近日，深圳市万科商业管理有限公司单独成立。万科总裁郁亮此前公开授予深圳、上海、北京等大区以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。从2010年下半年开始，这些商业管理小组相继成立。
尽管房地产行业正在面临史无前例的调控，但人们依然相信，中国房地产市场的未来潜力巨大，而调控正是加剧优胜劣汰并使行业长远健康发展的契机。事实上，在流动性收紧、限购令颁发等一系列组合拳下，诸多房企开始探寻转型之路。
随着5月业绩报告陆续面世，人们忽然发现，房企转型已经出现分水岭。其中，中海单月销售业绩突破100亿、碧桂园单月销售环比增长180%成为转型成功的佼佼者；而越秀地产却成为目前披露出的1-
5月销售金额同比下跌最大的房企之一，一向被视为“扛价”代表的绿城中国1-
5月完成销售额152亿，占全年目标约28%。
上述这些焦点中，万科、保利作为中国房地产行业数一数二的两大巨头淡出人们的视野。他们在做什么？调控大局下领军者在默默潜行。
深圳万科商业管理公司低调成立
事实上，5月份万科取得了销售超90亿元、环比大增14%的战绩，只不过中海地产单月百亿的销售额超越万科，吸引了人们更多的目光。
“为了顺应城市发展趋势，万科必须在发挥传统住宅开发能力优势的同时，强化商业地产的经营能力。”万科相关负责人接受南都记者采访时表示，调控背景下，万科所探索的商业地产，主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。
在这样的战略思路下，万科开始低调转型商业地产，近日，深圳市万科商业管理有限公司单独成立，新建公司法人代表周彤正是深圳万科的总经理。对于深圳万科商管团队来说，目前已经开业的有深圳万科红商业广场，预计后期还将运营管理万科双月湾等项目。据悉，万科双月湾位于广东惠州，总建筑面积超过130万平方米，定位为高端旅游地产项目。
这似乎并不引人注目。此前，万科总裁郁亮公开授予深圳、上海、北京等大区以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。从2010年下半年开始，这些商业管理小组如北京万科商业发展部以及无锡万科商业小组等相继成立。
而此番深圳率先成立商业地产公司，在诸多业界人士看来，这正表明了试水商业，正成为万科低调转型的征兆。不过万科相关负责人向南都记者回应称：“万科的定位仍然是住宅开发企业，公司的发展策略是稳定、延续的，目前并未发生任何变化。”
万科向南都记者证实商业小组和深圳万科商业管理公司的事实。“万科是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商业。公司对商业地产开发能力的提升也是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。”万科相关人士表示，与此同时，2011年万科预计完成200万平米的工业化项目开工目标，这一计划并无调整。
依然高举住宅工业化大旗的万科正在各大区域稳步推进这一战略，不同的是，调控之下，万科正在发力与住宅配套的社区型商业地产。“万科的非住宅业务占比，长期来看，希望控制在20%以内，短期来看希望不超过10%。”万科相关人士向南都记者表示。
保利放缓拿地深耕商业经营
保利地产5月份公司实现签约面积61.73万平方米，同比增长31.71%；实现签约金额74.06亿元，同比增长132.09%。
事实上，同为行业的领军者，保利与万科有着惊人的相似。虽然没有提出类似于住宅工业化的理念，但纵观保利多年的发展，保利地产在高经营杠杆和高财务杠杆“双杠杆”驱动下保持着年均78%的资产扩张，依靠当年拿地、当年开工的快速开发模式，极限“奔跑”在财务安全底线的边缘。
“保利是一个复制型企业，对规模有较强依赖，发展模式特点使其抗周期性较弱。”中国不动产研究中心认为，保利地产发展规模之快，被业界形象地称为“奔跑的大象”。而驱动这只大象的就是保利地产独有的融资能力和拿地能力。
而今保利拿地节奏却正在放缓。虽然昨日保利对此并未给予回应，但5月份，国内一家券商赴保利调研时，保利表示，在调控政策下，土地市场预计会趋于冷静，公司在2011年将放缓拿地节奏，等待更好的拿地时机。尽管当月保利地产及2家全资子公司以7.5亿元分别在吉林通化、上海两个城市拿下4幅地块，用地面积总计为36.22万平方米。
在中航证券地产金融分析师杜丽虹看来，保利正在经历一次深刻的转型探索。“当土地升值速度高于资本成本时，所有的地产企业都在寻求储备更多的土地；但当土地升值速度减缓时，土地储备本身的价值贡献在减弱。”杜丽虹认为，长期来看企业将重新调整自己的策略，即缩短土地储备周期，把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节，而非储备环节，以加速资金周转、提升资本使用效率。“保利正是在做这样的转型。”
据悉，保利地产将于6月份在广州同时推出6个写字楼项目，总面积超过100万平方米。按照保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿到25亿。“公司将会有计划地增持一些在中心城市的商业物业，除此外，还有一些酒店的增持。预期在2015年，应该会逐步地形成一个相对稳定的商业收入。”保利地产董事长宋广菊曾如此表示。
咄咄逼人的追赶者
“保利这么大的规模，放缓拿地几乎是不可能的。但是根据调控有意识地调整拿地节奏却不出奇。”一位接近保利地产的人士向南都记者表示，从目前的销售情况来看，保利拿地的速度就算减缓，也不会放慢太多。
一方面是历年来规模发展的惯性，另一方面，尽管默默潜行，但保利万科亦感受到追赶者的压力。事实上，中国房地产20年的发展历史而言，没有人敢说自己能永远保持第一。就连万科总裁郁亮自己也坦承：“我对我们国家很有信心，国家发展到今天赋予我们巨大的机会，你不抓住对不起自己啊。中国房地产行业不可能那么分散，未来一定会有若干个世界级的企业诞生。”
中国房地产行业未来若干个世界级的企业中将会有谁？“老牌”领军房企万科、保利在低调转型、悄然探路，而后起直追者咄咄逼人。在目前房地产企业阵营的第一集团里，恒大、中海气势汹汹，大有问鼎之意。
一度在销售业绩上被万科远远抛离的中国海外，终于在2011年5月首次超过万科，成为实实在在的领先者。业绩面前没有幸运儿。事实上，中海从2009年起很长一段时间都没有补充土地储备，但在2011年，中海不但在内地积极拿地，而且已经多次出现在香港的土地市场上，积极扩充香港土地资源。沉寂多年，中海开始活跃。
而在上周五的业绩发布会上，恒大总裁夏海钧高调表示：“在内地楼市限购令、限价令等一系列宏观政策调控深化、银根紧缩的环境下，恒大保持快速开发、快速销售的节奏，不囤地、不捂盘的战略决策，使其规避了国内宏观调控风险，并成为2011年房企保持高增长的成功样本。”2011年1到5月，恒大累计实现合约销售额337.3亿元，完成全年目标48.2%，业内人士认为，按照这样的速度，极可能超额完成700亿的销售目标，直追千亿级企业。