“这几天外商咨询数量增加了不少。”北京一大型中介机构负责人4月19日告诉《中国经营报》记者。
外商咨询的主要内容是：本月初国家发改委会同商务部等部门对《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(以下简称《目录》)进行了修订，在禁止外商投资的项目中，新增了“别墅的建设、经营”一项，而该项在2007年版的指导目录中，仅被列入被限制的项目中。
目前，该《目录》正处在公开征求意见当中。在相关人士看来，这一举措旨在防止热钱过多进入房地产领域，对外资限制将“步步紧逼”。
在限购等一系列楼市政策下，外资对别墅这一价值洼地青睐有加。广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，别墅虽然成本较高，但抗跌性与升值潜力也强，在严厉的楼市调控下，将成为更保险的投资选择。
这个道理在金融危机中得以验证。从2008年金融危机开始，国内整体楼市遭受了“价量双跌”的重创，别墅的销量也随之大幅减少，但价格仍然保持坚挺。2009年以来，全国各主要城市的别墅市场保持了良好增势，一线城市北京、上海、深圳三地别墅市场需求旺盛，在楼市整体回暖的带动下，2008年压抑的需求逐渐释放，别墅成交活跃，成交面积和成交套数增幅较大。
根据搜房网统计，今年2月，北京别墅市场新增供应109套，相比2010年同期新增预售206套，供应量下降近一半。在搜房网监测的100个别墅项目中，零成交的达到了63个，低迷的交易量让别墅的成交价格也出现了下滑，今年2月北京别墅成交价格相比1月下跌了922元/平方米。
别墅领域的价值洼地引发了外资的追逐。“一季度在人民币升值预期等因素的作用下热钱流入加速，外汇储备季度增量达历史次高。”中国农业银行战略管理部资深分析师付兵涛告诉记者。
国家外汇管理局统计显示，一季度外汇储备增加1973亿美元，季度增量仅次于2010年四季度的1990亿美元，为历史次高；相应的，一季度外汇占款增加1.12万亿元，仅次于2010年四季度的1.25万亿元。
仅仅今年前2个月，我国房地产实际使用外资41.5亿美元，同比增长50.5%。“禁止的目的在于分流热钱，防止别墅价格拉高房价，影响楼市调控。”住建部政策研究中心副主任王钰林认为。
内外资政策差异，为外资进入别墅领域提供了通道。
“外资青睐国内住宅市场，尤其是别墅，制定政策的目的就是阻止外资将别墅当做避风港。”仲联量行北京董事覃晓梅认为。
别墅的稀缺与政策限制有极大关系。早在2003年2月8日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(国发〔2003〕45号)，其中第四条规定“今后5年内，停止别墅类用地供应。”之后，相关部门再也没有对别墅供地解过禁，但别墅的开发也从未停止过。
全经联研究院副院长陈宝存分析说，别墅不断出现的原因有两个：一是开发企业利用之前存量用地进行开发；二是监管部门没有严格落实政策，开发企业通过各种借口，比如旅游地产、变通容积率等，来建设和投资了大量别墅。
但存量别墅依然无法满足高端人士的需求。据业内人士统计，截止到2010年，别墅楼盘数量约占住宅市场的15%，开发面积则超过30%。“由于这两年供地数量和中小户型商品比例的增加，别墅在住宅市场中的比例有了大幅减少。”北京大学房地产研究所所长陈国强分析说。
别墅供应的减少，恰恰被外资视为机会，之前的“限外令”同时给外资提供了方便。2006年7月，建设部、商务部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171文件)。《意见》规定：购买非自用房地产，必须设立外商投资企业。
此后，外资往往通过在内地或者香港成立公司，以名义上的“建设、经营别墅”来实现购买别墅的目的。“也就是说，当时限外令为外资建设、经营别墅留下了通道，规避了现在的限购令。”陈宝存认为。
在覃晓梅看来，禁止外资建设和经营别墅这一举措，恰恰统一了内资和外资行为。“由于别墅主要集中在国内开发企业手中，在楼市调控下，外资借内资企业资金不足，进行大规模别墅收购或者土地收购，势必影响楼市的走向。”
据了解，国家统计局公布的指数，是一个住宅的全口径统计指数，既包括普通商品住宅，也包括别墅等高端住宅。
陈国强认为，外资进入中国房地产业，尤其青睐非普通住宅类产品。“通过收购一些历史用地来投资开发别墅，一旦规模成型，别墅这种高档产品的价格也会拉升楼市的均价。”