中信银行率先引进了“以房养老”金融产品，事实上，“以房养老”的理念早就被植入中国。相比“倒按揭”，“租房养老”、“换房养老”似乎更容易被国人接受。

　　“倒按揭”步履维艰

　　全国各地有一些机构曾试行过“倒按揭”模式的以房养老，均因效果不好不了了之。
　　据《北京晚报》报道，2007年的重阳节，北京市石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。作为整个事件的幕后策划，赵良羚介绍说：“我们当时的服务模式是，由养老院与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租，所得的房租返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。但是由于当时的合作方出了一些问题，所以很多老年人其实是自己把房子出租了，但也算是以房养老了吧。”
　　另据《新闻晚报》报道，2007年，上海公积金管理中心也曾推出名为“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与传统倒按揭贷款不同的是，该模式从一开始就变更了房屋产权人。具体程序为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后由老人自由支配。不过，这一模式后因真正符合条件的申请者很少而停止。
　　除了公积金中心的夭折方案，两桩官司也将上海与“以房养老”联系在一起，也使得这一模式在国内的发展再生尴尬。
　　2005年，居住在上海市田林新村的八旬老人訾老先生为了改善自己的晚年生活，作出一个慎重决定：将栖身的房屋卖出去，用所得的房款作为租金，仍然租住该套已生活了多年的房屋。但他没有想到，原本约定好的购房者出尔反尔了，在拿到产权证后却将老人告上法院，要求老人交付并搬出该房屋。最终，法院判决维护了老人的权益。
　　无独有偶，今年8月，闵行区另一起判决也关于“以房养老”，但这次涉及的不是个人，而是正规的老年公寓。据介绍，年近九旬的林老太与闵行一家老年公寓签订协议，约定林老太自愿履行老年公寓 “以房养老”试行办法的义务，将现有的一套价值为55万元的房屋转让。后来，老年公寓取得了林老太房屋的产权，但未向林老太支付房屋房款，林老太也未按约交付房屋。林老太儿子获知此事后深觉不公，与林老太将老年公寓诉至法院，以重大误解、显失公平为由要求撤销"以房养老"协议和房屋买卖合同。最终，法院判决房产重归林老太名下。

　　租房、换房养老更现实

　　与“倒按揭”模式相比，产权不发生变化、操作又相对简单的租房养老和换房养老，比较容易被老人们接受。
　　租房养老，即将独居有房老人安排到敬老院，其原住房出租，以增加老人的日常开支费用。
　　“很多老年人有很多选择租房养老的模式。”王程权是上海闵行梅陇一家养老院的负责人，他介绍说，目前其工作的养老院，大概有一半左右倾向于租房养老，过世后还可以把房子留给后代，老年人的子女也乐意。
　　他算了一笔账。一个老年人选择二级护理，其每月的托管费、护理费、伙食费等总的费用在大概在2000元左右。而这位老人有一套在徐汇田林的2室的老公房，每月的租金就有3200元/平方米左右，加上养老金，自己每月的零花钱还有2000元左右。
　　汉宇地产董事总经理施宏叡说，老人出租房产养老的不在少数，尽管租金回报率过低一直为人诟病，但老年人的消费水平通常不高，一般出租收益也足够支付正常的养老开销。尤其是，老年人所持有的房产很多是市中心老房子，由于地段优势，租金回报率还会高过一般住宅。
　　除了租房养老，还诞生出“换房养老”的模式，就是拿一套大房换成两套小房，或是高价地段房产变为廉价地段房产，当中产生的差价用于养老补贴。
　　“我退休以后，就去昆山养老了。”去年刚刚退休的孙女士聊起了自己的养老经。由于子女都各自有了家庭和房子，她在2006年的时候将自己在上海静安区的房卖了，选择靠近小儿子的闵行区另外购置了一套房子。“当时卖了130万元，闵行房子小一点的，用去42万元。后来去昆山看了孝贤坊的养老房，感觉不错，电梯公寓价格3750元／平方米，单套房源总价在30万元左右，这种养老房的一些服务和养老院都差不多，再说交通也方便，就买了下来。”孙女士说道。现在她和老伴住在昆山，将闵行的房子出租，每月的房租和养老金加起来有6000多元。 “生活过得不错，时不时去外地旅游一下。 ”

　　三种方式对比

　　伟业我爱我家在其新浪网博客上发布了该公司市场研究院对“倒按揭”、租房养老和出售房屋后购买理财产品三种“以房养老”方式综合对比结果。
　　研究前提假定，张先生今年60岁，除了自住房屋外还有一套空闲房屋，该房屋60平米，市场价值160万元。
　　银行“倒按揭”：根据目前中信银行的“倒按揭”产品设计，该房屋评估价120万元，张先生可贷款72万元，银行分10年发放，张先生每月可得6000元。10年后，张先生需要一次归还银行连本带利105万元左右。届时，假设房屋增值到210万，张先生出售房产后偿还完银行债务，最终得到105万现金。
　　出租房屋：目前房屋总价160万的房子，如果选择出租，按北京市场目前的租售比1:500计算，张先生月租金收入3200元。10年后，房屋增值到210万，其210万元的财产价值全部归属于房屋的业主张先生.
　　出售房屋后购买理财产品：房屋按市价出售后，张先生得款160万，而后投资于适合老年人的稳健型投资理财 产品，每年年化收益率4%——5%，相当于张先生每月得款6000。10年后，不考虑张先生月得款花销的余额，张先生持有现金160万。
　　研究结论显示，当老人对“以房养老”产生的月度养老金需求不高时，最好采取出租房屋的形式，还能获得房屋长期增值的收益。而当老人对于“以房养老”产生的月度养老金需求较高时，可以采取银行“倒按揭”或出售房屋后购买理财产品的形式。而这两种“以房养老”的形式相比，银行“倒按揭”的方式需要缴纳银行利息，成本较高；出售房屋后购买理财产品的形式需要承担更多的市场风险，这就要看老人的理财偏好了。