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2011-10-27 作者：张小洁 来源：经济参考网综合
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楼市渐入寒冬，面对房价下降，购房者须做好准备。作为投资人，购房者需要理性看待房价涨跌，承担房价下跌风险，因为房价没有只涨不跌的道理。作为合同的签约方，购房者可以通过提前约定退房条件来规避资产价值缩水的风险。
进入四季度，国内楼市拐点隐现。
从9、10月份数据统计以及上海“十一”期间的房展会数据来看，开发商原本计划9、10月份通过加大供应量抢占市场份额的策略并未奏效。在刚刚过去的“十一”黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面。面对惨淡销量，相关分析人士指出，传统的销售旺季却成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，从而推动房价拐点的出现。
《中国房地产报》援引全球五大行之一的第一太平戴维斯发布的三季报显示，上海一手商品住宅第三季度成交量环比下降12.9%，成交价格保持稳定，均价为人民币22148元/平方米。第三季度，每平方米人民币4万元以上的一手公寓销售量同比下降5.3%至656套。第三季度，每平方米人民币4万元以上的一手别墅销售量同比下降38.5%至107套。另外，在开发商层面，今年第三季度，共有14块住宅用地成交，平均溢价率进一步下跌至15.4%，反映出开发商更浓厚的观望情绪。
据《中华工商时报》报道，业内人士认为，目前商品住宅市场低位成交已成常态，在国家楼市调控政策不放松的背景下，楼市博弈的战线和时间会拉长。此轮调控政策仍将持续，成为抑制投资投机需求的长久策略，明年房价或现低点。另外，楼市供量不断增加，在调控政策作用下，供求结构也在发生改变。从北京情况看，目前仅二手房在售房源已达13.5万套，需消化15个月，楼市销售压力不断增大，降价已成为必然趋势。
“无论拐点是否出现，不可否认的是，目前，各类房价下降、楼盘打折信息已不鲜见，但这样的价格优惠，在促成部分成交的同时，也加大了购房者的观望情绪。很多购房者选择继续等待，他们更愿意相信11月和12月将有更低的价格出来。而在观望中，楼市的滞销状态也将延续。”上海一中型开发企业副总裁在接受《中国房地产报》采访时表示。
面对各式各样的“策略性降价”甚至可能到来的房地产熊市，购房者如何保价防跌？上海联业律师事务所王展介绍说，通常情况下，有两种办法可以采用：
其一是要求开发商在某个特定时期内进行“保价”。也就是说，可以跟开发商事先约定，在购房之后的一年甚至两年时间内，只要同等品质的物业价格出现下跌情形，便可根据事先签订的“保价协议”来解决出现的问题。
还有另外一种“保价”方式，即房价降幅超过某标准，如10%，便可要求开发商补偿差价。这种方式对开发商来说，易于接受，如北京京贸国际城，在今年初第一次降价之后，便允诺对老业主进行补偿。
其二是约定违约责任。比如双方约定，以总房价的5%作为违约金，因此一旦房价跌幅超过5%，购房者可以选择终止买卖行为，因为相比较履行合同来说，终止买卖可以防止自己承担更大的损失，两害相较取其轻，购房者可以根据实际情况做出对自己更有利的选择。当然，这种方式是对等的，如果房价涨幅超过5%对开发商有利时，他们也有可能会选择违约，或者要求购房者加价，因此选择这种“保价”办法时，购房者一定要做好心理准备。
专家提醒说，不管采用哪种方式，都必须穷尽各种因素，并尽量考虑周全。比如“保价”期限、具体房价参考标准、补偿标准等等，都必须一一列举清楚，这样，一旦出现纠纷，解决问题时才能做到有据可依。而如果只是简单笼统地约定，极有可能出现公说公有理、婆说婆有理的尴尬局面。
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