住宅市场受政策之限使保利地产迅速将今年的发展着力点放到了商业地产上。
　　日前，该集团透露，将在广州集中推出100万平方米商用物业，在广州住宅市场受到限购影响之际，商用物业的批量出售将为保利今年的销售业绩提供较大支撑。
　　按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿~25亿。

　　商业项目集中入市

　　无论万科还是金地，原先在住宅开发领域的“翘楚们”，都已经大张旗鼓地开始了“住宅与商业两条腿走路”的策略。起步更早的保利地产也因此更早地进入回报周期。
　　有消息显示，保利即将在广州推出的六大商业项目，包括位于广州新中轴线CBD板块天河北、珠江新城和琶洲，可售可租总面积超过100万平方米，物业类型为超甲级写字楼和酒店服务公寓式写字楼。据悉，这批项目中仅有小部分是保利计划自己持有的，其余都会公开发售。
　　一次性集中推出100万平方米的商业项目，对保利而言也属首次。保利地产副总经理胡在新表示，这几个商业项目都是在公司规划的时间点入市，并没有特别的选择，推出后对公司收入影响还要看市场的反应如何。
　　尽管公司强调集中推货只是偶然，但在住宅市场受到“限购”政策所压制的时刻，保利此举不无“战略”意味，只是最终收效还有待市场检验。
　　据悉，保利后续推出的商业项目也将主要集中在广州，今年公司商业地产的发展还将以一线城市为主。

　　被改变盈利模式

　　从试探到大范围扩张，保利地产在商业上的路径，与其住宅的发轫之际颇为相似，仅用了两三年时间，就使得其商业地产规模初现。
　　资料显示，2010年，广州保利世贸中心实现租赁和经营收入2.5亿元；佛山保利水城购物中心的招商率达97%，实现营业收入4596万元；佛山保利洲际酒店在开业后三个月亦实现了正现金流，全年实现营业收入9189万元。
　　整个2010年，保利的商业地产实现经营收入突破5亿元。而对于今年保利商业地产的营业收入预期，胡在新认为，今年至少会较去年翻一番。
　　事实上，按保利地产的新五年规划目标，是希望将持有的商业地产提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿~25亿。为了实现这一目标，保利去年新增的1400万平方米土地储备中，约10%属于商业性质。
　　胡在新表示，保利旗下的商业地产分两种类型，一种是用于销售快速回款的，另一种则自行持有，包括酒店、购物中心和地标性的写字楼。该集团提供的数据显示，截至目前，公司规划及在建项目中，共有41个项目属于持有型物业，涉及总建筑面积298万平方米。
　　无疑，用于销售的商用物业与住宅差异并不大，适用于住宅产品的财务指标；但由于大面积的自有物业的增加，对保利地产盈利能力的评判标准也将随之发生微妙的改变。
　　有分析人士指出，持有型商用物业的增加，势必会影响集团的整体周转速度、占用现金以及摊薄投资周期内的每股收益，但未来现金流的稳定以及固定的租金收益非常可观。
　　金元证券分析师王斌卿评论，目前万科、保利、金地等开发商依然以住宅开发为主，对商业只是刚刚涉足，因此还看不到对ROE（净资产收益率）形成明显稀释的迹象。加上目前这些公司扣除预收账款后的实际负债率仅40%~50%，持有型物业的增加也不会对负债和现金流造成过多负担。
　　但是，商业的投入在进入收获期后，还是有利于地产公司经营稳定的。“我们尤其看好写字楼和商铺”，王斌卿指出，因为这两种物业形式的租赁前景较好、租金稳定，价值也不会出现大的波动，将来，商用物业对公司的贡献相对突出。