由于近期房地产信托产品的风险不断被披露，投资者也越来越关注各种房地产信托产品的风险。据恒天财富的一位客户经理向记者透露，以往房地产信托产品信息一发给客户，很快就会被认购一空，现在不但房地产信托产品的募集速度有所下降，而且有些购买了房地产信托产品的客户，由于担心产品的风险，每个月都会向其询问信托项目的运转和收益情况。在这种背景下，很多信托公司都停止或是减少了房地产信托产品的发行，而一些严重依赖房地产信托产品的信托公司，则开始在产品设计上做文章，不仅将房地产信托产品改头换面包装成其它类型的信托产品，在风险控制上，也大胆采用了优先受益的结构设计来吸引投资者认购。

　　信托公司“挂羊头卖狗肉”

　　四川信托近期发行的一款信托产品就非常典型。这款产品名为“朗悦庭股权投资集合资金信托计划”，计划募集资金3个亿。根据信托计划显示，四川信托将全部信托资金用来对上海旭煜置业有限公司(以下简称“项目公司”)进行股权投资。然而根据项目公司的公开资料显示，这笔资金将被用来开发一个位于上海市青浦区练塘镇的商品房项目，因此这个名义上的股权投资类信托产品，实际上还是一个房地产信托。
　　这个信托计划的收益分成三档，其中100万-300万，预期年化收益率为10%；300万-800万，预期年化收益率为12%；800万以上预期年化收益率为13%。然而根据记者了解到的情况，该项目的投资收益前景令人担忧。
　　根据信托计划中对于该商品房项目的描述，这个项目东邻上海市松江区，与上海松江工业园区(市级)、上海松江出口加工区(国家级)相连，西南紧挨浙江嘉兴、嘉善。道路交通四通八达，境内朱枫公路纵贯南北，东连沪杭高速公路，南接320国道，北依318国道、沪青平高速公路，水、陆、空交通十分便利，投资环境得天独厚。
　　不过一位上海当地居民告诉记者，项目所在地练塘镇的常住人口并不多，而且当地居民对于商品房的购买需求也不强，过去根本没有开发商选择在练塘镇盖商品房，因此附近除了本项目以外，没有其它已建或在建的商品房项目。而这个总投资49639万元的项目，总占地36499平方米，规划总建筑面积86600平方米，容积率1.8，可售面积65000平方米，按照项目计划销售均价11550元/平方米计算，预计实现销售总收入75075万元，扣除成本、税金，预计税前利润18116万元，税后利润13587万元，销售净利率18.1%，盈亏平衡点70.28%。而在目前上海的商品房成交量极度萎缩的背景下，这样一个非成熟区域的商品房项目，想获得超过70%的销售率，几乎是一个不可能完成的任务。

　　“优先次级结构”

　　搞晕投资者

　　回过头来看这个信托计划的风控设计，其中项目土地使用权作抵押担保1.8亿元，项目公司51%的股权被用来做质押担保，另外49%的股权由四川信托直接持有。同时为了提高吸引力，该信托产品还少有地设计了优先次级受益结构：项目公司的股东旭辉集团股份有限公司(以下简称“旭辉集团”)认购了该信托计划1.5亿元的次级受益权。从表面上来看，土地使用权以及项目公司51%的股权虽然不足以对冲该信托项目的风险，但是优先次级受益结构的设计，将保证投资者优先于旭辉集团获得该信托计划的预期受益，这样一来该信托计划的风险将被大大降低。那么，以逐利为目的的开发商，有没有这么好心，将风险都扛住，将受益都留给投资人呢？带着这个疑问，记者仔细查看了该信托计划的产品推介资料，发现其中另有玄机。
　　原来旭辉集团尽管认购了该信托计划1.5亿的次级受益权，但是这1.5亿资金是从项目公司以股东借款的形式获得的，这就意味着该信托计划实际上只募集到了1.5亿的资金，而旭辉集团“空口白牙”获得了价值1.5亿的次级受益权。虽然次级受益权的偿付等级低于其他投资者，但是对于旭辉集团而言，获得这1.5亿的次级受益权，完全是零成本。
　　虽然该信托计划同样设定了连带责任担保，由项目股东旭辉集团及其实际控制人对项目提供连带责任保证担保，但是根据旭辉集团的财报显示，旭辉集团目前总资产为109亿元，总负债为80.32亿元，负债水平似乎比较安全，但是记者发现旭辉集团的账目中，存在高达30.29亿元的预收账款，这就意味着，一旦旭辉集团的资金回笼出现问题，集团将立刻陷入资不抵债的窘境，也就失去了提供连带责任担保的能力。