解说：房地产市场深度博弈白热化，一线和二、三线城市房价表现大不相同，如何看待限购令的市场作用？《今日观察》正在评论。

    受调控政策影响，通州区的房地产成交量明显萎缩，记者随机走访的几个在售楼盘销售大厅，场面显得冷冷清清，与通州一样，今年三四月份以来，北京大部分城区的房屋成交量都出现了明显的下滑，调控前，每月大概在2万套左右，最近这4个月大多在8千套左右，但房价总体下降幅度并不大。

    近来，商品房售价低于同项目在售二手房价格的现象开始变得越来越多，新华社援引中原地产数据，深圳从5月份实施楼市限价政策以来，一、二手房价格倒挂现象就开始日趋明显，上海一二手房价格倒挂现象也有所加剧，其中宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。

    有从业者指出，一二手房房价倒挂现象的扩大，标志着市场整体回调已经露出了征兆，随着一手房价格的持续调整，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态。

    日前，国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有14个，持平的城市有17个，环比价格下降和持平的城市增加了5个，价格上涨城市中，环比涨幅均未超过1%。一线城市一改往常的微幅上涨，7月保持环比持平，这无疑对市场是一个积极信号。值得关注的是，在7月房价环比和同比涨幅榜中，二三线城市依然唱主角，特别是未限购城市的步伐，明显快于限购城市。

    以下为话题讨论文字实录：

    主持人：我们栏目有一段时间已经没有聊过关于房价的话题了。

    刘戈：沉寂了一段。

    主持人：对，因为我们感觉房价好像还是比较平稳的，但是我觉得，在这个平稳之下，好像有时候感觉还是有一股暗流在涌动，但这个暗流的涌动，到底是朝上还是朝下，目前就是在国家推出一系列的调控措施之后，我们看到现在房价的现状怎么样，是否有可能拐点会到来？

    刘元春（中国人民大学经济学院副院长）：从预期、从供求、从资金面，那么目前的确是一个就说房地产行业进一步收紧，要出现变化的这样的一种状态。但事实上如果我们再仔细地解读这个数据，我们就会发现，可能有几个：第一个就说进一步的调控政策，现在刚开始，那么对于像二、三线城市的这个限购，那么目前像台州已经开始出来了，但是其他区域还没有完全明确；第二个就是很重要的一个虽然现在资金面很紧张，但是我们会发现房地产业从银行来的资金流，同比出现了迅猛下降，但是自筹资金这些方面，以及外商投资这些还在上涨。

    主持人：还有。

    刘元春：还在上涨，所以这样导致的一个就是目前资金虽然很紧张，但是与2008年上半年比较、2007年底的时候比较，还不错。

    主持人：形势没有那么地严峻。

    刘元春：没有那么地严峻，当然第二个我们还会看到，库存量的确在上涨，特别是一线城市，比如说像北京，它的库存量现在可以够20个月的销售，上海够19个月进行销售，那么正常来讲，像这样的一个库存量已经很高，但是也没有高过2008年一季度时候，这几个一线城市，它们的库存量。 所以把这些因素综合起来，我们认为就说未来几个月，那么应当是整个价格调整的一个疲软期和波动期。

    那么但是很重要的一个就会发现，我们的房地产行业的这个销售量会出现进一步的下调。那么另外一个就是房地产市场的结构会出现进一步的调整，那么中小的房地产企业，可能它就说进行交盘。

    主持人：重新的洗牌。

    刘元春：重新洗牌这样的力度会加强。

    主持人：对。

    刘戈（财经频道评论员）：就是这种趋势的话，非常明显，比如从库存量来说，北京的库存量现在达到11万套将近，那么这样的话也是两年来的最高，所以它要消化很长时间。

    另外一个就是资金链，那么现在资金链，央行的统计数字现在上半年的房地产的贷款下降了53%，那么这个比例还是非常大的，虽然是自筹资金这一部分有所增长，但是这个增长抵不上这样一个下降的幅度，所以两个相比较，还是有一个巨大的一个缺口，所以的话，资金链的紧张程度是提上来了。

    另外的话，我们再看另外一个数据，就是环比，70个城市，大中城市的环比增长，在年初的时候，1月份环比增长是0.8%，到6月份降到了0.16%，那么10月份的话，就变成了负数，那么变成负数以后，至少从数据上来说，那就可以非常明确地说，拐点就到了。

    主持人：我们再来看一下，日前浙江省台州市我们知道是发布了楼市限购的措施，这也是住建部在给出五条标准之后，首个颁布限购令的城市，接下来一起来了解一下相关的新闻和背景。        解说：二、三线城市限购，浙江台州先行一步，台州出台政策，购房之前2年内，在本市累计缴纳1年以上个人所得税，或社会保险的家庭可在市区购买1套新建商品住房，对在市区已有两套及以上住房的本市区家庭，已有1套及以上住房的市域外家庭，如果购房前，两年内未在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险，暂停在市区购买新建商品住房，违反规定购房，相关部门将不给办理房地产登记。

    近年来，台州市房价上涨较快，在周边一线城市出台限购政策之后，投资客大量涌入，今年6月，台州住宅样本均价为9949元/平方米，相比去年12月份，住宅样本均价9761元/平方米，涨幅约为2%。此番限购，有望遏制台州楼市过快上涨的势头。

    台州房地产中介工作人员：就说限购的话，肯定造成买房人少了，少了之后，观望人多了，价格肯定会适当调整。

    解说：近来，一些二、三线城市房地产热度持续升温，近日在山东烟台举行了一次房产会上，涌入了100多家房地产企业，其中包括了龙虎、万科等国内房产巨头。

    刘兰兰（购房者）：现在基本上一开盘都是7000左右，现在是这样的问题，说实话，有点太高了。

    解说：二、三线城市限购的话题，时下备受关注，住房城乡建设部17日公布，对各地列入新增限购城市名单，五项建议标准，提出符合上述条件较多的及两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单，各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。

    中国房地产协会副会长朱中一对媒体表示，限购范围扩大至二、三线城市，本身并不是一个新政策，而是对原来调控政策的具体化和延续，一定时期，一定程度上，可以使当地商品房销售量下降，抑制房价过快上涨。

    主持人：刚才我们看了这条片子，我不知道两位评论员，给我们台州出台的限购令，给一个评价，给不给力，有没有起到很好的遏制的作用？

    刘元春：应该说，这个限购令肯定会起到很好的一个效果。为什么这么谈呢？因为目前来讲，就说二线、三线城市的这样的一个价格上涨的，它一个很核心的力量，一个是城市化，另外一个是外来游资。

    主持人：投机的资金太多。

    刘元春：投机资金太多，所以这样的话，限购很重要的一个，就说他要限制这种投资性和投机性的这种，以及对于这种无业，这一种外来人员的这样的一种购买行为。

    主持人：对。

    刘元春：对于台州这样的一些区域，实际上外来人员是很多，所以说，这个来讲，我想在短期来讲，他会收到一个非常明显的一个效果。那么另外一个就是我们从目前就说限购的这一个一线城市和一些不限购的一些城市的价格涨幅来看，那么很明显，限购的城市的涨幅明显要低于非限购的这个，并且这个低的幅度从今年1到7月份，是接近0.17个百分点，那么这个是很明显的。

    主持人：对。

    刘元春：所以从这个角度来看，就是我们限购能够起到一定的效果。那么第二个从目前我们整个房地产市场的状态来看，应当说我们的泡沫是比较严重的，同时这种炒作行为、投资行为是比较明显的。因为如果我们从大数来看，我们现在人，城市人均居住面积33平米，那么这个来讲，在全世界应该属于一个中等水平，但是为什么我们价格水平却是偏高的一个状态，那么跟这个泡沫问题，那么治理泡沫里面，短期里面直接针对这种泡沫需求，那么是有效的一个措施的。

    刘戈：对，台州这个地方，上半年因为炒卖地票，那么曾经一时的话，就是在房地产市场引起大家的强烈的关注，所以现在它成为这样的二、三线城市里面的第一批开始进行限购的城市，也有一定的必然性，就说它这种炒作的气氛。

    主持人：涨势太猛。

    刘戈：非常的浓烈，就说他涨势本身的话，也不算太强，但是就是炒作的这种氛围特别强烈，所以这个地方当地的政府，自己拿自己开刀，我觉得它有一定的必然性；另外的话，我们从这个就是刚才刘教授讲，就是从现在来看，那些没有限购的城市，的确，尤其是没有限购的一些在本省里没有非常重要的一些城市，那么它涨的势头非常明显。

    那么7月份，同比上涨5%以上的城市总共有29个，这29个城市里面，其中有15个是没有限购的城市，那么最高的是丹东，涨幅达到了9%，其他还有秦皇岛，还有洛阳，还有岳阳，还有牡丹江等等这些城市，这些城市你放在全国范围里面，它都不是特别大的、特别有名的城市，但是你放在它本省里面看，因为省会城市进行了限购。那么次要一些的，这个时候它们就受到的影响非常大，所以的话，从这个数据你来看，就是这些城市限购和不限购，对于房地产房价的增长的话，这种关系非常的密切。

    主持人：那么二三线城市是否需要进行限购，我们也是联合数字100研究公司，做了这样一个调查，我们来看看他们是怎样说的，其中63.60%，就是大部分的朋友都认为是“需要限购”的，那么处在深度博弈当中的房地产市场在新一轮政策的影响之下，它的走势将会怎么样？二、三线城市出台的限购令，真的会让房价逐渐地降下来吗？稍候我们回来和两位评论员继续进行探讨。

    解说：降价才是硬道理，今年楼市的“金九银十”会给谁带来惊喜？未来调控目标又该如何落实？《今日观察》正在评论。        主持人：欢迎继续收看今天的《今日观察》，随着二、三线城市房产限购令的到来，那么今年的“金九银十”会和以往呈现怎样不同的景象，接下来一起来看短片。        解说：“金九银十”是房地产业的传统销售旺季，记者这几天在广西北海采访时发现，市民的观望情绪比较浓厚。

    市民：不想在这段时间买房，因为这段时间房价不是太好，不太稳，要再观望一下。

    解说：“观望”这个词折射的市场变化近几年来可谓起起伏伏：2008年，受美国次贷危机和全球经济形势不乐观的影响，各地交易量进入“冰河时期”，“金九银十”最后以“铜九铁十”惨淡收场。

    数据显示，当年8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，环比下降0.1%，房价涨幅环比首次出现负增长。

    当年10月，国务院常务会议提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。这一政策信息清晰地表明国家将在加快住房保障的基础上，支持自住和改善性购房，维护房地产市场健康稳定的发展。

    2009年，很多开发商选择“以价换量”的营销策略，成交量稳步回升，多个城市迎来了楼市的回暖。4月到10月，全国70个大中城市房价连续7个月上涨。仅2009年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格就同比上涨3.9%。  

    由于2009年到2010年初部分城市出现房价、地价过快上涨的势头，2010年4月份，国家出台了新“国十条”，对投资性需求进行了严格限制，房地产市场出现了积极变化。但进入9月，房地产市场出现了一些新动向，一线城市房价仍在高位徘徊的同时，个别地区新建住宅销量大幅增长，楼市有回暖的迹象。这对于在严厉调控下一直处于焦灼状态的房地产市场来说，一石激起千层浪。有些处于观望状态的消费者坐不住了，加快了看房的步伐，甚至考虑“勒紧腰带”出手买房。9月底，国家有关部门出台新的五项政策，强化政策落实力度，再次稳定市场预期。

    今年楼市“金九银十”会旺吗？《中国房地产报》特约撰稿人顾海波认为，今年楼市一线城市“金九银十”难再续。二三线城市可能由于限够购令的不同步、不系统会出现所谓的“赶末班车”现象，但空间不会太大。        主持人：现在房价到了一个相对比较敏感的博弈期，那么在一系列政策的调控之下，今年“金九银十”的表现将会怎么样？可能房地产商也会有一些心理准备。

    刘元春：今年来讲，肯定会较以往来讲，会有一些比较大的变化，那么这个大的变化，如果从正常来看，第一个就说，我们通过限购之后，大量的一些投资性和一些投机性的这种需求，可能会迅速地消失。

    第二个就是由于经过去年4月份以来和今年1月份和7月份这样的一种层层加码，我们的刚性需求的很多人，那么已经形成了一个价格下滑这样的一个预期，特别是在近期，所以因此我们的这种刚需这一块，它会进入到强烈的一个观望期。

    主持人：对。

    刘元春：那么当然第三个很重要的一个就是我们所看到的，中小企业的这一个，他们可能会进行一种大幅度的这样的一种售盘的这样一些行为，把他的一些楼盘交给大房地产商来进行统一处置，或者甚至进行转产等等这样的一些，那么市场结构有一些重大（变化）。

    那么当然第四个很重要，我们会看到，可能局部的区域会出现一些房地产商开始进行一些暗降，这样的一些销售措施，甚至出现明降的这样一种措施，通过降价来保住他的整个资金流的这种回流，但是如果我们要想在“金九银十”出现一个就是价格明显下降，让消费者感觉到，马上就能够有一个……

    主持人：也是不太可能。

    刘元春：我觉得这种现象概率很小。

    主持人：对。

    刘元春：同时出现一个就说，在价格不下降的同时，销售量出现一个放量，使房地产商的这种资金紧张的局面，得到一些缓解的概率，基本上是没有的。所以说“金九银十”，今年的变化很大，我们的房地产商应当没有多少惊喜，那么消费者还需观望。

    刘戈：通常情况下，八、九、十、十一，这4个月份加起来销售量在很多城市的话，都占到了全年销售量的一半，所以的话，大家就有，其中的尤其是9月份和10月份，销售量最大，所以大家有“金九银十”之说。但是这“金九银十”真的是房地产开发商的“金九银十”，它不是购房者的“金九银十”，对吧，购房者是因为他可能观望一段时间的话，一般的话在8、9月份，这样的从气侯来说，而且为了迎接春节，这个时候，他会出手，所以的话，造成了这样一个结果，但是如果大家对于整个的预期，就是认为房价……

    主持人：都会往下降。

    刘戈：会往下跌的这种情况下，那大家宁愿等一等，所以的话，即将到来的“金九银十”，我估计就会变成“铜九铁十”。

    主持人：惨淡一些。

    刘元春：往下跌一个档次。

    主持人：那么就这样一个大家非常关心的房价问题，我们继续看一下网友的评论，我们看看第一位朋友他说，“限购令高悬，百姓对于房价的观望氛围会更加地浓厚，今年楼市的“金九银十”可能无法如期而至”，就正如对刚才两位评论员所说，“9月楼市供应量可能会增加，但是成交量或许并不理想，对于开发商而言，加快推盘速度，降价促销，加速资金的回笼，或许是明智之举。”这是很多朋友的共识。

    我们再来看看这位朋友，他说“限购令实行了这么久，感觉房价没有得到根本的抑制，限购政策只是暂时性的对资本进行压制，并不能从根本上解决房价问题，治理高房价，以及囤积房的行为要严厉打击，对多房要以重税进行制约，加强税收方面来抑制房价的过快上涨”。

    我们听一下特约评论员他们会有怎样的观点。        徐滇庆（加拿大西安大略大学终身教授）：民间正常的需求，依然非常旺盛，更重要的是投机需求，依然存在而且非常强盛，主要原因是有很大的资金流，无论是在民间，还是在银行的储蓄上，海外由于金融市场不断地波动，还会有一些钱流入中国，当这些资金流入中国的时候，发现他投资的渠道很窄，那么必然会有相当多的一笔资金，涌入房地产市场，很有可能导致房价的上升，这个是问题的核心所在，所以，是否有“金九银十”，这要看资金流的流动，关键还在于疏导。

    曹建海（中国社科院工业经济研究所研究员）：一线城市的成交量和房价，都出现了一些松动，由于金融的紧缩政策，特别是调整存款准备金，不仅是开发商贷款困难，连地方政府储备土地贷款困难，连消费者购房也出现了贷款困难的情况，加上第二次限购，住建部也对40个城市住房信息进行联网，加上保障房今年的推进，今年至少在数量上，这1000万套基本上是可以保证开工，所有的这些因素就注定了房价的回落这是一个大的趋势。        主持人：限购在一段时间可以起到相对的抑制作用，但是对于中长期而言，怎样让调控的目标真正能够落实，并且能够长期延续下去，两位评论员有怎样的建议？

    刘戈：我是觉得，限购这件事情，真的可以研究，是不是可以变成法，那么变成一个长期的可预期的这样的一个结果，那么这样的话，这种炒作的话，可能就会缓解下来，因为如果要是有了这个明确的预期的话，那么这个炒作的话，永远会存在。

    刘元春：限购为主题的这样本身是一个短期措施，那么对于房地产的一个健康的发展，首先第一个，就说整个市场的供求平衡，还是很重要的，那么目前来讲，我们所看到的，整个供给小于需求的这种状况，从2005年以来是一直持续的，所以这是一个很重要的一个，第二个就是供给的这种结构……