通过低价入市的策略，远洋地产收获了高成交率，2011年1月至4月，合约销售额达73亿元，同比增长70%。
与此同时，在其他企业资金预警的情况下，脱离中远集团“庇护”的远洋地产并没有在资金链上显得“无助”。日前，昔日大股东中远国际将手持远洋地产股份配售完毕，远洋地产斥资36.68亿元两度落子上海；通过多元化的融资，在国际市场确定发行四亿美元债券……
远洋地产的“故事”在不断更新之余，其总裁李明还高调宣布，将今年的销售目标定在300亿元。面临楼价下行压力，远洋今年下半年推出的不少楼盘为中高端楼盘，其能顺利完成年度目标吗？
为应对调控的风险，远洋地产总裁李明表示，未来三年，将要竣工的经营性物业面积达到100万平方米，且全部自持。如此“大刀阔斧”迈向商业地产，又将考验远洋地产的商住平衡术。
低价入市收获高成交率
2009年、2010年，远洋地产协议销售额为143亿元、216亿元，增长率分别为98%、51%。延续这一强劲势头，2011年1月至4月，远洋地产合约销售额达73亿元，增长70——在限购大背景下，有如此成绩实属不易。
“这与推盘节奏有关，远洋地产去年同期推盘量较少，今年则有较多项目入市，故销售快速增长。”世联地产地产首席分析师王海斌如是向《经济参考报》记者分析。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋则认为，除了2009年拿下地块陆续入市之外，远洋地产还率先对政策作出反应，采用了低价销售策略。
远洋地产行政总裁李明曾坦言，在调控背景下，房价总体有下行压力，对符合刚性需求且能迅速带来现金流的项目，不排除低价入市。
事实上，远洋地产位于北京东五环之外的项目远洋一方·北润园，在3月发售二期项目时，价格就低至八四折即2.1万元/平方米，最低价格甚至为1.9万元/平方米，而一期开盘价为2.5万元/平方米，同区域在售的北京新天地等项目，均价也在2.6万元/平方米以上。
低价入市，收获的是高成交率。据北京市房地产交易管理网上的数据显示，远洋一方·北润园二期项目于3月4日推出300套新房源，截至6月6日，已成交287套，成交面积为26791.79平方米，均价为21037元/平方米，回笼资金约5.64亿元。剩下的13套房源，有12套显示为“已预订”状态，仅一套可售。
得到“好处”之余，远洋继续“上演”低价。5月8日，远洋一方再推342套房源，截至6月6日，已签约275套，均价为20996元/平方米，回笼资金5.36亿元。
前4个月销量不错，但要完成300亿元的年度目标，亦非轻而易举。以北京市场为例，远洋下半年推出的不少楼盘为中高端楼盘。如即将开盘的远洋傲北项目，都是300-500平方米的联排、双拼别墅。据售楼处销售人员介绍，估计开盘价在2.5万/平方米，以此计算，销售价将在750万/套至1250万元/套。此外，楼面地价就高达2.75万元/平方米的望京项目，同样将于今年下半年入市。虽然该项目还没有定价，据业内人士推测，均价可能达到6万/平方米至7万元/平方米。
面临楼市下行的风险，远洋地产推出诸多中高端产品，会否“曲高和寡”？国海证券房地产行业分析师赵铎向《经济参考报》记者表示，远洋地产的项目地理位置均不错，即使以高价入市，未必会受到市场冷落。“此外，远洋地产在中高端项目打造上很有经验。”
商住“平衡术”考验远洋
如多数“北派”房企一样，多年来，远洋地产把重心放在北方市场。2010年，光北京的营业额就占据了远洋地产集团的55%。商业地产方面，远洋也才刚刚涉及。如何在巩固北方市场之余迈向全国市场，深化住宅地产之时加码商业地产，其中“平衡术”考验着远洋。
据其财报，截至2010年底，远洋地产已进驻北京、上海、杭州、武汉、三亚、青岛等17个城市，土地储备为2060.8万平方米。其中78%的土储位于北京和泛环渤海地区，而以上海为核心的泛长三角地区，土储占比仅为6%。为此，远洋地产不惜重金“砸”向“上海滩”。
1月31日，远洋地产以31.3亿元竞得杨行镇西城区北块G-2-1地块(A块)，溢价率为89.6%，楼面地价11378元/平方米，为住宅地块。而10天前，远洋以5.38亿元竞得上海宝山区罗店新镇A1-3地块，楼面地价为6041元/平方米，为商住用地。加上2010年8月取得的美兰湖F1-4/6地块，远洋地产已三度落子上海。根据网上资料显示，远洋地产在上海的首个项目美兰湖F1-4/6地块或将于明年7月竣工面市。
相比“南扩计划”，远洋地产在商业地产方面有更明确的计划。李明曾表示，未来三年，远洋地产将要竣工的经营性物业面积将达到100万平方米左右，且全部自持，到2015年远洋地产的商业地产领域的经营目标将将达到100亿元。而2010年，远洋地产物业投资的营业额仅有2.12亿元。
远洋地产发布的2011年发展战略也提出，要在未来一年内将商业持有物业与住宅开发物业新开工面积比从1：9提升至1.5：8.5，为此，远洋将加大商业项目的投资，预计商业与住宅的投资额将达到5：5。
事实上，在去年12月，北京CBD核心区出让6地块。面临极其复杂的评标规则——报价占40分、规划设计占20分、其余40分为综合实力评比，远洋地产还是从众多地产大鳄中抢得一块地。有消息称，远洋地产已经确定参与接下来该区域新推出的6块土地的投标。
据了解，北京区域处在运营中的写字楼项目有远洋国际中心A座、远洋大厦和远洋光华国际，光华国际商业WE-LIFE未来广场于2011年初正式开业。
“位于北京北四环的万和城项目及位于玉泉路的沁山水商业部分也已开工，而位于北京朝阳区酒仙桥路的颐堤港项目拟于年内竣工，商业部分预计于今年年底前开业。”远洋地产内部人士向《经济参考报》记者透露，另外，公司位于北京、天津、杭州、大连、黄山等城市的其他商业地产项目也处于不同的开发阶段，预计陆续于2013年至2016年开业。
远洋地产加码商业地产，映射了楼市“政策挤压”效应——在住宅地产被调控之际，众多房企争相投资商业地产。“斥资拿地，项目开发，销售回款，内地房企之前的开发模式抗风险能力很低，增加自持物业能让收入来源更为稳定。”王海斌如是向《经济参考报》记者分析，此外，商业地产盈利周期长，目前没有内地房企可以做到如新鸿基地产一样，持有大量物业，营业收入一半来自经营物业、一半来自销售收入。
脱离中远集团
2011年，是远洋地产摘下“央企背景”光环的元年。赵铎表示，远洋地产已是一个公众公司，任何策略都是市场行为。
远洋地产前身为中远房地产，成立于1993年，初期是由中远集团全资拥有的。2002年，中远集团与中化集团重组中远房地产，双方各持50%股权。2003年1月，中远房地产获增资扩股，中远集团持股减少至44%，同时，中远国际向中远集团收购中远房地产，持股20%，成为中远房地产主要股东之一。
此后几年，经过2007年的上市、随后的扩股、中国人寿的进驻，中远国际对中远房地产的持股不断被稀释。2010年8月，中远国际发布公告，拟在一年内择机出售所持远洋地产全部的16.85%股份，而这一配售计划在2010年12月得以实现。目前，中国人寿、南丰集团为远洋地产第一、第二大股东，分别持有24.07%、12.84%的股份，剩余部分为公众持股。
众多周知，背靠央企“大树”，信贷方面则“不用发愁”。业内人士担心，脱离中远集团“庇护”的远洋地产会否在资金链上显得“无助”。
事实上，远洋地产已开始多元化的融资方式。据远洋地产公告，该公司及发行人与联席牵头经办人5月6日订立认购协议，寻求认购及支付永久性次级债券的本金总额4亿美元。公告还透露，发行永久性次级债券的估计款项净额，经扣除各项费用等开支后，将约为3.88亿美元，并于2016年可赎回。
远洋地产称，拟使用该款项净额为新项目及现有项目，包括建设成本、土地成本及投资物业等提供资金以及一般公司用途。远洋地产董事认为，预期永久性次级债券将被视为混合债券，该债券发行将会强化本公司的财务状况，且改善公司进入国际资本市场的能力，以便日后支持本集团的发展。