继今年1月份《国有土地上房屋征收与补偿条例》实行后，住建部近日又发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，首次将拆迁补偿由原来的按政府指导价格补偿，修改为完全按照市场价值来评估，并规定由被征收人协商选定房地产价格评估机构。
记者了解到，即使是按照市场价值来进行评估，评估结果与周边房价仍可能存在较大差距。有些地方在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实行后，被征收人对评估机构的“选择权”仍然难以得到保证。业内人士指出，新的评估办法在评估程序上做了很好的规定，但具体操作起来情况如何，还有待观察。
一路之隔评估价格悬殊
近年来各地频繁发生的强拆纠纷，很重要的原因是补偿标准明显低于市场价，被征收人的权益得不到保障。
北京营天律师事务所律师邹伙发向《经济参考报》记者介绍了这样一个案例：2010年9月，北京延庆一处国有土地上房屋拆迁，总共涉及200多户居民。2010年拆迁地区周边的房价达到1.2万元/平方米，但评估出来的价格却只有每平方米4000多元。
“只隔一条马路，评估出来的价格与市场价为什么差距这么大？”居民丁先生向记者抱怨。对于如此低的评估价格，拆迁户们并不认可，已经向法院提起行政复议。
事实上，北京市从2009年开始即采用类似房地产市场交易价格进行评估。按照北京市2009年发布的《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》，标准房地产价格应采用市场比较法评估确定，并选择与拆迁范围具有相同特征的临近区域内符合要求的不少于三个的交易案例进行比较。
邹伙发说，在实际操作过程中，评估公司选择的是2006年、2008年、2009年总共四个交易案例，而且有的交易案例与拆迁地相距有五公里左右，并不是在临近区域，这显然是不合理的。
如果按照2003年原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》，评估价格与市场价格的差距可能更大。该意见规定，拆迁估价一般应当采用市场比较法，应参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。
政府“指导价”的发布往往滞后于市场价格，以至于和市场房价的差距越来越大。据了解，中国自1998年进行房改以来，商品房的价格开始快速上涨，13年来的一手商品房价格复合增长率年均超过7%，而一些地区的政府“指导价”多年来却一成不变。
与此同时，不断飙升的土地价格在原来的评估办法中同样体现不足。北京康正宏基房地产评估公司总经理梁津接受《经济参考报》采访时说，按照原来的办法，评估价格中有一部分是土地的区位补偿价，但有些地方只对房屋的价格进行补偿，完全不考虑的土地的情况。
《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。可见，新办法对于土地价值的评估有了明确规定。
另外，新的评估办法还提出了多种具体的评估方法，包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等。邹伙发说，评估机构首先要进行适用性分析，看哪种方法更合适更合理，也可以用多种方法同时进行评估后取均值，这样更能体现房屋的价值。
我的评估谁做主
在上述北京延庆的房屋征收项目中，有几户居民自己找评估公司重新对房屋价格进行了评估，得出的结果是近1万元/平方米，是原评估价格的两倍多。
同样是有资质的评估公司，同样按照类似房地产市场交易价格进行评估，评估结果之所以大相径庭，与评估公司的选取程序不无关系。
以往评估机构由拆迁人选定，这意味着进行房屋征收的政府既当“运动员”，又当“裁判员”。业内人士指出，这种政策设计，导致政府、开发商和评估机构串联在一起，评估的合理和公平无法得到保证。第三方评估的不独立，成为房屋征收与拆迁过程中出现大量矛盾的重要原因。
所谓“市场价格”，不应该由政府说了算，也不应该由被征收人说了算，而需要房地产价格评估机构进行独立、客观、公正的房屋征收评估。
《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收评估流程包括选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定。
邹伙发说，以往评估过程不公开透明，被征收人只能到最后看到两页纸的评估报告，上面写着估价时点、估价结果等简要的信息，至于价格是怎样计算出来的，就无从得知了。现在评估报告出来后，被征收人可以提出异议，还可以申请由评估专家委员会进行鉴定。
作为评估公司的负责人，梁津认为，理论上评估的原则是独立、客观，不管是由谁来选择评估公司，评估结果都应该差不多。但以前的模式可能会造成评估公司偏向于拆迁主体，新的评估办法在程序上规定由被拆迁人来选择拆迁公司，能够更好的保护被拆迁人权益。
“新的评估办法在评估程序上做了很好的规定，”梁津说，“但具体操作起来情况如何，还有待观察。”
山东马先生所住的区域今年面临房屋征收，按理说应依据1月份开始实行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，由被征收人协商选定房地产价格评估机构。不过马先生告诉《经济参考报》记者，政府只是列了一个。