今年1月28日，备受关注的房产税“靴子”终于在沪渝两城市落地。记者最近在重庆、上海等地调研了解到，房产税开征以及国家一系列房地产调控政策实施后，这些城市的楼市低迷，市场观望气氛浓厚，别墅等高端住房消费遇冷，投机炒房客“却步”，住房消费更趋理性。然而，一些业内人士和专家提醒，房产税虽然对实施城市的高档住房消费和炒房行为产生抑制作用，但是要警惕和防止投机炒房“热钱”流向没有开征房产税的二三线城市，抬高这些地方的房价，扰乱房地产市场秩序。

　　“靴子”落地　高端住房消费“遇冷”

　　在位于重庆渝中区一处高档住房小区，记者碰到前来购房的陈先生。他看好一幢建筑面积近400平方米的江边独栋别墅，售价每平方两万元左右。照政策算，购买这处房产每年要缴六万多元的房产税。“持有房的成本太高了，如果再加上贷款利息，支出实在太大了，还是买一套比较好的花园洋房吧。”陈先生说。
　　根据重庆市出台的个人住房房产税征收管理实施细则，这个市对主城区个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房征收房产税。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价三倍以下的住房，税率为0.5%；三倍(含)至四倍的，税率为1%；四倍(含)以上的税率为1.2%。上海房产税实施细则规定，上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米，其新购住房暂免征房产税；人均超过60平方米的，新购住房超出部分的面积，要征房产税，税率暂定为0.6%。
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，“重庆版”和“上海版”房产税对于调整楼市结构，遏制高端住房消费，稳定房地产市场具有积极意义。上海的房产税政策虽然没有明确细分对别墅等高档住房征税，只是针对新增的购房，但其实施细则是按照人均面积作起征点，且为累进税率，房屋价值高，人均面积大的房屋税率就更高，一定程度上抑制高端住房消费。

　　增加持房成本　抑制“全民炒房”

　　“重庆版”和“上海版”的房产税政策都传递出一个同样的信号，那就是增加房屋持有环节的成本，遏制投机炒房。上海市明确规定，对非本地居民家庭在上海新购住房的，一律征收房产税。重庆市则对在该市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房，开征房产税，税率为0.5%。
　　记者在上海和重庆调研发现，虽然房产税实施时间并不长，但是在“国八条”出台的背景下，政策共同发力楼市调控，效应立竿见影。以重庆为例，在房产税开征前一天，重庆主城区商品房成交900余套，而房产税天征后的几天，成交量则下降一半。春节黄金周七天成交不足200套。目前，商品房市场依然十分低迷。上海的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。近两个月来，上海商品房的销售量也呈下降趋势。面对惨淡的楼市，开发商纷纷使出打折、赠送面积、旅游等促销手段招徕顾客，铺天盖地打广告。
　　重庆市市长黄奇帆算了一笔账：“炒房的资金成本大致6%左右，物业费大致每年1%左右，加上房产税，一年就是10%左右的持有成本，7年下来，原来值100万元的房子，即使200万元卖出去，也基本没有赚，因为持有7年的成本也有100万元，等于是白买了。”他说，根据经济学规律，大体房产税到了3%以上，炒房的人就少很多了。
　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，房地产市场上之所以投机炒房成风，造成房价虚高上涨，一个很重要的原因就在于房产持有成本过低。目前我国房地产税收主要在三个环节：开发环节、流通环节和保有环节。开发环节主要是针对房地产开发商的税收，交易环节则包括契税、印花税、二手房转让的营业税等。但保有环节的主要税种只有城镇土地使用税和对经营性房地产征收的房产税。而对个人拥有的房产，却没有征税。在房价上涨的预期下，拥有多套房产的家庭，很少考虑将房子出租或尽快出售，而是待价而沽。其结果放大了房地产市场的供求矛盾，导致房价居高不下。
　　中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，房产税对楼市产生较大震动，打破了此前人们在房屋持有环节不缴税的幻想，投机性购房将受到一定程度遏制，人们在以后的投资过程中也会更加理性。

　　警惕投机炒资转移抬高二三线城市房价

　　目前房产税仅在上海和重庆两个城市开征，从长远来看，国内其它一线城市也可能会加入到房产税开征行列。但是，房产税难以在全国范围内的所有城市推出，在这种情况下，投机炒房的热钱势必会流向没有开征房产税的二三线城市，抬高这些地方的房价。
　　当前，国内二三线城市正逐渐成为房地产开发商角逐的新阵地。数据统计显示，万科、保利、招商、恒大、万达等多家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上。同时在销售上，二三线城市销售增速加快。摩根大通发布的《中国房地产2010总结》报告中指出，该行跟踪的8座中国主要城市2010年的一手房销售额占全国23%，销售量比2009年下降31%。这意味着购房的资金和需求正在从一线城市流出。
　　事实上，在实施房产税之前，一些炒房客就担心受房产税打压，就出现抛售房产的现象，将资金投向股市、黄金、农产品、矿产等领域。重庆投资客李先生告诉记者，现在没有好的投资渠道，投资股市风险大，国债回报率低，黄金价格已炒得不低了，搞实业收益也低，想来想去还是投资楼市更适合。
　　北京浙商商会副会长陈俊是温州投资客中的标志人物。陈俊透露，投资房地产仍是温州投资客的主要投资领域。但在密集楼市调控下，温州投资者投资区域和投资领域已有所改变，投资一线城市住宅的成本高了，利润空间小了，因此现在主要投向商业地产。随着二、三线城市的旧城改造、招商引资等城市化进程加快，投资这些城市商品房市场和商业地产的投资者越来越多。
　　有关专家认为，国内多数二三线城市房地产价格压力不是很大，地方财政收入依赖土地出让金程度很大，这些城市短期内不会开征房产税。这就给炒房客留下投机空间，过去一些在开征房产税城市购房的炒房客势必会将资金投向没有限制的二三线城市，从而拉高这些城市的房价。他建议，这必须引起政府和有关部门的重视，否则一旦炒房巨资涌入这些二三线城市，对当地楼市影响将会是灾难性的。