万科举起楼市降价大旗，全国房价环比首次下跌，楼市寒冬是临时谷底？还是抄底时机？《今日观察》正在评论。

    主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。万科用行动体现了“过冬论”，上海万科低调降价大概三成左右。“买房好像抢大白菜一样！”上海浦东的“万科清林径”的低价开盘，再一次触动了购房者的神经。同样呢，在北京位于南六环之外的“龙湖时代天街”以11800元/平方米的起价正式开盘对外销售，216套房源当天呢就认购一空。龙湖也在北京的市场当中掀起了低价的波澜。房价真正松动了吗？连续5个月的楼市的停涨，对于市场释放的信号到底该如何来解读？我们将就此来展开讨论。

    现场的两位评论员是马光远和张鸿。节目一开始我们先来看一看相关的新闻报道。

    11月18日，国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：与9月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格10月份下降的城市有34个，持平的城市有20个，上涨的城市有16个。

    与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个，其中北京、广州、上海的下降幅度分别是0.1%、0.2%和0.3%。广州市首次出现环比下降，跌幅为0.2%。

    在广州金沙洲的这家楼盘，虽然有一定数量的看楼客，但主管表示目前客源算是少的了。不少市民感觉楼价有所下降，但仍然持观望态度。

    在北京，8月份开始，北京通州区有的楼盘从每平方米均价2万直降到每平方米均价13000元。11月份，记者在北京东三环调查时发现，这里原来卖到39000/平方米的现房，开始推出特价房，63平米一口价200万，折合每平方米31500元左右，每平方米直降近8000元。

    李文杰（中原地产华北区董事总经理）：昌平、顺义、房山、大兴这些区域，这些区域目前打折力度都非常大，最大的我们看到像通州都已经超过了40%的下降，像三环有些项目打折力度也达到了2成以上，这个幅度，我估计可能未来一段时间，特别是在明年一季度，应该可能是在北京价格打折力度最大的时候应该会出现。

    在上海，继10月底绿地、中海、龙湖在上海率先降价之后，近期更多开放商加入降价行列。万科新开的两个楼盘参与打折促销的价格降幅稳定在20%至30%之间。

    不过，目前从整个市场的交易格局来看，降价的楼盘在上海只有十几个。

    主持人：在历经了19个月三番五次的调控加码之后，我们看到在全国的房地产市场上所谓的只涨不跌的神话在10月份终于到了一个终结的特别时间结点。

    我们来看下面的数字，这是国家统计局10月份根据全国70个大中城市的住宅销售价格做了一个统计，全国房价环比首次下跌了0.14个百分点。我们首先要把这个数字交给两位评论员来做一个解读，环比下降的0.14%到底说明了什么？

    马光远（财经频道评论员）：我们看到这个你刚才讲5个月，5个月停涨，这次涨停的数字更加夸张一点，第一个0.14%，这是首次。

    主持人：对。

    马光远：也就是调控可以讲两年多以来，环比下降这是第一次，那么第一次这个信号就比较明确。

    第二点我们看到整个的数字跟9月份比较的话，又多了很多。你比如说第一个是环比往上跌的城市，现在是30个城市，那么整个停涨的持平的城市是24个城市，这个比例已经达到了77%。也就说70个大中城市里边77%的已经停涨。

    那么从市场本身的表现来看的话，如果说上个月本身的一些开发商本身的降价行为，属于试探性的行为的话，那么现在我们看到在万科的整个带动下，在北京、上海以及其他一些一线的城市里边，基本上可以讲形成了一个降价潮。

    所以0.14%本身这个百分点其实很小，但是基本上我们可以看出，我们上个月，我记得我们做节目的时候。

    主持人：你觉得它特别有标志性意义。

    马光远：现在基本上可以说，这个0.14首次环比下降，基本上意味着拐点真的已经出现。

    主持人：张鸿你同意这个观点吗？所谓的“降价潮”可能就会到来？

    张鸿（财经频道评论员）：稍微有点不同意见，我觉得革命尚未成功，同志仍需努力。

    主持人：你的理由是呢？

    张鸿：因为它是你刚才我们说就是环比，环比就是这个月比上个月的。

    主持人：对。

    张鸿：但是环比有一个意义，比如连续几个月。

    马光远：对，它是个趋势。

    张鸿：对，是个趋势。它到上边，然后往下，比如连续几个月环比下降，我们大概认定，就形成了一个头部。但是同比的话，其实70个大中城市只有两个温州和宁波，只有两个城市是下降的。也就是说和去年的10月份相比，70个大中城市里边，只有2个城市房价是下降的，当然涨的那些幅度也不高，基本上都能，我看了一下这些城市，基本上都能完成年初他们定的那个，因为基本上控制都是和什么GDP增长，和人均收入水平增长幅度。

    主持人：他们有挂钩的。

    张鸿：差不多挂钩的。包括北京说稳中有降，基本上现在看，从数字上来说，完成任务应该是不是一个特别大的问题。但是我们看它现在还是按着，就是政府的政策还在按着。所以这里面也有很多的比如高价房不允许你上市，所以你看到有没有一个反弹的力量，我更担心的是这个反弹力量到底有多大，包括你刚才说像抢白菜一样，片子里也说，一降价就被彻底抢光了。

    主持人：你的感觉说，你现在在舞台上看到的是这样几个演员，其实可能有一些演员他们现在没上场呢。

    张鸿：对，所以我们说拐点的话，拐点什么意思呢，拐点就是下去，这个时候是买涨不买跌的，就大家应该是都恐慌的卖，哪有还在抄底，说明即使趋势形成了，可能很多人认为它只是一个调整，或者是一个抄底的好时候。

    主持人：来，我们看看我们的网友到底如何看待这样的一个调查数据和现在楼市行情。我们首先看到的这位叫“睡磁”的网友，他说“房价下降主要是由于楼市投机商的信心和政府下调了房价决心的之间的博弈，楼市已经成了投机市。只要是投机市，那么价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在，价格就会继续涨，投机者就会蜂拥入市；信心缺失，投机者当然疯狂套现，价格自然就会崩跌。”

    说到调控，说到房价的变化，大家看到其实除了在北上广等等这些一线城市之外，现在房价的变动，也在二三线城市开始初现了端倪，也有了相应的表现，我们一块儿来了解一下。

    在一年多的房地产调控之后，房价拐点已不再是雾里看花。而二三线城市的降价热潮比之一线城市更是当仁不让。

    在国家统计局统计的10月份房价环比下降的34个大城市当中，南京、济南、温州、无锡等二三线城市就占了30个，可谓声势浩大。

    同比来看，二三线城市中宁波和温州的房价出现滑落。10月，温州同比降幅达到5.5%，跌幅较上月迅速扩大。

    尽管降声一片，但乌鲁木齐、石家庄、厦门等二三线城市10月同比涨幅仍在5%以上。其中，乌鲁木齐、长沙的同比涨幅超过7%。不过，即使是这些价格上涨的城市，环比价格涨幅均未超过0.5%，涨幅上限较9月也有所收窄。

    另外，与9月相比，10月二手房环比价格下降的城市增加了13个，达到38个。

    11月11日，太原市一处约4.68万平方米的土地在公开拍卖中流拍。这是太原市继今年9月份三块地流拍之后，又一宗陷入流拍的土地。

    业内人士认为，当前国家对楼市的一系列调控政策让开发商综合考量拿地成本，进而造成土地市场趋冷。

    链家地产首席分析师张月认为，龙湖、万科等实力房企掀起的降价潮，虽然仅存在于一线城市和重点二线城市，但对于市场整体带来的连降效应和消费者更加坚定的观望态势却快速弥漫，带动了二、三线城市房价的下滑。

    主持人：我们在刚才的报道当中，大家可以看到，房价的变动已经不仅仅局限在一二线的城市，在二三线城市当中，好像也有这样的一些调整，从这个现象，我们可以做出这样的解读吗，就是开发商真的扛不住了，他们真的要开始甩卖了、降价了？

    张鸿：开发商他有不同，有的是大开发商，有的是小开发商，然后区域也有所不同。但是我们基本上可以判断的是，如果这个调控一直咬紧牙的话，很快我们就将迎来开发商的重组的这个潮，就是有一些可能要倒下。那有一些开发商呢，资金链确实是，比如小开发商可能资金链会紧张一点。可能有一个两个楼盘要降，有一些开发商，比如上市公司一些大，我们会注意到这一次有很多，有的开发商他是区域性的这种降价，那就说明这个区域年底了，任务没完成，所以它降。

    主持人：有点促销的行为。

    张鸿：一次降价以后，然后促销完成了年度任务以后，可能就不降价。这个可能资金链没那么紧，不管什么原因，他们现在都在想办法把这个冬天过过去。

    主持人：曾经还有人告诉我，现在降价的可能都是之前更早一点时间拿地的，他们成本相对低一点，他有这个降价的空间和幅度在。

    马光远：事实上我觉得现在不是一个谁扛得住扛不住的问题，而是对这个市场怎么样去认识。

    主持人：一个判断。

    马光远：以前是暴利的市场，以前是大家卖房子，真的卖房子像卖白菜，买房子也像买白菜一样，对吧。但是现在在这个市场的调控这种状态持续的情况下，大家怎么样梳理自己的心理，也就是说我对这个市场的未来究竟怎么样判断，我是还会延续以前的暴利呢，还是说我回归一个正常的利润，我想这个可能是大家最关键的。 那么当然从目前整个各方面表现出的数据来看的话，那么开发商根本没有必要去扛，你比如说现在这种没有开发的这种土地的数量，还有这个库存的量，整个来讲的话，对整个开发商的压力非常大。所以我觉得目前为止，政策事实上这种准确无误的透露出的我会坚持下去的信号，对开发商是一个利好。也就是说极早的进入冬天模式，我们看到万科进入冬天模式，我现在进入冬天模式的一个最大的表现是我赶快把房子卖出去，我要回笼资金，这是冬天模式，那么这个信号本身对很多有实力的开发商来讲的话，如果你要调整你的模式的话，这个冬天你能过去。

    主持人：你觉得这是他们自我调整与适应环境的一种需求？

    马光远：对，所以我认为不是说你扛的问题，而是怎么样调整你的心态，你要现在认识到，我记得我今年一直说，中国整个房地产市场暴利模式已经结束，那么谁先适应一个很平常的利润模式，谁能活下去，谁要不适应死扛的话，可能最终倒下的可能是自己。

    主持人：当然这是对开发商而言，他们一个应对市场未来发展的一个技巧或者是生存的技能。但是从我们消费者和购房者的角度而言，我们依然非常关注未来这个房价的走势到底会如何呢？我们现在看到房价已经有所松动，那么未来我们房地产的调控是否也会因此而松动呢？稍候继续我们的评论。

    楼市博弈加剧，各方态度不一，2012年楼市调控何去何从？《今日观察》正在评论。

    主持人：欢迎回来继续收看今天的《今日观察》，我想到现在为止大家看到房地产市场的调控效果已经渐渐地显现了，那么针对此呢，我们收集和整理一些专家的观点，马上我们一块儿来了解一下。

    在房地产市场宏观调控下，中国楼市到底要往何处去？楼市的调控究竟会不会放松？专家学者各执一词。

    近日，中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出，房地产市场目前正处于加速恶化的阶段，但全面调整还没有出现，局部调整和房地产市场的内部调整依然是2012年4个季度的主流。

    中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，房地产市场并不会因此出现“崩溃式的下滑”，因为地方财政和宏观经济难以容忍25%的房地产价格的回落，从而预测明年中国房地产市场价格回落不会超过25%。因此，2012年二季度地方政府可能采取大量松动政策，三季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”。

    对于房地产调控，樊纲表示，就目前来看，房价至少已经稳定了，应该说房地产市场基本实现了“软着陆”。现在由于调控坚决，房地产业基本避免了泡沫化的风险。只要房地产平稳增长，整个中国经济就平稳增长，中国金融就不会出大问题。

    中国银监会前主席刘明康日前向市场透露，银监会对商业银行进行房价下跌压力测试表示，即使最坏的情况发生，房价下跌50%，银行的贷款覆盖率仍然能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。

    至于未来的限购政策是否会长期执行下去，清华大学经济管理学院经济学讲习教授李稻葵表示，“最有可能的是房地产价格略有下降，地方政府限购政策会放宽一点，微调微调，交易量上升一些，再降下来再微调，一定是这样一个博弈过程。”

    中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，应该等到房价回归价值本身后政府再放松调控。

    他表示要让百姓买得起房，房价回归价值本身。这应该是政府放松调控政策的条件。但从目前来看，实现这一目标还须让北京的房价降一半，但即使是降价一半，很多人还是买不起。

    主持人：尽管我们看到在有一些地方房价出现了松动，但是我想从调控的角度而言，还是不能提及“松动”这两个字。那么当我们看到房价有所变化的时候，其实我们也在思考，未来的住房体系，是不是因此应该从这一刻开始做一些调整，从这个问题出发两位有什么样的看法？

    张鸿：不光从这一刻开始，从调控的时候，如果我们调控的无论11条，还是国10条，如果我们都执行的话，其实它就是一个住房的整个一个体系。

    主持人：这是我们的一个终极目标。

    张鸿：对，但现在我们可能更多的人关注的是我们怎么用退烧药把这烧给退下来，房地产价格这个烧给退下来，因为减了需求，就是你限购了。

    主持人：你说先退烧，再来调整。

    张鸿：对，限购、收紧信贷。但是同时另一个拳头，现在出了到底怎么样，比如说我们现在住建部也说，说各地的一千万套的保障性住房，然后有1/3可能出现了就是刚挖个坑就算了，然后剩下1/3到底是多少，还有1/3是不是还有，比如说我们的棚户区改造也算到这里边来了。

    主持人：对。

    张鸿：我的意思是说，我们到底通过建这种保障性住房能够从房地产市场买房的那些人群当中能抽多少人过来，减少那个地方的需求。现在我们这个工作到底做得怎么样，我觉得很多地方政府可能会说我们缺钱，我们没有多少钱，中央政府要给我们退，那缺多少钱，这个是不是我们大家都应该有一个帐可算。

    我特别担心的是房地产商到最后他扛得住扛不住，改变不了政策。

    主持人：所以张鸿一直呼唤的是我们更加规范的住房体系的一个建立，而不仅仅是服用一片退烧药，这样的简单的行动。

    马光远：事实上从退烧本身来讲的话，如果说以前是40度的话，我认为现在目前市场表现是39.5度，也就说离正常体温还有距离。

    主持人：还在烧呢。

    马光远：所以说在这种情况下，所谓的说房子出现大跌等等的房价已经出现大跌，我认为是无稽之谈，也就是这种情况没有出现。

    那么第二点我们还看到一种情况，就是很多人最为担心的仍然坚持不下去。我想这是所有政策可能给大家最大的不确定性。

    所以前两天的时候，人民大学经济研究所的报告就说，预计明年第二季度的时候，地方政府会暗度陈仓、放松调控；第三季度可能会找个面子大家会全面的放松。

    主持人：你觉得有这种可能吗？

    马光远：有可能，非常有可能，所以在这种情况下，我们对调控本身如果要长期坚持的话，只能说用我们更长期的制度性的举措来换调控政策。

    主持人：我们再来看一看我们特约评论员会有什么样的观点。

    顾云昌（中国房地产研究会副会长）：现在这个情况下，政策恐怕不能松动，如果政策稍微地松动，就会影响到楼市的整个情形，出现强力反弹的可能性不是不存在的，所以现在在政策层面或者环境层面，恐怕无论是中央政府还是地方政府，都会采取非常谨慎的政策，很严格的按照我们的调控措施来执行。与此同时，我们要防止房地产市场出现大起大落。

    陈国强（北京大学房地产研究所）：从中央的调控意图，或者说政策的基调来看，应该还是坚持调控不动摇，但是的确随着时间的推移，调控也面临很多不确定因素，这个当中也有部分地方政府希望价格调控有所调整，那么开发商更是如此。那么我想我们判断目前的这个无论是经济的基本面，还是楼市调控形势，和2008年、2009年的状况，的确还是有根本性的差别，所以会否出现和2008年那样的一个根本性的逆转，就是由抑制性（政策）最后到政府出台政策救市，我觉得这种可能性极小。从目前的发展演变情况看，应该说楼市出现硬着陆的可能性不大。

    主持人：在节目的最后其实也是我们今天的一个核心话题，究竟我们在未来如何能够进一步地来巩固我们的调控成效，进一步地来加强落实，你们俩人的建议是？

    张鸿：我觉得现在是一个非常关键的时刻，之所以有很多声音出来，是因为有一些信息我们是不知道的。所以很重要的一个房地产市场上，应该有一个非常清晰的信息，包括地方政府到底有多少钱，它的资金到底够不够，当他喊饿的时候，说你要给我放松的时候，我们是不是能公布它的收入来源，然后哪些收入够不够建保障性住房，够不够来撬动整个商品房的价格。

    还有一个就是我觉得我们现在就应该考虑，在我们已经减少需求，让房价已经开始降一些的时候或者不那么涨的时候，能不能想法尽量增加供给，除了保障性住房建设还有包括能不能给农民一些土地上的政策，让他们能够建房，能够集资建房，能够合作建房，小产权房能够有一些政策出来，能够让供给增上去，这样房价长期的预期才会改变。

    马光远：目前应该来讲，整个房地产调控刚刚初见成效，我们还不到说可以说胜利的这种时候。

    主持人：还是不能松动。

    马光远：所以在这种情况下，我们更关键的什么，第一个当然政策要坚持；另一方面一定要给大家长期的预期，我们房地产调控的目的是为了让房地产健康稳定的发展，不要暴涨暴跌……