专家认为，引入社会资本是关键，应加速出台具体细化措施
开工缓慢引发的一片担忧声中，发改委、财政部、住建部等部委近日纷纷表示，将加大保障房资金支持力度，力促保障房开工建设。消息称，发改委会同有关部门，正在抓紧研究保障性安居工程融资机制，拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金，专项用于保障性安居工程建设。
接受《经济参考报》采访的专家认为，保障房开工缓慢的原因中，资金欠缺是一个关键因素，眼下，应尽快疏通融资渠道并出台具操作性的一系列细化措施，不过，更重要是建立健全保障房运营管理体制，这不仅有利于引导社会机构更多参与保障房建设，对整个房地产市场的健康发展都具有长远意义。
合力 多方筹措资金助保障房建设
2011年开工建设1000万套保障房的计划甫一公布，如何保证可持续性的资金来源便一直广受关注，近日披露出的开工进度更是引起了一阵不小的担忧。
根据北京、上海、深圳等城市公布的计划，三地今年保障房的开工建设分别为20万套、22万套和24万套。中原监测显示，北京1至5月已取得预售证的两限房和经适房面积为102.20万平方米，若按套均70平方米估算，约为1.5万套。上海同期经济适用住房已开工约2万套，约完成计划的25%。而江苏、浙江、广东等省市保障房的开工率不足40%。
业内人士普遍认为，各地开工率偏低从一个侧面上反映出保障房建设面临的资金压力。为此，中央有关主管部门纷纷表态或发文，表明将全力破解保障房资金迷局。
媒体近日披露，住房城乡建设部下一步将重点抓好四项工作，努力完成2011年保障性安居工程建设任务，其中一项工作是多渠道筹措建设资金。与此同时，财政部、住建部联合发布通知，要求各地切实落实保障性安居工程资金，加快预算执行进度，并明确地方政府要将今年地方政府债券资金优先用于保障性安居工程，要进一步明确和细化地方政府债券资金安排用于公共租赁住房等保障性安居工程的具体资金数额，加大对保障性安居工程的投入力度。
“目前，政府也正尝试不同渠道解决保障房资金缺口问题，包括利用社保基金进行试点等”，住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产研究处处长、研究员赵路兴说。
按照有关主管部门的思路，今年各级政府将通过一般预算安排、提取土地出让净收益、住房公积金增值收益以及积极引导社会资金参与等方式，确保保障房建设资金的落实。
5月底6月初，海南省、湖北省先后宣布获准发行地方政府债券29亿元和86亿元，其中相当一部分比例用于保障房建设。中原集团研究董事程澐介绍，宁波从上周开始实施“限房价竞地价”、“竞配建保障房”的土地出让方式。据中原监测，迄今已有北京、广州、成都、杭州、苏州、石家庄、福州等近10个城市开始采用上述新兴的土地出让方式，以加速保障房建设计划的实施。
关键 需要引导社会资金进入
早有测算，实现今年1000万套的目标年度投资需保持在1.3万亿元到1.4万亿元之间。具体而言，完成今年1000万套保障性安居工程任务，5000多亿的资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。专家认为，除了政府主导之外，还要积极引导社会资本参与保障房的投资。
“要吸收社会资金，发挥社会机构的作用。”赵路兴表示，除财政资金以外，保障房建设资金来源要发动社会机构，不能完全依靠政府。
目前，部分地方开始着手建立保障房建设投融资平台。据报道，陕西近日成立了省级保障性住房建设工程公司，由延长石油集团出资30亿元，省财政出资10亿元，再通过市场融资，共计筹措100亿至120亿元来支持配套资金困难的市县建设廉租住房和公租房。
记者了解到，湖南也在加快组建省保障性安居工程投资公司，引进金融资本、社会资本参与保障房建设。
另据报道，上海城投控股5月中旬已与中国平安携手推出债权投资计划，募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设，这将在很大程度上降低保障房建设成本。
据了解，部分标杆房企也参与到保障房建设中，今年4月，万科便与河北省住房和城乡建设厅签署了《关于建设保障性住房的战略合作协议》，将在廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口六个城市与政府合作开发建设各类保障性住房，总规模预计为6000套至8000套。
然而，北京某上市房企一位资深人士告诉《经济参考报》记者，从操作层面上看，兴建保障房利润率不确定或处于微利水平，这将较难吸引房企，尤其是大规模介入保障房市场。
一位不愿具名的房地产开发类央企人士也曾透露，除了政府筹资，保障房建设所需大部分资金需要企业自己筹集。一些地方政府希望通过市场途径解决保障房建设目标，但是却不想损失巨额的土地和税收收益。
另外，有业内人士还表示，虽然有关主管部门鼓励金融机构支持保障房建设，但在实际执行中，由于保障房建设资金回收周期长，利润空间小，且存在一定的偿还风险等诸多原因，金融机构参与融资的积极性并不高。
完善 措施有待进一步细化
如何让更多社会机构参与保障性住房建设？专家建议，政府作为保障房建设主体要建立相应规则和细化措施，确保社会资金能够以好的方式进入或退出。另外，保障房建设非短期行为，相关管理运营配套机制都应着眼长远。
中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时表示，目前在引导民间资本参与保障房建设中，如何进入、退出以及确保其投资收益等方面都缺乏详细规则。尽管各地有一些探索和试点，比如，企业和政府一对一协商合作来参与一个具体项目的投资建设，享受一定优惠条件等，但都还只是个案性质，没有形成一个公开透明的可通用的配套措施，这会影响企业参与的热情。“其实民间资本很充裕，都在寻找各种投资渠道，怎样建立一套机制吸引民间资本投资保障房建设是问题所在。”
另外，陈国强还提醒说，有些政策需完善相应的细化措施以更具操作性。他举例说，有关部门拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金，这是一件好事，但接下来要明确会选择什么样的企业，建设主体、管理主体怎么划定等一系列问题。只有这些问题明朗化了，才更有利于社会资本进入。
在陈国强看来，发行私募债券是融资手段的创新，是一个很好的方向，目前部分地方在这方面的探索和创新可以吸引不同性质的资金，可以避免社会游资投资房地产市场终端商品。
社科院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚告诉记者，相对完善和规范的管理运营模式是吸引社会资本进入的一个关键因素，我国在大批量建设保障房的过程中，管理运营也要跟上，这方面可以借鉴国外其他国家在保障房的分配、退出机制上的经验。
尚教蔚认为，保障房建设是一项长期行为，因此应从战略高度重视保障房建设、运营管理体制机制建设。陈国强也持类似观点：“关注保障房进度的同时，还需要关心保障房持续平稳发展的体制和机制。不能将保障房建设当成短期任务，应该做成中长期的可持续运营下去的安排。”