郑康豪入主深国商,公司开始重放光彩。公司股权几经更迭,去年8月终于尘埃落定,潮汕商人郑康豪获得公司控制权,目前共间接持有深国商14.81%股份。郑康豪家族在深圳商界享有盛誉,旗下皇庭地产集团97年起步,实力雄厚,土地储备规划总建筑面积高达500万平米。
    以商业地产开发和商业经营为主业。公司目前主要有三块资产:深圳福田区晶岛购物中心,股权比例60%,总建面13.8万平米;林业,现储备林地35万亩,协议190万亩;龙岗坂田村10万平米工业用地。2010年9月,新一届董事会成立后,公司制定并明确了以商业地产开发和商业经营为主业的新的发展战略。
    晶岛项目地处CBD黄金地段,堪称深圳铺王。项目地理位置十分优越,位于深圳CBD核心,北倚深南大道、市民中心,南接会展中心,东、西清一色高档写字楼与五星级酒店。所在地为交通枢纽,地铁1、4号线在此交汇,距3号线仅200米;广深港高铁近在咫尺并通过地下人防商业街直达。项目堪称深圳铺王,升值潜力十分巨大。
    招商工作初见成效,力争年底前开业。截至4月26日,晶岛项目招商工作已初见成效,大约有30家公司签订意向书,成功签约面积近2万平米,此外与一些国际知名品牌商家也在紧密商谈之中。政府主管部门对项目开业时间非常重视,希望能赶得上给8月中旬深圳大运会献礼。据2010年报披露,公司争取项目年内实现开业运营。
    晶岛项目合理价值区间50-60元/股。若出售,保守估计,每股净值将达到50元左右;若出租,综合PE、DCF估值,项目价值至少60元/股。综合以上两种情况,晶岛国际购物中心的价值枢纽在50-60元/股。
    林业同样值得期待,想象空间十分巨大。公司共营造桉树速生丰产原料林面积12万亩,已储备林地资源35万亩,与当地政府签订合作开发林地协议面积190万亩。①若35万亩储备林地全种,5年一轮成熟,每亩熟林按0.3万元净利润计,折合每股收益0.95元。②如190万亩协议林地全种,每股收益则可高达5.16元!
    价值被严重低估,目标价55元,首次给予公司“买入”评级。预计11-13年公司营业收入分别为0.84亿元、14.75亿元、16.47亿元,净利润分别为0.07元、2.31元、2.71元,对应PE分别为282X、8X、7X。综合商业与林业两者估值,公司合理价值区间应在55-65元/股。目前股价仅20元,上涨空间将十分巨大!!

    研究员：桂长元    所属机构：东海证券有限责任公司