中信银行养老按揭产品今日的境遇和前途之坎坷都不难想象，剔除产品设计的因素，“倒按揭”业务在中国依然缺少落地生根的土壤——既缺少西方家庭关系中的独立精神，也受到国内制度安排和政策法规上的限制。

　　障碍一：养老保障体系尚不完善

　　推行以房养老，首先应完善国家基本养老保障体系。
　　上海大学社会学教授顾骏指出，“以房养老”通常是作为社会保障体系的一个有力补充，在福利完善日本、欧洲等国，“以房养老”应对远没有社保相对较差的美国多。
　　中国农业银行高级经济师何志成在《中国证券报》撰文写道，美国社会保险体系俗称“三脚凳”，是一个非常完备的多层次的养老保障体系。包括政府主办的社会保险、雇主资助的私营养老金和个人储蓄。其中最重要的是1935年美国颁布的《社会保险法》，建立了政府主办的社会保障制度，强制覆盖所有有收入的被雇佣者。可见，所谓的“以房养老”虽然受到热捧，但是只是“第二腿”中名目繁多的各种商业保险计划中的一种。如今我国一些地区忙着大谈以房养老的危险在于，让本该担当主力的基础性公共社保体系混杂在了居民、企业的社保体系中，既导致社保体系公私界限不明，又导致社保体系覆盖度不够。甚至不乏有个别地方想借助个体的“以房养老”缓解政府社保投入不足的困境。
　　何志成表示，要为老人营造一个舒适的养老之家，先要把房屋的几面墙搭好根基打扎实，而不是现在就急着考虑怎么装修得更漂亮。在任何国家任何时候，以房养老只是养老体制的“补充答案”，而非“标准答案”。即使“补充答案”答得再完美，如果标准答案缺胳膊少腿，能给高分吗？

　　障碍二：房地产市场稳定性差

　　推行以房养老，还需要成熟、稳定的房地产市场。
　　据《新闻晚报》报道，汉宇地产市场研究部经理付伟指出，运作“以房养老”模式需要一个成熟稳定的市场，至少不是需要政府经常予以调控的市场。中国的房地产市场还未成熟，市场自我调节机制尚未建立，政策性的干预频繁，并非完全地市场化。房价波动幅度较大，这使得银行和个人间的风险都难以有效控制。其次，目前完善的房产评估体系尚未完全建立。如何在变化的市场中，准确衡量房屋的真实价值，这将影响参与主体的切身利益。目前国内这一块的人才和机构也相对缺乏。
　“我们的房价波动太大，估值和预测都相当困难。” 中国人寿广东分公司企划部负责人陆建明在接受《南方日报》采访时表示，美国的“倒按揭”普及与其房地产市场的稳定有关，期房价估算变动不大，“倒按揭”的折旧预测较容易。但在中国特别是上海、北京等城市，房价如果继续猛涨，势必引发很多纠纷，甚至会出现大面积违约局面。
　　其次，房产变现的难度也使得“倒按揭”危机四伏。欧美的租赁、中介和出售市场非常成熟，房产的变现相当容易，而我国的房产流通市场还很不健全，“有价无市”之忧甚虞。保险公司手中的房产，如无法随时变现，就会积累成巨大风险。“总不可能专门雇人去卖房吧。”

　　障碍三：70年产权期限前途未卜

　　70年住宅土地使用权在到期之后如何续权尚未明确，恰恰多数老人的住房距离这一期限最为接近。
　　在以房养老较为普遍的美国，且不说房屋不存在“产权限定”问题，不仅房屋的所有权是永恒的，土地的所有权也归房屋所有人。因此，金融机构通常不会要求老人有多套房产，贷款年限也可以一直到老人过世。
　　我国目前住宅的土地使用权最长只有70年。一个人往往要付出长达二三十年的时间还清房贷，等到退休后再向保险公司申请“倒按揭”。按照现行政策，等到保险公司拥有房屋的产权后，土地使用权的年限也所剩无几。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。
　　“如果未来没有明确的政策落实，保险公司的积极性会受影响。”陆建明说，我国城市化进程中存在大量拆迁，如无政策保障，也会带来很多不确定性。
　　中信银行通过产品设计规避了70年产权期限的问题，然而由此作出的种种限制和安排也导致了对产品实用性质疑——譬如有多套房产的老人通常生活较为富足，是否有这种贷款需求，真正有需求的孤寡老人却可能因为种种原因无法贷款等。