解说：马云出手，阿里巴巴员工集体买房。是捡便宜？还是救绿城？《今日观察》正在评论。

　　主持人（王小丫）：大家好！这里是正在播出的《今日观察》。这几天，浙江绿城集团在杭州的几个楼盘迎来了一批特别的看房客，这些来看房子的人，都是来自阿里巴巴集团的员工，他们在集团主席马云的号召之下，准备团购绿城集团的房子。为此，绿城将为阿里巴巴的员工提供至少九二折的优惠，同时阿里巴巴集团还将为买房的员工们提供无息贷款的支持。那么在当前楼市低迷的情况之下，这是一次不寻常的团购，这一次不寻常的团购，迅速地被外界有各种各样的解读，那么今天我们将就此展开评论。

　　今天两位评论员，一位是霍德明，另外一位是刘戈。那么首先我们来了解一下，相关的新闻背景。

　　解说：11月4号，阿里巴巴集团人力资源部向全体员工发送了一份邮件“绿城房产阿里团购活动”。宣布阿里巴巴员工可以团购优惠价购买绿城的房子，享受包括9.2折的绿城员工内部折扣与额外团购折扣。

　　据了解，这次优惠目前仅限于绿城旗下翡翠城、绿城西溪诚园、绿城明月江南三大楼盘。这三个楼盘所在的地理位置，正好在阿里巴巴总部淘宝城等办公地点附近。

　　在本次团购活动指定的一个楼盘记者看到，销售处门前已经放了一块牌子，上面写着“热烈欢迎参与绿城品质生活之行的阿里巴巴同仁”字样。

　　据了解，阿里巴巴员工在11月5日当天组织集体看房，人数超过50人。11月6日，也陆续有员工自驾车到活动指定楼盘看房。但相对于是否会立刻出手买房，一些员工表示，还是要等优惠价格。

　　谭女士（阿里巴巴旗下网站淘宝网员工）：现在的话主要是像淘宝城周围的楼盘特别多，价格上面的竞争，再加上现在的这种形势，其实大家大部分都是观望。

　　解说：据了解，如果要达成92折团购优惠，阿里巴巴员工至少要有30个人来买，而目前还没有阿里巴巴员工有下单的考虑。

　　由于前一段，网上盛传“绿城资金链紧张”，不少人据此认为，这次团购活动是马云对绿城的紧急救援，但绿城方面否认了这一说法，认为是帮助，而不是救助，理由是优惠活动早就已经开始协商，同时绿城方面表示，对这次团购的收益，绿城并没有设定预期值。

　　傅林江（绿城集团执行总经理）：你买了五套、十套资金上面能进来五百万、一千万、三千万也可以的，对吧。我们来讲房子本身是商品，商品本身是要买卖的，就是我们其他也在卖，现在我们不是说房子卖不出去了，我们现在每天的成交量还是不错的。

　　记者：那大概现在的成交量有多少？

　　傅林江：上个星期我们在无锡开了个盘，当天我们的去化率（销售率）就是70％。

　　解说：据悉，11月3日，绿城西溪诚园突然发力，一日之内成交14套，位列当日杭州主城区住宅成交量首位。

　　中央人民广播电台消息称，除了阿里巴巴之外，也有一些大公司会集中购买绿城的房子，以帮助绿城过冬。

　　主持人：如果说是在平常这样的一次团购，可能大家并不会注意，而在这个时候，楼市比较低迷的时候，大家非常地注意，所以就有了很多种解读。

　　刘戈：对。

　　主持人：两位评论员，对这个怎么看待，怎么解读的？

　　刘戈（财经频道评论员）：我觉得可能有一些媒体有点解读过度了。因为怎么说救援呢？你如果要是真的给员工补贴，然后按原价购买，说员工如果要是买绿城的房子，那我就给你补贴20％、30％的房款，而且还是原价买，这叫救援，这叫真金白银。

　　那现在你只是打了一个团购的折，那么最后这个贷款，虽然是公司给的无息贷款，但是这个贷款不是现在才有的，是几个月前，8月份阿里巴巴就有这样的一个计划。

　　所以基本上我觉得是一个顺水推舟，那么现在或者也算一个顺手人情，至于员工买还是不买，那是员工自己定。

　　主持人：对。

　　刘戈：你像员工的，阿里巴巴如果是那些创业元老，有股权的，他们能买得起，像绿城的这样一个房子，高端的房子，3万多一平米的房子，别说普通的员工，连中层的话，也未必能买得起。

　　所以你把它当成一个救援的话，应该是一个过度解读。

　　所以有另外的一些专业人士就分析，这可能里面也是绿城给自己房子降价找一个台阶。

　　那么这个理由是怎么找呢？好，那么我给阿里巴巴的人9.2折可以团购的价，那么其实释放出来一个信号，既然阿里巴巴的人9.2折可以买，别人9.2折也可以买，它是这样一个信号。

　　霍德明（财经频道评论员）：对，我宁愿相信这还是不到救援的时候，因为小片里刚刚说的很清楚，三个楼盘，绿城的三个楼盘一个叫翡翠城、西溪诚园，还有一个叫明月江南，这都是离阿里巴巴总部淘宝城，很近。

　　刘戈：在那附近是吗。

　　霍德明：所以说究竟卖给当地的员工，也是很自然的一件事情，所以这是第一点。

　　第二点，其实你刚才也提到了，阿里巴巴本身就是无息贷款员工内部30亿，趁这个机会，这个整个算了一下，回笼，对绿城集团来讲，它回笼三个亿的资金，所以谈不上救援的，救援3亿资金是不够的。

　　刘戈：对。

　　霍德明：是不是，第三个我觉得可能还有一个关系，绿城它是一个上市公司，年底的话，要冲业绩吧，上市公司所有财报都要透明化，明年一公布，今年业绩不好，趁这个年底，还有两个月的时间，冲冲业绩，也算是对于今年房地产不好的情况，上市公司有上市公司的股利，它谈不上救援，的确是为了业绩着想，它是要打折出售。

　　主持人：那其实对于绿城集团来说，大家都知道它是浙江省的一个房地产的大企业，同时也是一家上市公司，现在我们通过一个小片来了解一下。

　　解说：对于绿城集团的老总宋卫平来说，这个秋天是多事之秋。

　　9月12日，市场上出现“海航30亿收购绿城”的传言；9月，银监会一次例行信托调查，很快在媒体上发酵为“银监会调查绿城”；紧接着，“绿城将从香港退市”的传言再度发酵。受此影响，不到半个月，港股绿城中国股价急挫30％。

　　面对各种负面传言，宋卫平回应：“大不了把价格一降到底，退出房地产！”。而到了11月1日晚，网上又传言，绿城集团因为降价资产负债无果，资金链将断，准备申请破产。第二天凌晨，宋卫平把1400多字的辟谣文章挂到了网上，对外宣布：“绿城目前一切尚好”。没过几天，又有“阿里组团看房，马云或出手救绿城”的报道。绿城似乎已提前入冬。

　　根据《上海证券报》的数据，截至2011年9月，绿城土地楼板价的成本高居所有大型房企之首，平均每平方米楼板价超过5000元。绿城今年的销售业绩也在下滑，今年前10个月，绿城集团累计销售金额约285亿元，仅完成全年销售目标550亿元的51.8％，根据绿城中报，今年上半年，绿城的净资产负债率从去年底的132％，飙升到163.2％。

　　而作为绿城集团的总部所在地，杭州今年的楼市也不乐观。10月21日在杭州开幕的第五届房博会可售房源超过18000套，创下近5年来房博会的新高。然而在4天时间里，总成交只有129套房，使得这一届房展会，成为杭州5年来最冷的一届秋季房交会。

　　参观者：想找个空点的日子过来，但是今天空的有点超出我的想象了，挺冷的。

　　解说：房子卖不出去，而降价似乎也不是绿城的出路。“退房砸售楼处的风波”屡屡在杭州上演。

　　数据显示，一季度杭州市退房65套，二季度71套，三季度555套，退房数量逐渐增多。其中9月份海运国际大厦一次性退房505套，在最近3年来极为少见。

　　主持人：其实我们知道绿城是一家上市公司，也是浙江比较大的一个房地产企业，但是关于它的传言很多，为什么总会是拿它来说事呢？

　　刘戈：在2008年和2009年的时候，都曾经有过绿城要破产的这样的一种信息。那么在2008年调控最厉害的时候，当时呢，因为它是上市公司，年报一公布负债率达到140％，那么对于一般的上市公司负债率百分之七八十这样的平均水平来说，它就高出了很多，所以那么当时第一次就传绿城要破产。

　　那么第二次是在2009年4月份的时候，当时它自己发了一个公报，那么后来市场上言之凿凿的这样一些传闻，就是由于一笔信贷这样一个纠纷，那么最后的话，导致可能要资产清算，最后要导致它破产，又传了一次。但是这两次，显然都没有伤筋动骨，那么绿城都度过了。

　　那么现在的话，同样是资产负债率的问题，那么从它从它的季度报里头，体现出来的话，负债率超过了2008年，达到了160％。那么这个数额的话，比起其他的同样在香港上市的这些公司，因为在香港的话，有好几家上市的房地产公司，那么它要高得多。

　　那么宋卫平，同时的话又是一个知名人物。那以的话，大家拿他来说事有一定的必然。因为他整个有这样的环境，那么现在大家都在看，真正的这些有影响的房地产企业，现在资金面这么紧张，如果有资金链断裂的话，会从谁开始，那么现在实际上是大家在寻找第一个企业。

　　霍德明：我想刘戈刚刚介绍了绿城这个企业，我所了解到，它是一个讲究高品质、高投入的一个企业。在房地产中间，它的土地楼板价，在所有大型房地产里面，它是最贵的。
　　刘戈：就说利润率还不高。

　　霍德明：它利润率9个点，只有9个点，它的一般成本大概是1.7万，17000块钱。当然这个事情，属于个人、个别的，利润低嘛，9个点。

　　刘戈：对。

　　何湘：但是呢，我觉得还跟2008年、2009年，你刚刚提到，不一样的地方，就是我还记得2008年的时候，如果大家还记得，各个地方政府，全国有二三十个城市，在救房市，地方政府救市的情况，今天我们是没看到了，2011年这次房地产调控，对于整个房地产开发商来讲，绿城本身它的这个利润率就不高，而外面又没有救市所谓这么一个呼声的话，难怪这次会有很多这样的说法。　　

　　主持人：我们看看其他的观众朋友，他们怎么看待这个问题，“亚麻布衣”他认为“绿城要破产，你信吗？　这么大的企业绝对不会这么容易就倒下。面对严峻的调控形势，做为高端品牌的开发商绿城地产，有困难是一定的！但是根据就是他所知道的，他所了解的，绿城的融资成本平均在13％，属正常。他认为这一次面向阿里巴巴的团购项目，只是一次双方合作的一个项目。”

　　再看一下另外一位朋友，他说“目前这个楼市正处于关键的敏感期，伴着房价'拐点‘隐约浮现，各个利益主体之间的博弈也进入了白热化。要清醒地认识到调控的复杂性、艰巨性，不到最后一刻，楼市的调控根本就不能轻言胜利。”

　　那我们看到的另一个情况是房地产的价格也出现了一些松动，那有一些房地产企业的资金链也出现了告急。那接下来在房地产政策的调控之下，房地产的走势会怎样呢？稍候我们继续关注。

　　解说：成交低迷，价格松动，房地产调控初见成效。开发商叫苦，意在何为？《今日观察》正在评论。

　　主持人：好，欢迎各位继续关注。目前很多媒体都了解到，有一些房地产企业的资金链出现了一些告急的情况，现在我们通过一个短片来一起了解一下。

　　解说：成交萎缩，资金吃紧，房地产开发商们有些绷不住了。最近，不断有开发商开始降价促销。这里是上海嘉定区的一个楼盘，单价从两万六，直降7000元，跌破了2万。

　　看房客：开盘的时候，价格是25000元／平方米，我们接受不了，现在降价了，我们就可以接受了，价格合理了，到了心理价位了。

　　解说：降价为了吸引眼球，可是，一旦买了房子,房价再降，业主就会不高兴。为此，这家开发商打出差价赔付的旗号，宣称如果在明年交房前3个月，售价比现在低，会补足差价，这一条款写入购房合同。

　　降价现象在全国蔓延的背后，是中小房企资金链的捉襟见肘。据北京中原地产统计分析，今年前10个月，楼市股权变动频繁，成规模的股权交易数量累计达到93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年84宗165.25亿元的交易规模，房地产业呈现出强者越强、弱者越弱的并购态势。

　　从房地产企业公布的最新财报来看，一些大的房地产商，手中的资金仍然还有富余。截至三季度末，万科手中控制的货币资金高达339亿元，保利地产拥有货币资金220亿元，比年初增加近30亿元；招商地产、金地集团的货币现金均比年初增加了20％以上。另外，中海、龙湖等大房企的现金流也比较充裕。

　　新华社评论说，从财报中可以看出，房企们正以蓄势待发的姿态积蓄资金，等待机会。可以想见的是，当前一旦放松调控，房价很可能再次陷入不可控的境地。中央明确表示坚定房地产调控信心不动摇，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，有利于引导市场预期，也必将加速房价的下降趋势。

　　主持人：刚才我们看到，这个房地产市场是一个低迷的状况，然后房价出现了一些松动，有一些房地产企业的资金链出现了告急的情况。那两位评论员，你们如何来解读这个房地产市场的一个变化？

　　霍德明：对，你刚刚提到，房价已经开始松动了，其实前两天我们的温总理，在莫斯科开上合组织会议的时候，他就希望房价下调，降价了，这话已经讲的很清楚了，我们这次宏观调控是站在这个，当然全国老百姓的立场上面来讲，以前的房价如果涨太快的话，现在稍微降一点，也是事实。

　　不过，我也注意到，这个绿城这个董事长宋卫平，他讲三了个选择，一个选择就是努力做销售，把房子卖出去；第二个选择，腾掉一些项目；第三个他讲的就比较重要了，前面手段都不奏效的话，就直接把价格降到底，后面的话，所有的房子都卖完了，以后就再也不做房地产了。

　　刘戈：金盆洗手了。

　　霍德明：对，金盆洗手这话，我倒觉得事情也不要那么极端，当你这个房地产是一个全国支柱性行业的话，肯定将来有很多房地产开发商要进到这个行业来的，而现在把房价稍微调一下，把自己的气喘回来，我觉得这才是符合国家的政策。

　　同时我们宏观调控现在看起来，也是对于这个经济刺激有了一定的作用。所以我想，房地产它是整个宏观的一部分，而应该房地产开发商还以大局为重。

　　主持人：以大局为重。

　　刘戈：对，其实我们回顾一下从2007年、2008年、2009年那个周期的话，其实和现在的情况，这个周期有很多的相似之处。

　　就拿杭州来说，在2008年的时候，那么在2008年的第三季度，这个时候，它的房地产的这个销售数额就明显的下降，和去年相比达到50％，那么这个时候万科率先在杭州4个楼盘同时开始降价，那么后来的话，导致有人砸售楼处，那么导致这样一些退房潮这样的一些事件。

　　那么现在看来呢，当时的话，如果没有政府的那样的出手，那么可能就是现在，比现在更严峻的一个结局。

　　那么现在的话，到目前为止，刚才霍老师说，我们没有看到地方政府明确地表示要救援的这样一个态度。那么接下来就是上一个轮回周期所没有见到的情况，那么现在我们怎么样进行判断。

　　所以的话，现在从政府的表态来说，那么现在越来越清晰、越来越坚定，也就是说，资金面上不会对房地产进行放松，而且明确地说，希望房地产要降价。

　　那么在这样一些情况下的话，应该说，不能说水落石出吧，也应该说，大体上这个走势的话，大家是清晰了，一定会有一部分企业死掉。

　　那么就是像宋卫平自己在一封信里头也情真意切地说，在房地产的这条河流里一些稚嫩的“小虾米”可能挺不过去，但是其实呢，我觉得除了“小虾米”以外，可能有一些“大鱼”，如果在做决策的时候，可能风险意识不够，或者产品比较单一，可能也有生命危险。

　　主持人：好，现在就这个问题，我们再来看一下其他的观众朋友他们怎么看。“豆腐”，他说“眼下一线城市的开发商很多都在暗地里悄悄降价了，国家的调控政策取得了初步的功效。但是政策需要有持续性，’三天打鱼，两天晒网‘只会让楼市的调控成为空谈。房地产市场需要发展，但必须是良性的，泡沫必须得到控制与杜绝。”

　　好，接下来我们再就这个问题听一听特约评论员，他有怎样的观点和建议。

　　尹伯成（复旦大学房地产研究中心主任）：我觉得不能再救，假定我们政府现在楼市调控松动，把限购到年底就取消了，那么我觉得投资投机性需求，马上就会东山再起、卷土重来，楼价就会出现报复性地上涨。那么这样，泡沫会进一步地吹大。

　　所以我觉得现在是楼市调控刚刚开始有效果，就像中央讲的，要巩固调控的成果，还要靠开发商自己，他们只能靠自己来救，自己救唯一的办法，就是适当地降价。

　　陈国强（中国房地产学会副会长）：不同企业项目销售状况还是有很大差别，很大程度上取决于它的经营策略，公司的运营模式。像今年前三季度，部分在经营上强调高周转，或者说快速周转的企业，强调经营规模的像万科、像恒大这类企业，今年前三季度市场的整体表现还是不错的。

　　但是在调控之下也有部分企业，特别是过去一段时间，扩张过于激进的，高负债运行的面临的市场压力比较大，会不会有一些企业因为调控倒下来，我们还需要更长的时间，还需要再观察，可以肯定的是一些企业在当前调控形势之下，的确面临比较严峻的经营压力，这个是一个事实。

　　主持人：大家都希望中国的房地产市场是一个良性循环，对于良性循环这一点，两位有怎样的建议？

　　刘戈：那么首先要把目前眼下这一关要过去，因为现在开发商开始有了这样一个呼声，那么就是说，那么包括把农民工、把上下游的产业链、把中产阶级一起拉进来说，那么如果要是房价下降的话，大家都是受害者，但是其实的话也未必，因为其实农民工的就业，也可以通过保障房的建设和其他基础设施的建设来解决。那么对于很多中产阶级的话，一套房子对于他来说，账面上的涨涨跌跌的话，可能也没有太大的影响。

　　所以房价还是这一轮的话，真正调控的话，一定要降下来。那么在这个过程当中，肯定会有一些企业遭遇，过不了这个“寒冬”。

　　但是的话，所有的调控，所有的改革，都不可能让所有的人舒舒服服都过去，如果是那样的话，肯定没有效果。

　　所以的话，这可能也就是调控所产生的一个必需要的一个代价。

　　霍德明：很清楚的就是这一次的调控里面，房地产开发商他不可能企图从中央政府或者地方政府再求得一些什么救援了。2008年那个过去的事，不会再重演了。所以这次，中小型房地产开发商可能就是购并，好像应该合起来吧。

　　刘戈：自己想办法。

　　霍德明：自己想办法。

　　刘戈：对。

　　霍德明：另外我觉得最后就降价嘛，而对于全民所期待的也是降价，所以现在看起来，大的开发商已经降价了，绿城它们之所以有……