在中国传统老城区里，芜湖市镜湖区颇具典型性。一方面它具备中国传统老城区的所有要素——商贸繁荣、人气兴旺，传统服务业独具优势，另一方面也面临着所有老城区的共同尴尬——面积窄小、人口密集，受陈旧的规划和建设用地的制约明显，各种发展“瓶颈”日益凸现，老城区发展面临产业选择和经济转型的艰难抉择。
“螺蛳壳里做道场”，芜湖市镜湖区作为城市中心城区，通过十年的时间，在没有动用一亩新土地指标的基础上，顺利实现了传统老城区向现代化服务业城区的转变，并以此做大做强区域经济。芜湖市镜湖区的探索，从理论到实践，为传统老城区转型提供了一份很有参考价值的改革样本。 走在镜湖区街头，眼前是一派现代化的都市景观，高楼林立，车水马龙。闹市区的步行街上，一家接一家的商场，人流如织，商贸繁荣；你一转身，映入眼帘的却又是静谧美丽的一池湖水——这便是镜湖——这样临水的步行街，全国都不多见。
繁华也静谧，古老兼时尚，热闹却宜居。这几个矛盾的关键词，在老城芜湖的老城区镜湖区，实现了令人惊喜的和谐与统一。
“十一五”末，镜湖区第三产业比重已超过了80%，其中商贸领域的社会消费品零售总额则占GDP的61.8%，传统商贸在这里正在发生脱蛹化蝶的嬗变——向现代商贸转型，镜湖区也因此成为安徽省首家“城市商贸服务业发展示范区”。
在镜湖区区委书记卢仓报心里，有一幅正在描绘的蓝图——到2015年，镜湖区预计地区生产总值达到463亿元，实现社会消费品零售总额340亿元，完成全社会固定资产投资1500亿元，实现财政收入60亿元。区域性商贸中心、文化中心、休闲旅游中心、金融中心、总部经济中心基本形成。
是的，这不是梦想，是蓝图，而且正在绘制。
工业退位 中心老城区的痛苦转型
在不明就里的人们看来，这似乎只是文字的些许调整，实际上，这是一个传统城区至关重大的结构调整和区域转型，“说白了，这是让工业退位。好多考核指标立刻就下来了，压力大啊”，卢仓报说。
历史往往是这样，在给你荣耀的同时又给你沉沉的负荷——镜湖区作为芜湖市的母城和发祥地，传承了老城2500年的历史，有着厚重的江南传统商业文化底蕴。然而，镜湖区城区面积仅有48平方公里，但辖区人口已超过50万，而且作为芜湖市的中心城区，还承载着担当芜湖市政治、经济、文化、商业、信息和金融中心的重要功能。
2006年2月，在进行地方行政区划调整后，制约老城区发展的“瓶颈”在镜湖区日益凸现——陈旧的规划和建设用地的制约，迫使规模工业企业先后外迁，税收外流，财政收入受到了很大影响；人口在集聚，城市要扩容，老城区基础设施却远远滞后，居民生活条件亟待改善；镜湖区原本独具优势的传统服务业受到了现代化城市发展的严峻挑战，镜湖区的发展面临产业选择和经济转型的艰难抉择。
“传统老城区或者说中心城区最大的局限莫过于资源尤其是土地资源非常有限。镜湖区就48平方公里的土地，没有新的土地指标，没有新的资源增量，而老城区要改造，要发展，到哪里去找空间？”当初的两难困境，卢仓报至今记忆犹新。
通过深入调研和论证，镜湖区从区情和产业特点实际出发，针对传统的服务业市场专业化低、特色街区缺乏、流通企业规模小、商贸品牌意识差、便民服务快捷化不到位等因素的制约，审时度势，痛下决断，将“工业强区，三产兴区，双轮驱动”的发展战略调整为“三产强区，科教兴区，统筹发展”。
在不明就里的人们看来，这似乎只是文字的些许调整，实际上，这是一个传统城区至关重大的结构调整和区域转型，“说白了，这是让工业退位”。镜湖区一直是芜湖手工业、轻工业直至重工业的发源地，作为区委书记，卢仓报太明白工业退位的代价是什么——“好多考核指标立刻就下来了，压力大啊”。他回忆说，仅2006年那一年，全区规模以上工业就从55家减少到了16家。“工业退位的前几年很痛苦，财政收入等相关方面受到很大影响。有一年区财政收入只增加了9%。”
但是，“工业不退位，服务业就起不来，镜湖区的结构调整和转型就无从谈起。”对此，卢仓报看得很清醒。经过艰难的转型，今天再回过头去看，镜湖区的服务业发展起来了，一年的区财政收入增幅高达40%左右。
总部经济 最经济的一种经济形式
“这是资源耗费最少的一种经济形式，却产生了巨大的产业积聚效应。对于新增资源普遍匮乏的传统老城区而言，意义不言而喻。”
在人们的传统观念中，工业往往代表着一个地区的硬发展，第三产业包括现代服务业都是为工业服务的，光靠三产很难做大做强区域经济。然而，镜湖区在第三产业的探索和实践，刷新了人们的想象。
“三产与工业有很大不同，建一个工业园区，几通一平搞好了，就去招商引资好了，大家很容易达成共识。但做三产不一样，几乎每个项目都会遭遇观念的碰撞。”不要说市里就是在区里，大家都未必看好。镜湖区最开始提出打造总部经济时，连省外的很多人都在怀疑——一个地处中部省份安徽的中小城市的老城区，有什么资格提总部经济？
“是的，我们没有北京、上海、广州等大城市的地理和人才优势，条件和承载能力也不够，也许不能吸引海尔、苏宁、格力这样的大企业把全国总部搬到镜湖区来。但是为什么我们不能考虑，吸引这些大企业的区域总部、华东中心、安徽销售中心乃至皖南结算中心过来呢？”卢仓报说。
在这样的目标定位下，镜湖区创新了一整套管理和服务机制用于打造总部经济，不仅初步达成了目标，效果还大大出乎意料。到目前为止，国美皖南销售中心、格力和苏宁的皖南结算中心等20多家大型企业的区域总部已落户镜湖区，今年区域性总部有望达到60家。“总部经济对镜湖区的税收贡献达到了8000万，对社会消费品零售总额拉动也很大，而且带来庞大的人流物流、现金流和信息流。这是资源耗费最少的一种经济形式，却产生了巨大的产业积聚效应。对于新增资源普遍匮乏的传统老城区而言，意义不言而喻。”卢仓报的脸上露出笑容。
按照全新的产业规划布局，镜湖区强力打造城市商贸流通业、生产性服务业、都市休闲旅游业、文化产业和都市型工业，力求建成皖江城市带现代服务业核心区。“服务业做到一定程度，产业就联动起来了，空间和总量会很大。”卢仓报说。“关键是要拓展产业发展空间，丰富商贸三产业态，推进各种产业的联动升级。”
在总部经济的带动下，皖江电子商务中心应运而起，成为国内外行业龙头企业皖江区域总部的首选地。2010年4月，中国电子商务协会、知名电子商务研究领域专家以及阿里巴巴、当当网、慧聪网、卓越亚马逊网等三十多家知名电子商务网站聚集镜湖区，参加首届“皖江城市带电子商务发展论坛”，200多名电子商务领域精英镜湖论道，最终促成了阿里巴巴、用友软件等一批知名电子商务企业皖南总部到镜湖区投资创业。
商贸中心、金融中心、美食中心、电子商务中心……镜湖区形成了自己的现代商贸发展模式，新商圈迅速崛起并形成规模，三产比重超过了80%，社会消费品零售总额由09年的116亿元提高到2010年的137亿元，传统老城区焕发出勃勃生机，成为皖江城市带的一道亮丽风景。
规划先行 老城区的三三四原则
“拆出来100亩地，30%让地于民，用于道路、绿化和相关配套建设，创造一个宜居的生活环境；40%发展相关产业，让写字楼、酒店、商业地产进来，做大商圈；还有30%用于拆迁安置。”
老城区寸土寸金，要发展，规划必须先行。但是，像镜湖区这样，区级政府每年舍得拿出一千多万元用来做城市规划的，在全国都不多见。这是大思路下的大规划，“要把48平方公里作为一个项目进行整体规划和布局，把产业规划和城市建设规划统一起来，这样，资源得到更好的配置和优化，在老城区的改造过程中，同步完成新的产业布局。”卢仓报说。
但是，中心老城区基础设施陈旧，人口密度大，就算规划很好，操作起来谈何容易？要想完成新的产业布局，必须腾出土地、搬迁人口。镜湖区提出了“三三四”原则。“就是拆出来100亩地，30%让地于民，用于道路、绿化和相关配套建设，创造一个宜居的生活环境；40%发展相关产业，让写字楼、酒店、商业地产进来，做大商圈；还有30%用于拆迁安置。”卢仓报说。
就这样，作为中心城区的镜湖区在没有增加一亩土地指标的情况下，顺利完成了旧城到新城的改造。去年一年，镜湖区拆迁安置规模高达170万人，这在全国都极为罕见。
“规划也好，布局也好，最终要体现在‘项目落户，企业成长’。”镜湖区相关负责人告诉记者，“十一五”期间，镜湖区先后吸引了法国欧尚、雅高、英国乐购等世界500强企业和台湾大润发、上海世茂、北京国美、红星美凯龙、成都新锦江等一大批国内外知名企业陆续落户。
2007年，全区还只有一个中山路步行街商圈，今天，侨鸿商圈、滨江商圈、城北旅游购物等三大新商圈，正形成规模，迅速崛起。
记者在滨江大道看到，上海世茂商场、大剧院、世茂大厦沿江而建，连片开发，体量巨大，而这里风景优美，一边是浩浩荡荡的江水，一边是绿树成荫的滨江花园，一个现代化的街区雏形初现。目前，除世茂商场已经开业外，大剧院和世茂大厦还在紧锣密鼓地建设中。
集群效应 商业不怕“扎堆”
“试想一下，如果镜湖区有100家五星级饭店，那么各种全国性的会议可能都会选择在这里举行。会展经济没准就成了镜湖区的下一个经济增长点。”
行走在镜湖区的闹市，记者发现这里商场林立，酒店扎堆。而在采访中，卢仓报告诉记者，目前镜湖区在建的商业面积达到300万平方米，国内知名的银泰百货、苏宁广场、百盛百货和大连万达都将在镜湖区落户，与此同时，7家五星级酒店也正在建设中。
一个小小的城区，集中这么多家商场和星级酒店，会不会造成重复投资和浪费？对此，卢仓报并不担心，相反，他的观点是——产业要集群，商业要扎堆。“商业集聚，酒店扎堆，对商贸的繁荣互补有很大好处，竞争必然带来优胜劣汰，充分竞争的结果可能是做大了商圈，覆盖更广的消费群，从而扩大了芜湖的整体影响力。”他说，“而且企业选择在这里投资，肯定是看好这里的投资环境，这当中即便有企业在竞争中失败，也很正常。试想一下，如果镜湖区有100家五星级饭店，那么各种全国性的会议可能都会选择在这里举行。会展经济没准就成了镜湖区的下一个经济增长点。”
在镜湖区，果然是处处“扎堆”——大商场扎堆，餐饮扎堆，电信扎堆，金融扎堆……各种专业街、特色街连片成市，人气兴旺，欣欣向荣。
“扎堆”的产业集聚之后，果然产生了联动和叠加效应。镜湖区连续举办了两届“皖南旅游购物节”，吸引了芜湖2小时经济圈内的周边城市近百万人前来购物观光，每天人流量达20多万人次。华亿、新百、苏宁、联华等主要商业零售企业销售额均破历史记录，芜湖南京新百大厦更是连续两年刷新华东片单日单店销售额记录。
在镜湖区文化路上，记者见到了上海浦东发展银行、招商银行、中信银行、光大银行等域外金融机构，还有中西部第一家农村商业银行——芜湖扬子农村商业银行，和全国第三大典当行金财典当行。
“芜湖市80%以上的银行、担保、典当、金融租赁公司都在这里，这里将成为整个皖南地区名副其实的金融街。”卢仓报毫不掩饰他的勃勃野心，“金融中心是什么概念？哪儿企业最多，人最多，哪儿就应该建金融中心。金融是城市发展的血液，是高端服务业，做好了可以服务全国，是大区域的概念。而服务的面越大，服务业的竞争力就越强。因此，我们不惜把最好的地段、房子让出来给金融机构，镜湖区的目标打造皖江金融服务中心，服务于整个皖江城市带乃至更大的区域。”
