刚刚过去的七夕，深圳“益田大运城邦”项目成功吸引眼球。该项目开发商宣布，项目二期推出300套单位，折后价从每平方米12000元降到8000元。同时现在支付5万元开盘时即可当10万元折扣。按开发商公布的数据计算，相当于前期项目的6.6折。
    大型房企也掀起了一轮促销。7月，惠州碧桂园·十里银滩对外宣布，提前认筹、开盘当天成功认购的客户可额外享受7.5折购房优惠；万科在深圳启动了今年最大规模的营销活动“万团大战”，为下半年集中开盘的11个项目造势；龙湖地产也在重庆推出1000套优惠房源，最高优惠达8%。
    这些降价表现被不少人解读为一年半来不断加码的楼市调控下，房企不得不做的妥协，甚至有人大胆预测拐点降至。楼市拐点是不是真的要来了？客观来看，拐与不拐都有诸多理由。而正如住建部政策研究中心副主任秦虹所说，下半年楼市依然复杂。可以说，拐与不拐之间，博弈仍在继续。

    ■最新数据：

    前7月保障房开工率72%

    广东开工率59%本月将提速

    昨日下午，住建部公布今年前7月全国保障房开工进度。数据显示，全国保障房已开工建设721.8万套，开工率72%(不含西藏自治区)。7月份开工量比6月底有大幅增长，其中陕西和辽宁开工率已经超过100%，但上海、天津和广东的开工率仍未超过六成。
    住建部数据显示，前7月全国除了已开工建设保障房721.8万套，还新增发放廉租住房租赁补贴16万户。不过从各省市开工进度来看，高于全国72%平均水平的有河北、山西、内蒙古、辽宁、江苏、安徽、福建、山东、海南、重庆、四川、陕西、甘肃等13个省市，主要是中部和西部省份。其中，陕西和辽宁开工率已经超过100%。
    不过广东由于开工率仅59%，位列倒数第三名。另外两个进度较慢、不足六成的省市为上海的51%和天津的57%。对此，广东省住房和城乡建设厅有关负责人表示，实际上，广东的进度也不能算慢，很多项目由于正在办理手续，暂时尚未开工。此外，广东省住建厅7月对全省各市保障房工作进行了督察，对进度比较慢的市提出了要求。预计本月进度将有较大幅度的提升。

    正方：“拐点降至”论据：库存攀高套牢开发商资金 降价促销明显增多

    在拐点降至的判断中，受限购限贷限外等调控影响，库存持续攀高，导致开发商大量资金套牢，是主要论据。
    据WIND资讯最新数据，截至8月10日，A股市场共有20家房企披露了2011年中报。这20家房企截至2011年6月30日的存货共计3177.64亿元，同比去年的2171.95亿元增长了46.30%，环比今年一季度的2843.42亿元也增长了11.75%。其中，招商地产与万科分别存货444.70亿元和1713.66亿元，仅这2家房企的存货就占据了20家总和的67.92%。

    相比大型房企，中小房企的压力更加突出。丰华股份、凤凰股份等10多家中小房企的库存超过1000亿元。业绩方面，丰华股份亏损835.51万元、凤凰股份亏损1942.18万元、绿景控股亏损1046.13万元；业绩同比下滑的则达到了7家，占全部20家房企的35%，包括银基发展、渝开发、广宇集团、滨江集团等。
    资金回笼缓慢，信贷收紧雪上加霜。央行公布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，上半年房地产开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比剧减53%。而企业自筹资金16463亿元，同比增长32.7%。国家统计局数据也显示，1-7月，房地产开发企业本年资金来源中，来自于个人按揭贷款的仅4869亿元，同比下降5.1%。而随着个人房贷及房地产信托等融资渠道的继续收紧，下半年房企自筹资金更趋吃紧。
    土地市场的反应则暴露出不少开发商的“去意”。国土资源部中国土地勘测规划院发布调查显示，各种调控措施的作用和影响力已在一线城市逐步显现，开发商的拿地热情和意愿有所降低。数据显示，1—7月，全国130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%。7月住宅和商办用地成交量环比降幅分别达到33.9%、47.3%。
    在这样的背景下，通过打折促销加紧卖房似乎是顺理成章之事。
    中房信的最新报告指出，4月份以来，陆续有开发商促销，但大多数开发商还在咬牙坚持，至7月，在新调控政策压力下，多家典型企业率先大幅度大面积降价，对当地市场起到了带动效应。从8月开始，这种调价的影响有可能进一步扩大，而万科、碧桂园、龙湖等企业的7月表现，有可能是打响房价下调的“发令枪”。
    而由于局部的降价，7月最新数据显示，全国100个城市住宅均价为8874元/平方米，较6月微涨0.21%，创去年9月以来最低涨幅；其中33个城市住宅均价环比下跌，这是去年9月以来下跌城市数量最多的一个月。
    分析指出，持续高压的调控态势正使房价“退烧”的迹象进一步显现。随着商品住宅库存压力增大，开发商资金链日趋紧张，京沪等一线城市房价松动迹象将进一步明显，房价有望加速步入下行通道，拐点降至是有充分理由的。
    更要命的是，持续了一年半之久、不断加码的楼市调控，下半年仍大有收紧之势。7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。据媒体报道，住建部正拟定下一步应该执行限购政策的名单。银监会主席刘明康近日也指出要狠抓房地产贷款风险，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场，同时继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持关注和警觉。

    反方：“拐点论”待观察论据：开发商上半年业绩抵消全年压力 刚需充足支撑房价

    7月以来多家房企降价促销的消息，仿佛已经让人嗅到了“拐点”的味道。但从历史经验来看，“拐点论”常常出现，又常常落空。这一次，究竟能不能落实，恐怕还是没有人能说得准。
    尽管楼市整体成交受压，但仅从数字来看，房企上半年的销售情况并未受到太大影响。10家标杆房企（万科、恒大、中海、招商、保利、金地、碧桂园、雅居乐、华润、龙湖）上半年销售全部实现面积、金额同比双增长，全年销售任务完成过半的房企就有中海、恒大、碧桂园、招商4家。
    其中，恒大1—6月销售额为423.2亿元，已完成全年目标60.5%。中海1至6月份累计实现房地产销售额522.3亿港元，同比增长85.9%，也完成了60%以上全年销售计划。
    此外，由于周转的速度加快，不少大型房企销售金额的增幅也高于存货的增幅。以万科为例，与2010年中期相比，万科的存货增长了598亿元，同比增幅为53.63%。而其上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。
    业内人士分析，上半年销售业绩使得这些房企抵消了年底冲业绩的压力，资金链得到保证，因此在楼市占据主导的这些大型房企相较中小房企，并不存在太多降价的冲动。世华地产研究部总监肖小平也对近期多家房企的“降价”调查认为，多数只是噱头和销售策略，并没有实质性降价。
    房价下调的另一个阻力还来自于受土地财政之累的地方政府。分析认为，大型房企之所以上半年销售业绩仍然靓丽，主要得益于在二三线城市的提早布局。不限购的二三线城市支撑起多数大型房企上半年的增长。因此一旦限购范围按照7月国务院常务会议要求继续向二三线城市扩大，房企所受打击必然不小。
    然而限购不仅仅是房企的噩梦，也是不少地方政府所不乐见的。国土资源部的统计数据显示，相比于一线中心城市，二三线城市的土地与财政收入的关系更为密切，而且截至2011年6月，地价环比涨幅排名全国前十位的城市中，80%左右是二三线城市。
    为了防止因为房价上涨过快而进入限购的名单，近期部分二三线城市“委曲求全”般地采取了限价的办法。业内人士分析，不少二三线城市今年的购买力大多来自外地，一旦实施限购，当地楼市将会迅速陷入冷却。而通过限价控制涨幅，可以将本地从房价涨幅榜单的前列拉回来，以避开住建部的关注。地方政府“以限价换限购”的心态，可见中央与地方的博弈仍在继续。
    而尽管认为楼市短期风险仍将释放，不少机构对楼市中长期仍然看多。兴业证券指出，从业绩的情况来看，万科A、保利地产、金地集团和金融街的业绩确定性较高，市场应该会有所表现。
    目前来看，楼市调控在一段时间内将是常态，现有的政策短期之内也不会退出，多数业内人士认为，房价可能出现10%-20%的跌幅。即便如此，从历次楼市调控来看，在庞大的需求下，房价一旦出现10%-20%的跌幅，就马上会有大量需求释放，导致下调的房价筑底回升。对于很多买不起房、甚至希望房价能够回归几年前水平的人来说，这样的调整也就难言“拐点”了。