信托公司挂羊头卖狗肉 房地产披股权投资外衣
2011-09-26   作者:记者 李崇磊  来源:华夏时报
 
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  由于近期房地产信托产品的风险不断被披露,投资者也越来越关注各种房地产信托产品的风险。据恒天财富的一位客户经理向记者透露,以往房地产信托产品信息一发给客户,很快就会被认购一空,现在不但房地产信托产品的募集速度有所下降,而且有些购买了房地产信托产品的客户,由于担心产品的风险,每个月都会向其询问信托项目的运转和收益情况。在这种背景下,很多信托公司都停止或是减少了房地产信托产品的发行,而一些严重依赖房地产信托产品的信托公司,则开始在产品设计上做文章,不仅将房地产信托产品改头换面包装成其它类型的信托产品,在风险控制上,也大胆采用了优先受益的结构设计来吸引投资者认购。

  信托公司“挂羊头卖狗肉”

  四川信托近期发行的一款信托产品就非常典型。这款产品名为“朗悦庭股权投资集合资金信托计划”,计划募集资金3个亿。根据信托计划显示,四川信托将全部信托资金用来对上海旭煜置业有限公司(以下简称“项目公司”)进行股权投资。然而根据项目公司的公开资料显示,这笔资金将被用来开发一个位于上海市青浦区练塘镇的商品房项目,因此这个名义上的股权投资类信托产品,实际上还是一个房地产信托。
  这个信托计划的收益分成三档,其中100万-300万,预期年化收益率为10%;300万-800万,预期年化收益率为12%;800万以上预期年化收益率为13%。然而根据记者了解到的情况,该项目的投资收益前景令人担忧。
  根据信托计划中对于该商品房项目的描述,这个项目东邻上海市松江区,与上海松江工业园区(市级)、上海松江出口加工区(国家级)相连,西南紧挨浙江嘉兴、嘉善。道路交通四通八达,境内朱枫公路纵贯南北,东连沪杭高速公路,南接320国道,北依318国道、沪青平高速公路,水、陆、空交通十分便利,投资环境得天独厚。
  不过一位上海当地居民告诉记者,项目所在地练塘镇的常住人口并不多,而且当地居民对于商品房的购买需求也不强,过去根本没有开发商选择在练塘镇盖商品房,因此附近除了本项目以外,没有其它已建或在建的商品房项目。而这个总投资49639万元的项目,总占地36499平方米,规划总建筑面积86600平方米,容积率1.8,可售面积65000平方米,按照项目计划销售均价11550元/平方米计算,预计实现销售总收入75075万元,扣除成本、税金,预计税前利润18116万元,税后利润13587万元,销售净利率18.1%,盈亏平衡点70.28%。而在目前上海的商品房成交量极度萎缩的背景下,这样一个非成熟区域的商品房项目,想获得超过70%的销售率,几乎是一个不可能完成的任务。

  “优先次级结构”

  搞晕投资者

  回过头来看这个信托计划的风控设计,其中项目土地使用权作抵押担保1.8亿元,项目公司51%的股权被用来做质押担保,另外49%的股权由四川信托直接持有。同时为了提高吸引力,该信托产品还少有地设计了优先次级受益结构:项目公司的股东旭辉集团股份有限公司(以下简称“旭辉集团”)认购了该信托计划1.5亿元的次级受益权。从表面上来看,土地使用权以及项目公司51%的股权虽然不足以对冲该信托项目的风险,但是优先次级受益结构的设计,将保证投资者优先于旭辉集团获得该信托计划的预期受益,这样一来该信托计划的风险将被大大降低。那么,以逐利为目的的开发商,有没有这么好心,将风险都扛住,将受益都留给投资人呢?带着这个疑问,记者仔细查看了该信托计划的产品推介资料,发现其中另有玄机。
  原来旭辉集团尽管认购了该信托计划1.5亿的次级受益权,但是这1.5亿资金是从项目公司以股东借款的形式获得的,这就意味着该信托计划实际上只募集到了1.5亿的资金,而旭辉集团“空口白牙”获得了价值1.5亿的次级受益权。虽然次级受益权的偿付等级低于其他投资者,但是对于旭辉集团而言,获得这1.5亿的次级受益权,完全是零成本。
  虽然该信托计划同样设定了连带责任担保,由项目股东旭辉集团及其实际控制人对项目提供连带责任保证担保,但是根据旭辉集团的财报显示,旭辉集团目前总资产为109亿元,总负债为80.32亿元,负债水平似乎比较安全,但是记者发现旭辉集团的账目中,存在高达30.29亿元的预收账款,这就意味着,一旦旭辉集团的资金回笼出现问题,集团将立刻陷入资不抵债的窘境,也就失去了提供连带责任担保的能力。

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