随着“新国八条”为核心的新一轮房地产市场宏观调控政策出台，特别是2月底西安市出台商品房限购政策后，西安市房地产市场成交量出现了明显下滑，但有关专家和业内人士认为当地房价长期来看应不会下降，宏观调控的效果还需进一步观察。

　　“限购令”导致成交量下滑

　　2月25日，西安市正式出台楼市“限购令”，规定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)限购两套住房，能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。
　　“限购令”出台后，西安楼市成交量呈现出明显下降趋势。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：限购令出台前一周，全市单周成交面积为59万平方米；而限购令出台后4周，全市周均成交面积为14万平方米。后4周单周成交量相比大幅下跌75%，限购效应初步显现。
　　据了解，成交量下滑如此巨大，主要是由于“限购令”出台后，市场对相关细则消化缓慢，在升级后的商品房网上签约系统进行购房申请、审批程序办理也需要一定时间，加之外地户籍人群要提供相关证明，造成在购房时手续较多、时效性较差，最终影响到了成交量。另一方面，限购政策与户籍相挂钩，极大影响了外来人员在西安市的购房，使得限购后成交量相较之下明显走低，同时也造成限购后房产交易市场上本市户口购房者占据了绝对主力。
　　随着国家一系列宏观调控的出台，部分购房者表现出了一定程度的观望情绪。在西安市日前举办的一场春季房展会上，许多前来“淘房”的市民都是看的多买的少。一位姓王的市民说，西安市的房价从2009年的每平方米4000多元涨到了目前的六七千元，已经到了普通市民承受的极限。现在出了限购政策，应该能对房价起到一定遏制作用，但是鉴于前几次调控后房价依然上涨的事实，他也不会放弃看房，遇有合适的房子还是要买。

　　“限价令”出台引发社会关注

　　在限购令出台后，西安市政府又于3月22日出台了2011年度新建住房价格控制目标，其目标为2011年新建住房价格增长幅度不高于西安市当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。这一目标公布后，当地有媒体根据此前公布的西安市2011年城镇居民人均可支配收入增长目标，将西安市2011年房价调控幅度报道为15%。
　　相关报道发出后，在当地引起了很大关注和争议。在一些售楼部，有销售人员就援引“15%”这一数据，向购房者说明西安市的房价还是有上涨空间的。而一些市民对此则表示了忧虑，家住长安区的市民刘开说，自己一个月收入只有二三千元，而长安区的房价已经从几年前的每平方米二三千元涨到了目前的五六千元。最近朋友介绍了一个楼盘能以低于市价1000元的价格卖给他，可是每平方米4000多元的房价他连首付都负担不起。现在又出了个“限价令”，在他看来就是政府允许房价上涨，这更让他感到心灰意冷了。
　　西安市政府有关负责人表示，关于房价调控幅度为15%的报道是一些媒体根据自己的推算得出的数据，并不是市政府公布的内容。对于房价涨幅调控目标目前有定性和定量两种方法，采取定量方法的弊端是可能给开发商造成“政府允许涨价多少”的错觉，老百姓也会有意见。此次西安市没有出台具体的调控涨幅，而是将其与经济社会发展特别是群众收入增长挂钩，应该说是比较科学的。
　　西安交通大学房地产研究所所长杨东郎认为，国家要求各地结合经济发展目标、居民收入、居民住房支付能力等三项指标确定房价控制目标，而西安市此次出台的房价控制目标显然缺失了居民住房支付能力这一指标，这一点跟全国大多数城市的情况是一样的。在西安市居民房价收入比近年来不断升高的情况下，将居民住房支付能力作为房价控制的参照指标是十分必要的。

　　专家：房价下降可能性不大

　　虽然“限购令”出台后对销量产生了一定影响，但记者在采访中了解到，西安房地产市场总体波澜不惊，房价短期内并没有出现明显下滑，一些售楼部依旧人气很高。
　　“限购令”出台后，记者以购房者身份走访了西安一些楼盘，发现许多售楼部依然人来人往，前来咨询和办理购房手续的市民不少。一些楼盘销售人员表示，“限购令”出台后，前来看房和买房的人还是很多，到了周末还会出现人流高峰。
　　在西安市建设西路一家楼盘，一名销售人员说，该楼盘目前还没有正式开盘，但房源已经所剩不多了，价格也从去年年中的6000多元涨到了8000多元。这名销售人员说，政府出台限购令只是暂时的，从长期来看西安市房价还是要涨的。
　　在西安房价较高的热点区域曲江地区，这里的房价并没有明显降幅，一些大型楼盘的价格仍维持在每平方米万元以上。在一个大型楼盘位于曲江的销售中心，售楼员介绍说这里新推出的一个项目价格在每平方米1.1万元到1.3万元之间，而其另一个现房项目价格则在1.3万元以上，价格受“限购令”的影响不大。
　　西安房地产信息网数据研究中心有关专家认为，2011年上半年西安市房地产市场销售量可能将下降20%到30%，房价将呈现先期震荡、后市趋稳的走势特征，楼市可能呈现阶段性的“供大于求”市场格局，房地产开发企业在产品定价方面将趋于谨慎。
　　陕西省房地产研究会会长王圣学认为，在宏观调控作用下西安房地产市场有望进入博弈和观望期，调控效果需要进一步观察。从长期来看西安房价下降的可能性不大，原因在于城市化进程加快将推动房价持续走高，另一方面西安市房地产市场的刚性需求比较旺盛，与此同时目前房地产开发的土地、人力、材料等成本都在上涨，也将间接导致房价的上涨。西安作为二三线城市，与房价泡沫较大的一线城市不同，其调控基调应立足于稳定房价，确保房价涨幅不要过快，地方政府也应采取更多主动性举措去调控市场。