房地产调控使房企融资很有压力。
按照央行1月30日发布的数据推算，2011年，全国新增房产开发贷约3972亿元，而同期地产开发贷减少了约659亿元，房地产开发贷全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。2010年，全国房产开发贷款新增4269亿元，地产开发贷款新增1647亿元，房地产开发贷总计新增5916亿元。2009年，全国房地产开发贷款累计新增也高达5764亿元。
在房地产信贷增量大幅减少的同时，房地产信托2011年呈爆发性增长。用益信托统计的数据显示，2011年，全国房地产信托的成立规模高达2670.74亿元。专家认为，房地产风险外溢或从信托爆发。统计显示，房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限1.9年，“保兑付”将成为2012年主要课题。
数据 开发贷2011年几近腰斩
人民银行30日发布了《2011年金融机构贷款投向统计》报告。报告称，2011年房地产贷款增速总体回落，其中保障性住房开发贷款增量占比提高。数据显示，2011年12月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点；全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。
12月末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%。房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。依此推算，2011年，新增房产开发贷约3972亿元，而同期地产开发贷减少约659亿元，房地产开发贷全年总计新增约3313亿元。
在这有限的信贷资源中，还有相当大一部分投入到保障房建设。央行的统计显示，2011年12月末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加达1751亿元。
在此前的两年，房地产信贷大幅增长。央行的数据显示，2010年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%。其中地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%；个人购房贷款新增1.4万亿元，年末余额同比增长29.4%。2009年全年，全国人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7%。2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9%。
调控 房贷政策2012难见宽松
房地产贷款的大幅收缩，主要因为地产调控背景下的政策压力。银监会多次强调防控房地产贷款风险。去年8月，银监会在发布的《商业银行资本管理办法》(征求意见稿)中指出，对于投机性强的住房抵押贷款风险权重上调至150%。
尤其“要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。”上海银监局局长廖岷公开表示。
“尽管新的商业银行资本管理办法并未正式定稿，但监管部门对于房地产贷款的态度并显而易见。因此，银行对开发贷的放款普遍谨慎。另外，去年，银行还着力对房企客户进行了整合。”建行北京分行一位开发贷款业务负责人告诉《经济参考报》记者。
正因如此，去年开发贷增量明显减速。由于开发贷款是中长期贷款的主要部分，2011年12月非金融企业中长期贷款新增仅716亿元，这一数字已经降至2009年以来的新低。
从2012年的情况来看，据《经济参考报》记者了解，大部分银行普遍收缩了房地产领域的业务。工行总行方面明确表示，“该行房地产开发贷款在额度配置上，会优先支持资产质量较好的大型房企”，这意味着一般开发商的需求将比较难以满足。
而且，由于商业银行对开发贷款全年额度紧缩，因此，大部分银行对房地产开发贷款利率上浮的幅度普遍在30%左右。
此前，银监会主席尚福林也再次强调，要强化房地产贷款的风险防控。另外，确保国家已批准开工的重点在建续建项目和保障性住房建设等领域的有效信贷需求得到合理满足，努力避免重点项目出现“半拉子”工程。这些表态意味着，在整体信贷资源难以大幅放开的条件下，有限的资金将优先流向保障房领域。
农业银行董事长蒋超良表示，要注重防范系统性风险，做到有扶有控。今年农行将优先支持国家重点在建续建工程、循环经济、环保和低碳产业等。择优支持战略性新兴产业和保障性住房项目，同时进一步压缩“两高一剩”和房地产行业贷款。
建设银行董事长王洪章日前表示，重点要加大对在建续建国家重点基础设施、民生领域、服务业和节能减排、新型制造业的投入，控制“两高一剩”和房地产贷款，加强政府融资平台风险管理。
由于中央数次强调，坚持房地产调控政策不动摇。因此，多位业内分析人士都认为，2012年房地产调控政策总体调控基调依然是严格的，尤其是在银行信贷政策方面。
在不久前的年度工作会上，住建部也表示，要配合人民银行、银监会等部门，合理控制房地产信贷总规模，保持个人购房贷款均衡投放。在遏制不合理住房需求的同时，要支持居民的合理购房需求。
中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，今年将加强货币政策与产业政策的协调。加强对重点在建续建项目和保障性住房建设的信贷支持，对符合产业政策的企业特别是小型微型企业以及企业技术改造的信贷支持。而对具有引发资产泡沫之忧的房地产等行业，仍将保持趋紧的政策环境。从而体现“有保有控、定向宽松”的政策方向。
隐忧 风险外溢或从信托暴露
在银行信贷大幅收缩的同时，房地产信托成了开发商的救命稻草。用益信托数据显示，2011年，在各种信托资金投资领域中，成立规模占比最高的依然是房地产。房地产信托的成立规模为2670.74亿元，占比为38%。中金公司统计数据显示，2010年和2011年新增房地产信托估计为5000亿，占到存量信托的70%。
由于房地产信托兑付资金主要来源于销售回款，在一系列房地产调控政策限制下，销售难，回款慢在拉紧房企资金链同时，也进一步加大了房地产信托的兑付风险。而今年到期的很多房地产信托产品是在2010年发行，由于当时房价高涨，信托收益率一般都在15%以上，房地产商融资成本高无疑也加剧了自身的资金压力。
相对银行而言，信托公司抵御风险的能力较弱。目前，有多家机构提示2012年房企资金困局或许会在房地产信托上显现。“房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限1.9年，‘保兑付’将成为今年主要课题。今年总到期规模达到1758亿元，需要关注上半年的时间点、偿付压力较重的房地产公司，预计二季度将爆发开发商资金链的风险。”国泰君安分析师李品科认为。
中金公司称，按照1.5至2年的发行期限，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约为2500亿和3100亿，由于房地产市场的低迷，这些信托将面临着还款风险，需要以降价促销、“借新还旧”以及项目转让等方式来应对。预计10%至15%的信托项目可能在今年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购，不过，总的来说“借旧还新”将使得风险延迟到2013年释放。
面对集中到期的兑付压力，一位信托公司项目经理坦言：“一旦做折一个单子，不仅公司信誉受影响，对整个行业都是打击，今后相关地产类业务开展会更难。”
用益信托分析师岳婷对《经济参考报》记者说，银行可以通过展期、追加授信额度或后期处置抵押物等方式应对开发贷的信用风险，有一定缓冲期，而房地产信托在时间上有相对较高的刚性兑付要求，一般要求按时兑付。她还表示，目前房地产信托兑付风险主要是流动性风险，信托公司可以通过发新补旧、找第三方接盘、以自有资金兜底和变卖抵押资产方式化解兑付风险。