打折促销送礼品，国内外项目齐上阵，北京秋季房展会开幕，人气不足，成交有限，房展会这支房地产市场的风向标，到底灵还是不灵？《今日观察》正在评论。
       
    主持人（史小诺）：各位晚上好！欢迎收看今天的《今日观察》。房地产展销会，历来被看作是房地产市场的风向标。尤其是北京春夏两季的房展会，更是房地产市场的一块晴雨表。那么这两天北京的秋季房展会正在举行，在连续两年多时间的宏观调控之下，房地产市场持续低迷，那么这一次的北京房展会有新的变化吗？我们一起来看一看。
   
    和往年一样，这个秋天的北京房展会，仍然吸引了上百个项目参展，但由于楼市的持续低迷，打折促销成为了本次展会的主题。

    参展商工作人员：咱们现在因为房展会，所以优惠力度挺大的，最高可以享受8.5折优惠。

    参展商工作人员：（打折要看）付款方式，包括像贷款的话是9.9折，首付50%以上9.7折，房展会的这些客户，还可以带到现场看房。

    市民：（价格）有点偏高，（希望）1万到2万吧。

    这样的场景也在近期各地的房地产市场上纷纷上演，在刚刚结束的被称为武汉史上最大规模房交会的“2011年武汉秋季房产交易展示会”上，4天实际仅成交房屋785套，意向成交863套。

    南京的秋季房地产商品交易会，甚至还没有举行，就提前喊出了直降、团购、拍卖等口号。

    曹维嫦（南京秋交会组委会新闻发言人）：我们每隔十分钟会减相应的价款，已经减去一定额度的价格之后，只要减到你的心理价，那么他就可以举牌来应拍。

    房展会上的促销手段吸引不了看房人，售楼处的降价打折也无法让买房人下决心。北京几个楼盘拿出了500套房源用来打折，但这也没有带来直接的销售量。

    卜子牛（房山区某房地产公司副总经理）：我们拿出（其中）五个楼做特惠，这个特惠的幅度相对来说比较大，基本上成交价在一万四千元。

    而在上海，据中国房产信息集团公布的数据显示，8月，上海共计供应69.4万平方米新房源，环比7月供应量减少19%，同比减少13%。受此影响，上海不少房产中介，也纷纷转变经营策略，开始拓展业务覆盖范围，可以说，政府的楼市调控措施效果，正在逐渐显现。
   
    主持人：看了刚才这个片子，我自己有这样一个非常小小的感受，我觉得参展商的销售人员，他们态度好像和以前我们感受的完全不一样，以前好像是比较矜持的，现在是特别热切地希望把这房子推销出去，这是我的感受，张鸿，我不知道你今天上午在房展会上感觉怎么样？

    张鸿（财经频道评论员）：因为这两年每一次房展会都去，就是明显地觉得热度在降温，就是你看到现场好像也有很多人。

    主持人：对，参展的还是有100多家。

    张鸿：对，对，第一呢，就是说人数没有原来那么拥挤了，原来都是挤破头地来看房。

    主持人：对，都抢。

    张鸿：所以你说的，对，所以你说，他想热情恐怕也坚持不下来，因为面前全都是来咨询的，来要求看房的。现在一个可能那个促销员，可能得去追着这个客户，说你来看一下这个房，来看一下，所以他们确实是有热情。但是你要说打折的这个力度，好像也没那么大，我看了好几个，确实有买房意愿的参观者，他们说，他们看中的那几个楼盘，如果去现场谈的话，好像也差不多，所以你说在展会上有多大的力度，实质性的力度恐怕也很难说。

    但是呢，就是说，你说买房的这个意愿，就是你能看到的一两个买房的这种意愿很强烈的人，这很少。

    主持人：对。

    张鸿：大多数人也是来看一看，然后来观光一下，现在基本上的概念，就是北京本地的热度在降。然后呢，从去年可能秋季开始，去年秋季开始大概，外地的比如说海南什么的这些开始热，然后今年呢，再往外就是已经跨出国界了。

    主持人：这个半径扩大了。

    张鸿：可能开始更热。

    主持人：马老师的感觉呢？你刚才看了这个片子。

    马光远（财经频道评论员）：我觉得就是从人的心态来讲的话，那么目前在整个政策应该说没有明显的松动或者改变的情况下，那么大家最好的选择肯定是看一看。

    张鸿：对，观望。

    马光远：第二个特点，刚才张鸿讲了，事实上，今年的房展会冷热不均。国内的房地产整个市场来看的话是“海水”，那么国外的整个参展机构。

    主持人：是火焰吗。

    马光远：包括大家来讲的话是“火焰”，整个来看的话，那么为什么，我觉得这个逻辑是完全一致的。也就是说，国外之所以火，是因为国内特别滥，所以目前整个，无论从成交量来讲的话，还是说，整个大家对价格的预期来讲的话，那么目前应该说，大家预期价格下降的这种空间大家感觉还是有的。

    主持人：那我们说到没有签约，也没有什么成交，也没有什么意向，那这样的房展会对于房产商来说是不是意义就不大啦？

    张鸿：还是有的，咱们刚才那片子，第一个镜头就是那个交易会，房展交易会的一个开幕，就是其实肯定是有签约，这个数字当然没出来。

    但是就是你说普通的人来买的这个实质性的意愿和那个开发商要降价的那个实质性的意愿都不是特别强，就是我们可能很多老百姓指望着说，开发商资金链断了，扛不住了，就拼命降20%、30%，这看来也不大现实。

    主持人：都没有达到自己的预期。

    马光远：对，就是我觉得这恰当就是一个温度计，大家都拿着一个温度计来看，把它作为一个水，就看你的温度究竟怎么样，所以尽管你看，大家都不买房子，但是尽管也交易很少，但是大家都来看房子。

    主持人：还是要来量一下。

    马光远：对房展会的这种关注度仍然很高，为什么呢？因为通过房展会本身透露出的一些信号，捕捉的一些信息，那么似乎可以为下一步大家是否买房子，或者说为下一步房价往上走，还是往下走，能够提供一定意义的参考。

    主持人：那么对于这个房价，网友们也是非常的敏感，我们来看一下他们是怎么说的。这位朋友说，“在楼市调控趋紧之下，未来中国的房价尚有下跌的可能，相比起来，国外房价下跌的可能要小的多。比如说英国，它经历过房地产泡沫破裂的过程以后，房地产业已经走向成熟，虽然不会出现像中国房地产一样疯狂的上涨，但是房价每一年都会平稳地增长，即使是在经济箫条时期，房价下跌有限，作为一项投资来说，收益仍然是比较稳定的。”可能很多朋友会有这样的感受。

    我们再来看看这位朋友，他说“2011北京秋季房展会呈现出本地楼盘和海外楼盘数量上的强烈反差，虽然海外楼盘大打折扣优惠牌，但是从整个风险层面还存在争议！所以建议购房消费者不要盲目，要做足功课，选择真正的性价比比较高的楼盘。

    就像我们刚才网友所说的，现在海外的楼盘也是成了房展会的一个主力军，我们看到北京的房展会的似乎成了一个海外的房展会。
   
    本次房展会的海外项目参展数量规模和地域范围创下历史新高，共有来自20多个国家和地区，100多个项目参展，种类涵盖公寓、别墅、土地交易、留学移民、投资移民等等，占整个秋季房展参展项目的55%，成为当之无愧的房展主力。

    张鸿：因为参展的国家越来越多，所以国际展馆也越来越像一个万国地产博览会，但是参展商们主要的工作并不是卖房子，而是给大家讲解如何在所在国投资地产，所以主办方也很善解人意地安排了很多专业的讲座，秋季房展一共4天，海外置业系列讲座一共68场，平均每天17场。

    国外参展商表示，中国的购买力不可限量，许多中国人在国外购置房产，并不是为当下的自住，而大多是为了投资。此外，中国海外留学生数量不断增长，父母长辈大多愿意为孩子在海外置业，因此，都将内地视为未来主攻的市场。

    市民：对未来有个考虑。

    记者：什么考虑？

    市民：比如说，孙子将来出国留学，到底是去哪个国家好。

    秦智（普洛米国际投资公司行销副总裁）：我们很看好内地市场，我们公司（代理）管辖的七八十栋房子，都是大陆人（购买的房产）。

    值得关注的是，与以往海外项目价格昂贵不同的是，这些地产项目中，也出现了不少低价楼。

    参展商工作人员：美国南加州100多平米的房子，现在只有10万（美元）左右就可以买下来。

    记者：以前呢？

    参展商工作人员：以前都30多万（美元）。

    尽管来自美国、澳大利亚、加拿大的参展商，依然是展会的主力，但一些冷门国家，比如德国、瑞典、匈牙利、克罗地亚、保加利亚等国也开始将目光锁定中国市场，他们带来的项目，更是首次亮相房展会。

    游姣（柏林置业中国业务负责人）：现在大家都富裕起来了，对房产的需求越来越广泛了，德国和中国的渊源还是挺深的也比较受欢迎，所以我们就想试一试。
   
    主持人：我们刚才通过这个片子看到，这么多的海外地产项目扎推的在中国的房展会上出现，放在好些年前这是不可能的，美国的房子或者北欧房子，但现在好像是触手可及了。

    张鸿：对。

    主持人：中国是不是市场上钱很多。

    张鸿：因为现在人家都觉得咱们钱太多了，你看达沃斯正在开，欧洲都需要中国来救，说你钱多，你到我这来投吧，这个也是一样，我在现场找了好几个国外的参展商，好几个都很后悔，说我们来得太晚了。

    主持人：太晚了，实际应该再早点。

    张鸿：我们今年这个秋季我们先弄一个展台，明年我们也弄大模型，什么的。所以，如果咱们房价还是这样，然后钱还是这么多，没处可投的话，包括刚才你看那广告写限车、限房，什么限购。

    主持人：子女留学。

    张鸿：对，对，钱没处投，你就去投那吧，如果还是这种状况的话，基本可以预期，明年的春季，然后明年的秋季，可能国外的展团会有大的模型出来了。

    马光远：对，外国的房展会。

    张鸿：对，基本上就是这样的，现在你看，就是现场也有好多是有刚需的，就比如说有马上到美国、英国、去新加坡留学的、工作的，父母带着孩子来了，刚需，就像全国各地到北京来买房一样的，更多的是投资需求，所以你听他们一说，你就觉得这事好像是这个收益很高，因为你说你没钱，我说没钱，没钱他说不需要多少钱，几万美元，几万美元的话也就是二三十、三四十万人民币，然后他跟你说，说你看在北京你够买多少房子。

    主持人：这吸引力还是很大。

    张鸿：北京十平米还不到，对，但是到那有专业的投资给你做，而且真的是很多国家，他给你举那些例子，很多国家的房价的比较平稳，起码不是在很大的下跌的幅度，比如说德国这次参展，对吧，它起码你知道，德国的房价是很稳的，这样的话，就是你不跌。

    主持人：至少本钱不缩水。

    张鸿：有时候不跌大概就相当于能保值了，所以很多其实确实是像去年的秋季，我看到很多的大爷、大妈去了海南的那样的展区，对吧，他能看，觉得真的像买白菜一样，现在很多大爷、大妈已经出现在国外的这样的参展商面前，也有点像买白菜一样。

    马光远：这个为什么我们看到说20多个国家到中国来参展，看起来是他们都冲着中国内地来，但事实上这个热度怎么传来的呢？我们知道这几年受金融危机的影响，包括加拿大、包括澳大利亚等等，他们的整体的房价，以前是处于一个跌势，但是在整个宏观经济还没有变好的情况下，他们发现整个有些，比如说包括多伦多、包括悉尼，整个房价逆势上涨。

    那么为什么呢？因为宏观经济没有变好，但是房价在上涨，所以他们再去找，说为什么引起这么大的变动呢，他们最后发现，后面有一个推手，就是来自中国的一个购买的力量。

    那么从去年开始，我们看到这个情况演变的更加严重，有些国家开始说发出了限购令，为了避免什么，避免房价这种暴涨，为了维护房价的稳定，他们开始要求对，比如说，没有绿卡的，或者没有身份的这种人，不准购买他们的房子。

    所以我们看到的很多概念，你比如说叫投资移民，对吧，但是我看到很多人讲了说，你一定得小心，投资跟移民可能没有关系，你在那买了一个房子以后，你可能永远没有资格去看你的房子，对吧。那么再一个就说，比如说，投资留学，刚才张鸿讲了刚需，我想中国人对“刚需”的这个滥用，已经到了无所不用其极的程度，原先我们很难想象说，一个人留学的时候，要到国外去买一个房。

    张鸿：买一个房子。

    马光远：这个有点荒谬，所以如果说，他认为，我看到一些房地产中介，打着说最低收益40%，如果有这样的好事的话，人家为什么要千里迢迢，远洋过海的到你这来给你推荐，所以我认为，大家还是小心。

    主持人：我们看到在国内的限购政策之下，目前国内的房地产市场相对比较低迷，那么在海外投资是不是是包赚不赔呢？稍候回来我们继续评论。
   
    墙内开花墙外香，国内展会海外楼盘唱主角，抄底美国，置业欧洲，海外购房真的稳赚不赔吗？《今日观察》正在评论。
   
    主持人：欢迎继续收看今天的《今日观察》，能够在海外拥有一套自己的房子，看上去是一个不错的想法，于是很多中国人都是把买房子的目光，现在投向了海外，我们接下来一起来了解相关的背景。
   
    中国买家的海外买房热情，引起了发达国家媒体的关注。英国的一份华文报纸《华闻周刊》近日采访了一位房产经纪人说： “5年前我手头上的客人95%是工作在伦敦的企业高管，如今75%是中国投资者。”

    中国人爆发出空前的购买热情和购买能力，但海外置业到底有没有风险？海外置业到底需要具备什么条件，什么手续，购房者并不清楚。

    参观者：国外好像现在也能贷款了，在英国伦敦买房子可以做贷款，贷六成。

    事实上，海外置业是否能够贷款，审核程序十分复杂。业内人士表示，由于语言、文化背景有差异等种种因素，国内购房者了解境外机构的信用以及相关法律信息都有相当大的难度，这就使得海外置业存在很大风险。

    古适奇（上海优博国际展览有限公司总经理）：你如果买了今后为了出租，你要了解当地的租金市场，这个东西不能盲目的，一定要有自己的判断，或者去听取很多专家的建议，找业内人士来做咨询。
   
    主持人：我们看到受到金融危机的一些影响，国外的有些房子，现在目前来说，这个价位相对比较低位的，但是这意不意味着我们去海外投资买房子就是包赚不赔的？

    张鸿：很多人他根本就不去住，他要到一个地方去买一个投资品，他不去住，现在就是那是一个投资品，投资品怎么办，这个时候就有信息不对称的问题出现了，我不了解，不了解，那你就要了解相关地区的一些政策，因为每个国家的政策都不一样，包括你说凤凰城200平米的，你不能直接拿过来和北京比，说你看，他那才五万就一套房子，在北京五万还不够买几平米的卫生间呢。

    主持人：不能这么比。

    张鸿：因为它那个位置、区域差别也很大，所以你首先弄清楚这个，这个非专业人士就很难弄懂。还有就是说税费上的，比如说在金融危机的时候，美国曾经出现一栋别墅，一美元，卖不出去，对吧，为什么卖不出去。

    主持人：管理的费用。

    张鸿：可能相关的费用、税费。

    马光远：房子还得贷款。

    张鸿：而且你租出去以后，如果在一个相对贫困的地区，你租出去，那个人他还不起你的租金的话，你要起诉他，人工成本律师费你都出不起，你还不能随便把他赶出去，相对来说它就比较麻烦，还有汇率，就是说汇率的变动，汇率包括……

    马光远：这是一个概念性的问题。

    张鸿：对，然后还有一些地区，刚才他也说了，有些地区是限购的，比如说你没办下身份的话，你没办下移民的话，这个房子你不能买。

    马光远：限购。

    张鸿：你就买不了，还有就是有些地方，它的土地和中国一样，就是房产，它的房产是房产证，土地是土地证，可能你买的这个房子，房屋的产权归马光远，但是土地产权归你史小诺，所以你要弄清楚，但是这所有的这些前提是你得找一个特别专业，或者你得找一系列特别特别专业的人士，所以我在现场问了好多人，他们有投资的意愿，但是唯一难住他们的。

    主持人：就相关的这种。

    张鸿：就是了解这个成本，他觉得有点大。

    马光远：对，对，整个我觉得现在比较有意思的就是中国人用中国式的这种炒房的思维来看待海外的房地产市场。

    主持人：不能这么去看。

    马光远：事实上为什么我们这么讲，海外的房地产市场，它本身非常平稳，不像中国这几年房价暴涨，这样的日子应该来说的话，我们在美国也好，在英国也好，还是德国也好，整个房价应该说，比如说在美国，格林斯潘统治的这个时代，整个房价我记得几年涨了30%，那么在美国他定义为暴涨，英国的房价14年涨了3倍，也认为是一个暴涨，让很多人都买不起房了。

    那么如果说它的房价收益本身比较低的情况下，那么你去投资，而且在目前情况下，整个宏观经济不明朗的情况下，你去投资的话，那么你可能是买到了一个底部，但是恐怕你在这个底部要呆很长很长的时间，而且你从底部回到顶部的那个时间，也是非常长的。
    所以不能用中国的房价涨跌的这个曲线，中国的涨价的房价曲线，不仅是一个微笑的曲线，甚至是一个爆笑的曲线，因为什么，大家都赚得都非常非常多，如果你用这个思维去弄的话，显然你要失望。

    那么第二点，就刚才张鸿讲了，他的整个应该说，海外房地产市场的整个法律法规来讲，政策来讲的话，都是非常健全的。这个健全的一个最主要的标志是什么呢，就是你不可能通过房地产，租房也好，还是买房也好，你获得一个暴利，获得一个很高的一个收益。如果以这种心态去做房地产的时候，我觉得恐怕很危险，不是说包赚不赔，恐怕我觉得可能赔的几率比赚的几率要大。

    张鸿：所以人家有60多场讲座嘛，就是有这兴趣还是可以去听一听专业的讲座。

    主持人：一定要谨慎，而且同时这个期望值在国内买房和国外完全是不一样的。

    我们接下来再来看一下网友的评论，这位朋友“情义无价”，他说“如果有时间逛逛房展会也无妨，应该心平静气，多看少冲动，毕竟海外置业不是一般百姓平民可以做得了的事情。另外，房产不比日常用品，一套房子至少都要住上一代或者几代人，事实上至今还未有过只涨不跌的东西。所以房产经过近几年的疯涨之后，谁又能保证房产会永无休止的涨下去呢，作为投资应该是慎之又慎”。

    好，接下来我们再来听一下北京大学教授陈国强先生关于这个海外投资风险的一个分析。
   
    陈国强（中国房地产学会副会长）：首先一个就是海外置业中，隐性成本比较高，不同的国家，相关的规定不一样，像美国在购房过程中，会有一系列费用的收取，比方说律师费，比方说专业验房费等等，需要首先了解当地相关的一些税费方面的规定。

    那么第二个方面是使用成本比较高，或者说长期持有的成本比较高，因为国外基本都有像房产税这样一些基本的持有成本都面临了买房容易，养房难的这样的现实问题。

    那么第三个，我觉得我们需要注意的就是这种海外置业和我们国内过去有比较普遍的短线炒房的政治环境、市场环境不一样，在国外像在美国，或其它欧洲国家短线炒房的代价非常高，成本非常高。
   
    主持人：其实说到这个房价，无论它是目前是涨还是跌，但是在中国老百姓的心目当中，房子永远是他们一个心里比较看中的一个东西，这个房价今后……

    张鸿：所以我们关注房展会，其实关注的也是国内的房地产市场，现在已经到了第三季度快结束了，年初很多地方也都自己定了自己的年度的控制房价的目标，还有这个保障房建设的目标。虽然说，这个目标可能，我觉得房价控制的目标完成起来可能比较容易，因为……

    主持人：有相关的政策。

    张鸿：相对来说，高房价不让它卖不就完了嘛。

    主持人：对。

    张鸿：然后保障性住房，经过高层一次又一次的催促，好像最近也提速得很厉害，数据我担心到最后，就是它是很美好的。但是呢，我们控制整个房地产绑架中国经济的这个目标，也许不一定在这个美好的数字下就能完成，所以我觉得，可能我们还是要把这个调控……

    马光远：进行到底。

    张鸿：对，进行到底。

    马光远：事实上，现在影响房地产政策未来我觉得最大的变数，就是欧洲的债务危机向什么地方去，这个可能对我们整个宏观调控的政策都会有很大的影响，但是我想说的是，对于中国来讲的话，我们现在有两个比较危险的因素，第一个当然是物价，那么第二个是房价，我想这两个因素，不管外在的形势怎么样，我们都恐怕要把它作为国内宏观经济的一个主要的调控目标，就是这样所以我想欧债危机本身不管怎么样演变，对于房地产的调控政策……