为期4天的“假日楼市——2011上海房地产春季展示会”昨天正式开幕。早报记者在现场采访中发现，虽然与3月份“上海之春”房展会的冷清场面相比，此次房展会热闹了不少，开发商的参展热情也有所回升，但广大购房者所期望的降价优惠并未出现，绝大多数参展楼盘都没有任何优惠，展会观众也大多以观望为主。
　　业内人士分析，虽然在一系列房地产市场调控政策下，上海住房成交量大减，但房价却始终坚挺，未见下跌，部分楼盘反而略有上涨。这说明买卖双方的观望情绪仍较浓重，对上海房价的未来走势具有不确定性，也希望借此次房展会相互试探。

　　外环楼盘现少许折扣

　　与3月“上海之春”房展会的冷清场面相比，此次房展会的人气回升不少。昨日一大早，就有很多市民前往上海展览中心现场看房。不过，大多数购房者坦言，自己来参观房展会，主要是来打探行情，先观望一下，希望在一系列调控政策下，高昂的房价能够跌下来一些。
　　早报记者发现，与购房者的观望情绪相比，开发商也很能沉得住气，集体咬住房价不松口，有优惠折扣的楼盘几乎很难找得到。万科、保利、金地等展台前，现场销售人员均表示，基本没有任何优惠活动。
　　仅有的一些优惠活动，基本都集中于商业地产项目和远郊楼盘。如位于嘉定的嘉峰汇SOHO推出一次性付款9折、贷款9.2折的优惠，这也是记者所见到的展会现场优惠折扣幅度较大的项目。位于昆山的鑫苑·海上逸品则推出了房展期间享购房总价1%优惠、规定时间内签约享总价1.5%或2.5%优惠、补贴首套住宅1.5%契税等优惠措施。
　　此外，位于宝山的金辉·兰湖美域推出展会期间抢购，3万元可抵10万元或15万元的优惠，但想3万元抵15万元，须是1、2、5楼总价超300万元的住房，想3万元抵10万元，须是3、4楼总价超200万元的住房。
　　“现在外环外离地铁站比较远的地方，单价也要近2万元了，如果不跌一些，实在是承受不了这个价格。”一位购房者表示，他本来认为，开发商会在房展会上通过开展优惠活动在短期内迅速提高成交量，但没想到这次房展会的优惠比去年更少，基本上很难看到。

　　未开盘项目来“蓄水”

　　早报记者以购房者名义咨询多个项目的置业人员，发现很多项目都还没有开盘，也没有一个定价区间，置业人员对此表示只是为了宣传。而现房参展的情况来看，有打折优惠的楼盘很少，并且幅度并不大。比如，新城悠活城在房展会期间付2万元意向金签约即可享受抵用5万元房款的优惠。
　　克而瑞分析师杨晨青表示，对于开发商而言，定价都有一个蓄水期，而蓄水期间客户数量的多少直接影响到开盘价。其实，1月份外围板块价格已有松动，而中心板块从3月下旬开始有“隐性降价”。比如，4月开盘的瑞虹新城均价4万元/平方米，而预期报价是在4.3万元/平方米至4.5万元/平方米。另外，3月开盘的标杆楼盘慧芝湖花园开盘价3.6万元/平方米，而预期报价是3.9万元/平方米。
　　不过，瑞虹新城当天的去化率就达80%，而一向去化率在90%以上的慧芝湖花园当天去化率仅在30%。杨晨青对此认为，这说明4月份购房者观望的情绪在减弱。不过，受限购的影响，改善型购房者的眼光更加挑剔了，对品质和地域的选择更加谨慎。
　　值得注意的是，上述降价的两个楼盘此次推出的都是90平方米以下的小户型房源。杨晨青指出，开发商不会选择对中心板块的大户型降价。
　　远洋地产投资部人士表示，此时对于开发商而言，是一场心理战的博弈，降价未必可以带来销售量的突破。

　　看点一：不限购、不限贷 商业楼盘吸引投资

　　与此前几届房展会相比，本届房展会上参展的商业地产项目明显增多，均以“不限购”、“不限贷”、“零房产税”等作为宣传重点，吸引广大投资客的目光。宝华集团、万达广场、凯德置地、中信泰富等都带来商铺、SOHO办公楼等投资项目。
　　此外，还有包括海南、山东、安徽等在内的外地旅游景区来沪叫卖产权式酒店和酒店式公寓，“高回报率”和“包租”是亮点。比如，安徽黄山的一产权酒店，包租15年，40万元起投资，年回报率为投资总额的10%。
　　记者了解到，虽然项目性质都是产权酒店，但产证性质却大相径庭。有70年产权住宅用地，有50年产权的综合用地，还有40年产权的办公用地。

　　看点二：买房送美国绿卡 中介打出移民牌

　　“投资菲律宾，购房办移民。”一位上海则睿房地产投资咨询有限公司的置业人员热情地介绍，菲律宾退休移民署与代理公司美国英特利奇地产投资有限公司达成协议，只要买一套房子，即可拿到菲律宾绿卡。该项目在马尼拉市中心，均价1.6万元/平方米，房型25-60平方米，精装修。
　　一名美国房产代理人员表示，现在有一个关于“美国移民住宅别墅”的项目，门槛在50万美元以上，代理公司用这笔资金在美国购置10至15套房子，前3年需签订一份 3年的包租合同，每月15%的分红，3年以后自行管理。记者致电该公司负责人被告知，这批房源大多是JP摩根银行的法拍房，代理公司和美国州政府牵头成立一个物业管理公司，管理上述房源。项目一旦成功，就可获得一张美国绿卡；项目若失败，所买物业所有权还是自己的。不过，众多看房客对此疑虑重重。