东海证券一篇《乌鸡变凤凰》的深度调研报告，昨日将深国商的股价推上了涨停板。然而，深国商却并不“领情”，该公司昨日晚间发布澄清公告，指责东海证券该报告纯属乌龙。
　　5月5日，东海证券分析师桂长元发布了上述报告，认为公司的价值被严重低估，目标价55元，首次给予公司“买入”评级，“目前股价仅20元，上涨空间将十分巨大！！”昨日，深国商股价跳空高开后直奔涨停，并创下历史最高价21.56元。深交所成交回报显示，该股昨日的主买方为国泰君安深圳益田路证券营业部，买入金额为2161.17万元。
　　研究报告认为，根据与深国商的晶岛项目相邻的怡景中心城2010年12月计划出售8000平米商铺(非核心铺面)，目前销售均价为18万/平米。晶岛项目与深圳会展中心比肩而邻，通过人行天桥与地下通道紧密相连，其位置优于怡景中心城，认为晶岛售价高20%以上更为合理。并分别按18万元/平米、21.6万元/平米出售价对公司晶岛项目进行了估值。
　　该报告认为，假设2011年底晶岛项目开业，2012年便可产生稳定现金流；并假设2012年项目平均租金为800元/平米/月并每年递增，2015年达到1200元/平方米/月，同时还假设2015年项目贷款还清，财务费用从此归零。
　　该报告还认为，该公司共营造桉树速生丰产原料林面积12万亩，已储备林地资源35万亩，与当地政府签订合作开发林地协议面积190万亩。若35万亩储备林地全种，5年一轮成熟，每亩熟林按0.3万元净利润计，折合每股收益0.95元。如190万亩协议林地全种，每股收益则可高达5.16元。
　　然而，昨日晚间，深国商便发布澄清公告，认为研报中的估值分析并不符合实情。该公司甚至还称，最近一年内未曾接待过东海证券的调研。
　　深国商指出，根据公司的既定经营目标，晶岛项目商铺只租不售。公司于2010年底办理的晶岛项目房产证上载明：“晶岛项目限整体转让，不得分割办理房产证”，在客观上，也不具备分割出售的条件。以上相关报告按周边商铺出售价格对公司进行估值，前提假设缺乏合理性，也不符合公司的实际情况。此外，周边的中心城商铺已经营三年，而晶岛项目尚未开业，估值上也不具备可比性。
　　此外，公司晶岛项目的建筑面积13.8万平方米，除去地下车库层、消防通道等公共区域面积，实际可以出租的面积约8万平方米左右；目前公司按晶岛项目实际可供出租建筑面积计算的租金招商均价拟初定为300元至500元/平方米/月(根据业态布局以及楼层不同，租金会有所差别)；同时大型购物中心的开业运营，其运营成本通常会占到收入的20%-30%。该研究报告所依据的租金水平与公司实际采用的招商租金差异较大；且其所依据的13.8万平方米的建筑面积(没有扣除停车场、消防通道等公共面积)对项目进行估值，也与项目实际可供出租的面积差异较大；同时在该报告的盈利预测模型中，完全没有考虑扣除项目的运营成本以及项目折旧等成本费用，导致最终估值结果与公司实际情况差异较大。另外，以上公司初定租金水平为公司根据深圳市同类购物中心并结合项目位置拟定的对外招商租金水平，未来实际招商情况可能会略有差异。
　　在速生林方面，深国商表示，2005年公司开始发展林业时，与广东东北部翁源等县市政府签订了合作造林的意向协议。但在新物权法实施和国家林权制度改革的大背景下，林业征地要和农户签订征地协议并办理林权证，国商林业原早期与政府签订的意向造林协议已失去实际效力。
　　对于东海证券的研究报告，上海知名私募人士扬韬也在微博上表示，研报认为深国商的商铺可以卖到18万甚至21.6万每平米，商铺出租可以每平米800元/月甚至1200元。然而，即使在寸土寸金的上海陆家嘴，价格也没有这么贵。这样的估值依据不足以采信。