面进行挂钩，这个因为涉及到很多利益的再分配，需要逐步的推进。在很多领域都可以通过户籍改革，通过其他方式。
    主持人：还可以从其他方面，民生、福利、教育，就是怎么讲，去医院看病，这些方面可以拉近。
    张鸿：上海在居住证这个政策上，其实是想居住证享受着很多和户籍同样的待遇，就是已经做的很好了。
    但是呢，这个问题恰恰是刚才曹建海说的，就是他在房地产这个调控的领域里边，我们看到的它不是一个就是像芜湖那样，非常赤裸裸的一个政策，它恰恰是有一个户籍的一个放松，然后让你看到这有彩绘。
    主持人：好像是进步。
    张鸿：是有彩绘，所以从根本上，我们觉得它如果我们和最近国务院办公厅刚刚发布的《积极稳妥推进户籍管理制度改革》的通知来看的话，肯定是符合户籍制度改革的渐进式这样一个需求的。
    但是在房地产调控，因为房地产调控最初只有两个，一个是调户籍，按户籍来调控，当然这个也引起很大非议说户籍本身这个改革的这个方向的问题。
    第二个就是买多少套的问题，就是你一个人不能买很多套，现在你在这个户籍上你开始放口子，你放了一个，松紧带开始放松了，但是它信号意义非常强，包括我们看到股市上，在这两次信息发布的时候的反应，连上海本地的房产股在上一次上一周放松的时候连续上涨，然后今天开始出来这个消息以后，我们看到一开盘就开始往下跌，说明市场对这个事的判断，其实就是判断你是不是在对房地产调控放松。
    曹建海：如果一放松，房价再涨起来，就说整个上海人都会受到，可以说绝大多数人受到伤害，而且其他城市都学他攀比，整个调控就失败。
    所以这个后果非常严重，当然好处也有一些，是吧，对于外地人来讲，那么我不仅在可能就业，在其他方面都获得受益，而且在住房方面，我也获得了公平，好象有一点点好处。就说得到了一点点好处，但是造成了很大的危害，所以这种改革呢，那这个方向就有问题，所以改革落户是个长期的趋势，但是呢，你一下子就在向住房领域倾斜，这使我们房地产的调控就毁于一旦。
    张鸿：主要信号意义太强了，大家会觉得你是在放松。
    主持人：放松一种信号，那么其实这样一周时间以来，可以说是一喜一悲，特别是对于那些持有上海居住证的人来说，他可能觉得他马上就可以买第二套房了，现在一周以后，突然就改变了，白高兴了一场，那么上海限购政策，它的松和紧其实关联到的关系到的不仅仅是这样一部分人，可能还能扩散到其他的城市，其他的区域和领域，那么稍后回来，进一段广告，我们马上回来继续聊。
    解说：价格下降成交上升，楼市疑似回暖，调控政策先放再收，各地试探限购松紧度，限购令不能成为松紧带，《今日观察》正在评论。
    主持人：好，我们继续一起来关注限购的话题，那么这段时间大家集中在这个限购政策的松和紧的焦点上面，同时我们也是看到房地产市场在春节以后，有了一些新的动向，接下来通过一个片子来进行了解。
    解说：不少开发商开始加大促销力度，在南京鼓楼区的天玺国际广场，该楼盘目前正在销售二号楼精装小户型，户型面积从40平米到70平米不等，近日该楼盘针对部分房源推出首付一成的活动，仅需七万元。
    张敏（江苏南京天玺国际广场销售经理）：可以首付7万，其余的首付款可以帮你延迟一个月至两个月左右再付，7万相当于可能我们首付只有一成左右。
    解说：该工作人员表示，其余两成的购房款需要在2到3个月内交清。根据相关规定，购买首套房首付最低三成，二套房首付最低6成。
    而南京浦口的大华锦绣华城则针对首套房、二套房都推出了首付分期的活动。工作人员表示，首套可以先付10%，剩余的20%可在4个月内付清，二套的话先付30%，剩余的30%也是4个月内付清即可。按照大华锦绣华城目前每平米7000元的价格，80平米的两室最低首付6万即可买房。
    在深圳市罗湖区东门附近的一家楼盘，为了吸引客户，开发商推出了首付一成，开发商赠送一成，实际打88折的大幅优惠。
    开发商：现在均价整体来说在27000多块钱，含3000块钱装修，远远低于我们说，半年前甚至一年前人们的心理价位，因为正常价位的话大概在35000以上。
    根据北上广深四地的地方住建部门网站，房屋网签数据统计发现，2月份的第3周2月20日至2月26日，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%。
    上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%，楼市回暖，主要源于刚需发力和微调释放的调控松绑信号，搜房控股董事长莫天全这样解读。
    北京中原地产分析师张大伟表示，一般2月份是成交淡季，然而当前市场交易量出现大幅增长，很大原因是跟目前金融土地等政策在放松有关，购买者预期房地产调控会有变化，开始出手。
    虽然春节过后，一些城市的楼市出现了一波小范围的回暖潮，然而全国住宅存量依然居高不下，国家统计局数据显示，2011年年末，全国商品房代售面积27194万平方米，增长26.1%，增速比上年加快18个百分点。
    市场人士预计，更大规模的促销，将在三月份展开，这将是自去年10月底以来，全国楼市的第二波降价潮。
    主持人：刚才我们这个片子用了疑似回暖这样一个词来形容这段时间的房地产市场，确实从数据上来看，也是近期各地的房地产成交量比上个月，比去年同期，都是有上升的势头，同时很多人都有这样一种心理预判，觉得可能到年中或者到年底，都有一个回暖的迹象，只不过对这个时间点的判断不一样，是不是我们说，这段时间楼市真的就有这个回暖的迹象了呢？
    曹建海：一般说是三月份是小阳春，那么马上就要到三月了，是不是就应该回暖了，其实在限购，就是政策贯彻比较好的时候，去年就是9月份和10月份的时候，所谓的“金九银十”根本没有出现，而且像春节，按理说是置业的好机会。
    所以春节那个时候房价包括成交量都处在一个冰点，所以说，最近才出现了回暖，这是跟上海，就上周那么提出来这样一个松动的一个变相的政策，但是经过了很长的时间，经过了一个礼拜才得到了就是制止。
    所以说，从佛山的半日，到芜湖的三日，到今天的六天，所以说这六天，在很大程度上改变了一些人的预期。
    主持人：真的和某些地方的松动是有关系吗？
    曹建海：这个应该关系非常大，你像房地产股，那在这短短的这几天，应该是有的股票翻了一番。
    张鸿：对。
    曹建海：所以真正高兴的其实未必是那些就是拥有长期户口的三年的人，那这些人，如果预期是回落的，他不会出现的，真正高兴的是开发商，所以我看昨天，我看了很多开发商是一声叹息，说明他本来就预期，如果一旦松动了，那么上海其实是远远不能解渴，几十万人到底有多少有能力再买房，有多少已经买了一套房了。
    所以真正对上海的解渴，我想是不够的，关键是影响恶劣，一旦中央不闻不问的话，那么后续采取别的措施，其他地方都会跟随，这样整个房地产预期就发生了根本性的变化。
    主持人：张鸿我们怎么看待这样一个回暖的迹象？
    张鸿：我原来一再说，这个回暖看针对谁来说，如果说，针对开发商的话，他愿意成交量愿意价格上去，他叫回暖，但对我们准备买房的人来说，那叫回冷，那不叫回暖。
    这个月的情况有点特殊，因为一般来说，虽然春节期间有人置业，但是一般来说，成交量没有那么大，上个月，我们环比的话，比上个月，上个月是过年。
    主持人：对。
    张鸿：同比去年2月份，去年2月份也是过年，所以你看量会大一点，但是你要看结构性的话，其实这里面包含了大量的经济适用房，就是保障性住房，保障性住房占了很大的比例，如果剔除这些的话，其实成交量还在很低的水平上。
    但是问题就是刚才曹建海也说了，就是心理预期，心理预期很可怕，根本性长期性的房价上涨，心理预期被改变了吗，没有，今天我看微博上有人列出单子说，说对于房价未来上的是不是抄底的机会，有几种看法，一种看法现在就是抄底的机会，还有一种看法就是年中，就是五六月份是抄底的机会，还有一种看法是年底四季度是抄底的机会。
    也就是说，大家现在判断是不是跌下来，是短暂的，它都是短暂的，就是长期上，很多人还在，这个预期没有改变。
    主持人：对。
    张鸿：为什么没有改变，就是像多米诺骨牌一样，这个城市试探一下，那个城市试探一下，这个城市又来试探一下，好像约好了一样，看谁能顶的时间长一点，然后说不定就过去了，那对于买房者来说或者对整个市场来说，他们预期也要看一看。
    主持人：等待着呢。
    张鸿：也要看看地方政府，说不定就突破了，说不定救市政策微调就调上来了，比如说现在一些银行，一些地方上的银行已经开始放松了，这个首套房的贷款利率，原来都是上浮的，现在开始基准利率，甚至有些地方开始下浮。
    所以你看到我们就很多人就在猜，说什么时候能彻底的有一些放松，那个时候，就是开始又开始上涨，因为现在你还是在靠压，这个手一松开，又疯涨了。
    所以这个根本预期没有改变的话，我想可能调控还是非常非常难。
    曹建海：关键还是我们2003年以来，就是多次调控，但是呢。
    张鸿：效果不明显。
    曹建海：效果不好，越调越涨，所以说，多次调控，等于说没有兑现。所以说大家预期就是为了保经济增长，有可能还会牺牲，牺牲就是住房价格，所以说，居于这样一个就是事实吧，所以很多人，因为事实胜于雄辩，房价基本上一直在涨的，几次调控最后都不了了之了，所以这次有可能重复历史，所以这是他们就是在短期内，上海这六天，用了六天时间，很多人就沉不气了，所以可能再次在一线城市出现了就是排队买房的现象。
    所以特别是地产股的大涨，当然这次上海一旦叫停，今天的地产股确实有的翻了一番，短短的时间翻了一番，剩下的时间我想就是往下落的，空间是很大的。
    主持人：其实我们说，关于限购政策，中央并没有就是全国性的新政策出台和出现，但是很多地方都是在悄悄地试探限购政策的松紧的程度，那么就这样一个话题，我们一起来听一下，中国房地产学会副会长，陈国强先生的分析。
    陈国强（中国房地产学会副会长）：对地方来说楼市低迷会带来土地收益的下降，税收收入的下降，包括地方经济活力的下降。
    那么另外也有财政压力的上升，以及经济增速放缓的压力的上升，就业压力的上升等等，随着调控时间的延长，调控步入深水区之后，不少地方出台一些松动的措施、微调的措施，实际上是表现了这个中央和地方在楼市调控当中的不同心态，不同政策诉求这样的一些情况，从中央的角度来看，楼市调控的基调，依然是很清楚的，但是我们也的确要正视地方继续楼市调控之后，它感受到的这种压力。
    主持人：两位觉得除了像我们前面说的佛山、芜湖、上海他们都是悄悄地在试探，看一下这个政策的松紧程度，就是能不能外界所接受，那其他国内的其他城市，是不是也有这种苗头？
    张鸿：上海肯定不会是最后一个，因为我们分析表明，就是很多地方政府都有这样的冲动，而且最近一段时间，你看到有新闻说，很多地方的小的开发商已经开始跑路了，就逃掉消失了，上证报已经做了一些报道。
    所以地方政府会把这些都当做自己的压力，说我们地方政府的债务等等等等，所以这个时候，我们说，房地产调控其实是一个利益的一个重组，那你地方政府其实也是利益的一方，这个时候你就不要把它放在桌面上，然后表面上说我是拥护调控的，坚决不动摇，但是私下里一些别的办法，还不如把所有的利益放到桌面上，我的土地财政不够支出了，我的开发商资金链要断了，我地方政府债务受不了，OK，所有地方政府都把这个放到桌面来谈，也许我们能找到一个房地产调控微调的一个统一的办法或者更好的办法，而不是这样，今天你试探，明天他试探，到最后弄的大家信心都不足。
    主持人：明明白白一点。
    张鸿：对。
    曹建海：政府现在本身就是微调，但是对微调影响非常坏，如果后续实施了微调，那他们就达到目的了，他们现在就是把这个，比如说，开发商跑路，包括有的是就是反悔了，要退房，砸楼盘，社会不稳定，那也就说你现在调控的不仅影响了土地财政经济增长，而且造成社会不稳定了。
    所以说，你是希望降房价稳定社会，现在造成新的不稳定了，你是得不偿失的，他们希望在这方面，中央就是后悔，中央就改变这样的政策。
    所以关键我认为就说地方政府……