创投界的两极分化正在地产行业上演。在部分地产PE还在为募资渠道忧虑时，另外一些已经开始物色抄底。
　　2月15日，私募股权投资基金安泰盘实表示，出于看好地产投资机遇，该基金将在未来18个月内完成30亿元的人民币投资，主要投向为中小型开发商的优质资产。
　　持有该观点的并非孤例。“房地产行业的深度调整，会使今年的地产基金拥有很好的投资机会。除了拿地利好，部分中小开发商可能因现金流入不敷出，一些优质项目亦会被拿出来做股权或债券融资。”稳盛投资总经理吴涛表示。
　　更多的PE资金也在择机进入。针对当前热闹的地产信托兑付风波，一位央企控股的投资公司人士认为，将会出现新的并购机会。

　　机会汇际

　　尽管认为2012年的地产私募基金将成为创投界亮点，但出于对2012年LP投资热情的担忧，清科研究中心研究员傅喆坦言，由于行业竞争加剧、募资难度抬升，在2011年没有完成募资的地产PE，今年将面临更加困难的粮荒。
　　安泰盘实恰恰属于粮草充足者。早在去年三季度中期，由前美林不动产投资部大中国区总裁蓬钢领兵的安泰盘实就完成了首期30亿元的资金募集。
　　资料显示，该基金续存期3年，通过结构型信托渠道募集。其中，包括恒大地产主席许家印、富力地产董事长李思廉等10位基础投资人共同出资的10亿元充当劣后级投资者，其余20亿元则来自于优先级投资者，预期年回报率在25%左右。
　　对于25%的投资回报，一位地产PE管理人士表示，在当前环境下，地产项目由于青黄不接，普遍抵押率、价格偏低，但却仅属于流动性风险范围，在好的风控操作下，要实现该收益并不难。
　　蓬钢也表示，今年3-5月间，其基金将投出第一批项目的4-5个住宅开发项目，分别位于北京、上海、广州及南京等城市。
　　除了住宅项目所体现出来的进入机会，在稳盛投资吴涛看来，商业地产也不乏投资价值。 “今年我们也在看一些商业地产的项目，如果价格合适的话，我们就投资在这个领域。”吴涛说，不排除和一些大型金融机构合作。
　　除此之外，在2012年楼市销售依然乏力的预期态势下，面对银行短期信贷与信托融资的兑付倒逼，上述央企控股的投资公司人士认为，这将为行业内的并购重组提供优质资源。“我们已经在跟几个项目接触，类似于接盘操作，合作的方式包括股权投资、组合投资。这是一个低成本扩张的机会。”
　　与此同时，外资基金也在保持着对国内地产市场的热情。日前，泰丰资本董事长葛涵思在接受媒体采访时称，房地产周期性很强，泰丰资本依然在寻求时机进入中国的房地产市场，尤其是商业地产。

　　接盘

　　在众多的投资机会中，地产PE能否成为千亿元地产信托兑付的接盘者，成为了市场关注的焦点。
　　中金公司统计的数据显示，预计2012 年地产信托需要还本付息约为2500亿元。“现在地产信托的兑付压力确实很大。”由于借新偿旧的渠道被银监会变相叫停，一位信托公司地产业务负责人表示，尽管难以确定出现兑付困难的规模，但风险的出现仍是概率内的事情。“今年1月中旬，上海银监局陪同银监会人员已经逐个巡视了每家信托公司的地产信托兑付情况，要求信托公司风险自负。”
　　“再加上银行信贷到期的债务倒逼，肯定会有部分企业、项目的财务资金十分紧张，甚至顶不住。”上述投资公司人士直言。
　　但是，对于该人士认为的机会，上海的一位信托人士却不以为然，“肯定不会所有的资金链问题都是流动性问题。再者，假如真的项目十分优质，那为何信托公司不用自有资金接手，而将利润外传或利润共享？”该信托人士认为所谓的接盘基金，并不会成为主流。
　　并且，对于此时抄底地产投资的时机，该信托人士分析，尽管有看法认为以并购机会为主的接盘基金可以坐享前期资金投入对项目风险的平滑，减少运作周期。“但还是要看调控政策的未来走势，这等于在拿时间与调控对赌。”
　　对于地产PE的风控，稳盛则认为，主要表现在两个环节，除了严格筛选项目，还要做好资产管理。
　　“不管是股权投资还是债权投资，都要主动管理，争取每个项目实现封闭式运作。除了对项目公司财务预算和现金支出的审批外，稳盛也会派驻现场财务经理和巡检小组，及时监控项目运营和资金的调用。”吴涛认为，相对于银行、信托，私募基金更关心投资时机是否正确，投资进入的价格是否合适。