楼市调控“敏感期” 政策落实是关键
2011-04-19   作者:李佳鹏  来源:经济参考报
 
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    成交量下滑,主要城市居住用地价格涨幅回落,部分城市房价开始出现同比下降,不少信息显示楼市正在发生积极变化。笔者认为,目前楼市调控正步入“敏感期”,有一定效果,但基础仍显薄弱,各地应加强既有政策的落实和执行力度。
  温家宝总理近日在国务院常务会议上指出,当前市场仍处于相持阶段,普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距,特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变,有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力,总的调控效果还有待巩固和加强。
  的确,目前楼市博弈氛围依旧浓厚,一边是部分房地产开发商抱着调控松动幻想死扛不降价,另一边是消费者认为房价仍高。以北京春季房展会为例,开发商咬牙不降价,只是象征性地给点小礼物作为营销噱头;而消费者并不买账,购房意愿极低。与以往明显不同的是,房展组委会仅公布了“登记人数”和“看房人数”,绝口不提“成交量”。
  这或许可以从以下一组数据中找到答案。“链家地产”在此次展会上的调研统计显示,仅13%的受访消费者打算近三个月内购房,87%的受访消费者把购房计划推迟到三个月以后,其中半年以后购房的受访消费者占65%。 
  事实上,在一系列调控举措下,天平正向有利于购房者一方倾斜。“存货大增、现金流巨减、负债激增、融资渠道急剧缩窄”是部分房地产开发商的现状。
  这也可以从一组数据中看出端倪。截至4月18日,94家房地产上市公司公布2010年年报,其经营性现金流量净额为-760.3亿元,同比大减1249亿元。Wind数据显示,可统计的91家上市房企2010年末的存货总量达8055亿元,同比增长40.5%。
  更为重要的是,今年以来央行已四次上调存款准备金率,去年曾六次上调,大型金融机构存款准备金率达到20.5%的历史高位。据测算,每上调存款准备金率0.5个百分点,约可冻结商业银行资金3500亿元。在连续上调后,开发商从银行贷款愈加困难,资金压力加大,这在中小房企表现得更为明显。
  成交下滑、资金趋紧,无疑将加大开发商的降价压力。但应该看到,新盘打折促销的仍属少数,大规模降价尚未出现,有些开发商仍幻想调控会放松,会像以往一样扛过去。
  笔者认为,在目前这一“敏感期”内,必须打破房地产开发商和相关利益群体的幻想,进一步加强地方政府对既有政策的落实和执行力度,而这是楼市调控效果能否巩固和扩大的关键。
  历史经验告诉我们,楼市调控可谓“逆水行舟,不进则退”。自2003年以来,楼市调控政策持续不断,但多数没有实现预期效果,几乎每轮调控过后都会出现新一轮房价报复性上涨,陷入“屡调屡涨”的怪圈。造成这种局面的原因是多方面的,但可以肯定的是,政策落实不到位、执行不力是关键。
  欣慰的是,无论是国务院督察组正在对部分地区房地产市场进行监督检查,还是国务院常务会议传达出的信息,均显示楼市调控政策不会半途而废,力度将不断加强。可以预见,今年将是楼市调控的“攻坚年”,如果打不破僵局,不排除新调控政策出台的可能性。
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