解说：上海公布房价调控目标，新建保障房面积要高于商品房，保障房成重头戏，震荡楼市格局，《今日观察》正在评论。

    主持人（史小诺）：我们今天继续关注各地陆续出台房价调控目标。昨天上海市公布了今年的房价调控目标，这也是第一个发布调控目标的一线城市。方案当中提到今年全市新建的保障性住房面积要高于商品房的面积格外引人关注。在房地产市场上，保障性住房超过商品房将会意味着什么？行业格局会发生哪些新的变化？保障房加码对保障民生会产生哪些显著的效果？我们将会持续关注。首先一起来看一下相关的背景。

    解说：继全国近40个二三线城市公布房价调控目标之后，昨天，一线城市上海也在政府网站上发布了2011年度新建住房价格控制目标，与兰州等城市不同的是，上海将新建住房价格涨幅定为低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

    杨静（中央台驻上海记者）：据上海市统计局数据显示，2010年上海实现生产总值16872.42亿元，按可比价格计算，比上年增长了9.9%，全年城市居民家庭人均可支配收入为31838元，比上年增长10.4%，这样推算下来，上海房价调控目标应该也在10%左右，与其他40个城市无异。

    解说：上海市政府同时表示，2011年新建保障性住房的面积也将高于商品住房面积，并提出要确保完成上述目标，上海将着力完善廉租住房，经济适用住房，公共租赁住房和动迁安置房四位一体的住房保障体系，加强房地产市场的调控，遏制投资、投机性购房。

    今年1月26号，国务院发布“国八条”明确要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于第一季度向社会公布，如今大限将至，虽然已有近40个城市公布了房价调控目标，但包括北京、广州、深圳等一线城市在内的多个城市，房价调控目标尚未明朗。

    陈晟（中国指数研究院副院长）：整体的房价今年是以稳为主，更多的是进行一些结构性调整，也就是说整体的房价，包括商品房，保障房的整个力度都会加大，但是保障房的结构会增多，使整体房价处于微涨的状态，但是二、三线城市会根据不同的城市资源的禀赋，涨幅的空间可能会大一些。

    主持人：刚才我们片子中说到3月31号全国的所有城市要公布自己的房价调控目标，我们看到很多都是在10%上下移动，我们现在看到上海新建保障房的面积，他提出要超过商品房，这对于整个上海市的房地产市场来说意味着什么？是一个怎样的信号？

    ——保障房成为市场新主角

    刘戈：其实大家更多的关注了上海，只是说我的调控目标要让房价的上涨，商品房的房价上涨要低于我的GDP和人均收入，很多人的很多报纸媒体都关注这一条，但是后面这一条我觉得很重要，就是说保障性住房面积要超过商品房面积，其实他为什么可以这么说？因为从2009年的时候上海开始大规模的建设保障性住房，在那之前很少，当年就开工了400万平米，这个面积一下就占到了2009年上海整个住宅开发的45%，到2010年又开发了1200万平方米，这个数字就已经超过了2010年的上海的商品房的面积，在今后五年的上海，按照上海的五年规划，今后五年还要有1亿多平方米的保障性住房，平均下来每年大概会有2500万平方米，20万套左右的这样的一个保障性住房进入到市场，这个比例就可能，不仅仅是超过一半，可能达到60%到70%，那么这样一个变化意味着什么，意味着房地产市场的主角发生了一个重大的转化，原来商品房是主角，是1号主角，那么现在保障性住房变成了1号主角。

    主持人：刚才片子当中说到，就是很多二三线城市已经公布了自己的具体的目标和数字，我们看到上海市是第一个一线城市公布自己的调控目标的，那么它对于全国的房地产市场来说也是一个非常强烈的信号。

    何帆：其实不只是上海，我们看到很多其它的城市，也有类似的这些政策上的变化，我们现在看到地方政府的这些政策的变化跟过去是有所不一样的，为什么讲这一次房地产新政，新政，新政它的新意之一就是这一次要切实让地方政府要参与到房地产的调控之中，为了做到这一点，第一中央和各个地方已经签订了目标协议书；第二个我们现在正在强化问责制度，如果你要做不好的话，就要来问你了；还有我们看看在刚刚公布的十二五规划里头，新增加一个约束性的指标，其中就有这个保障性住房。所以我们在未来五年，总理已经说了，我们在未来五年一共要建3600万套保障性住房，这都已经写进去了。所以在这种情况下你看到很多，比如说像北京，其实它在去年的时候，已经超额完成原来的建保障性住房的任务，那么还有重庆，一直对建保障性住房是非常热心的，黄奇帆市长就曾经说过，说我们以后要保证重庆一半的居民都要住上保障性住房，而且说保障性住房是以公租房为主，公租房，公租房，要永远都姓“公”，不改变这个性质，包括我们看到天津也在尝试就是说建立一个廉租房的信托投资基金，用更多的渠道来建设保障性住房，你现在在今年的地方“两会”，从政府工作报告和地方的制定的“十二五”规划里头，保障性住房都变成了一个非常热门的词汇。

    主持人：保障房的建筑面积要超过商品房的建筑面积，意味着这个行业的格局会有一些变化，那么接下来相关的观点我们一起来听一下国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生，他是怎么说的。

    巴曙松（国务院发展研究中心金融研究所副所长）：保障性住房的建设，它同样可以带动建材，家电的消费，尽管今年可能因为房地产市场的调控，使得房地产的投资可能有所减缓，但是今年的保障性住房，1000万套的开工，这个可以比较有效的对冲房地产市场调控带来的紧缩，可能形成的负面的影响，所以保障性（住房）开工建设越顺利，直接会促使房地产商找准自己市场定位，从短期效果来看，一些市场定位和现有的保障性住房非常接近的，非常类似的这些房地产开发商，它可能受到的冲击会非常明显。

    主持人：刚才巴曙松先生也谈了现在正在发生的一些变化，接下来我们通过一个片子一起来看一下各方积极参与保障房建设的一个现状的情况。

    解说：3600万套，这是“十二五”规划中未来五年所要建设的城镇保障性安居工程指标。商品房市场面临的调控压力日渐增大，而曾被开发商视为“鸡肋”的保障性住房，正成为他们眼中的大蛋糕。

    截至本月25号发布年报的49家房地产上市公司中，七成以上表示已经或将要积极参与保障性住房建设，万科集团透露，计划今年保障房开工目标超过200万平方米，去年万科通过竞标，以待建方式参与了深圳、北京、南京三个保障房项目的开发，中天城投集团日前与贵州省政府签署协议，计划在“十二五”期间，在贵州省内完成建设面积约一千万平方米，总投资约200亿元的各类保障型安居工程及其配套设施。

    绿地集团也透露，今年保障房建设将占绿地开发总量的1/3，累计投资将达500亿元。不仅是开发商，银行的目光也在越来越多的关注保障性住房，这个占地207亩的保障性住房小区，是湖北黄石今年开工建设的保障性工程之一，小区将在今年8月封顶，建成以后将提供四千多套住房。

    在今年的保障性住房开发中，除了政府提供的资金，当地还获得了来自国家开发银行的6亿元授信，就在日前，建设银行与湖北省刚刚完成500亿授信，支持保障性住房建设的签约。

    李德炳（湖北省住房和城乡建设厅厅长）：这次和建设银行一共签了500亿的授信额度，主要用于廉租住房，公共租赁住房，棚户区改造。

    朱小黄（中国建设银行副行长）：对于保障房的金融服务，我们会本着保本低收益的原则来推动。

    解说：而全国社保基金，信托贷款项目的第一个试点城市南京，3月底将有30亿元的社保资金进入保障房建设，日前，太平洋保险公司发起设立的太平洋上海公共租赁放项目债权投资计划通过了保监会备案，这项计划将募集资金40亿元，主要用于上海地产有限公司在上海市区建设的约50万平方米，公共租赁住房项目的建设和运营。

    2011年，一千万套，2012年一千万套，此后三年，1600万套，与这些数字形成对比的是，目前我国商品房每年竣工约600到700万套，也就是说，在现有商品房市场的基础上，一个与此体量相当的保障性住房市场将逐渐形成，住房市场格局正在发生变化。

    主持人：格局正在发生变化，我们看到开发商、银行、包括保险公司，他们都是敏锐的捕捉到了这种变化的趋势，那么我们老百姓也特别想了解，比如说我们的地方政府，比如说我们的开发商，他们角色现在肯定是跟以前发生了一些些许变化，这个变化的趋势是怎样的？两位评论员给我们分析一下。

    ——保障房市场同样有机遇

    何帆：现在房地产业正好处在一个中场休息的时候，我们上半场可能是在踢足球，但是现在我们不知道下半场到底是继续踢足球还是改打乒乓球，有可能我们就变过来了，就可能就打乒乓球了，我觉得这也挺好，因为你足球可能踢的很烂，你打乒乓球可能还真的能拿个世界冠军。所以我们看到这种变化格局是，第一，中央政府政策已经发生了变化，所以我们在原来的时候房改在1998年推出房改，但是当时的房改，那里头还有经济适用房，因为我们有安居工程，所以它是一个多层次的住房供应的体系，但是到2003年18号文件出来之后，实际上更多的侧重点就开始发展商品房市场，希望能够大家都去买商品房，但是进行了这么多年的实验，最后发现这条路可能是有问题的，所以我们现在从中央这个角度来看，我们的政策其实在一定程度上又回归到原来，就是我们的初衷还是要建立多层次的住房供应市场，这样的好处是第一，我们现在能够扩大投资，因为现在保障性住房投资额度还是很大的；第二我可以拉动消费，如果你有更多的人能够住上保障性住房，包括你家具、家电的这些消费其实都有刺激的作用，那么更关键的实际上是赢得了民心，因为这是我们建设和谐社会真正把它落到实处了。从地方政府我觉得有很多，有先见的地方政府现在也已经意识到了，你过去靠土地财政，靠建设这些非常昂贵的商品房，其实是自己把自己逼到一条死胡同上去了，你土地资源总有一天要用完的，然后如果你的房价上涨的速度太快的话，你无论是企业，无论是居民，在你这里都很难安家立业，所以在这种情况之下，中央和地方都已经变化了，当然房地产商也不得不变化。

    刘戈：对，其实这个变化它会以多种方式参与到保障性住房里面，你看有的地方采取的就是，比如说叫拼盘式，就是说你现在拿下来一块地，那么你必须要把其中的百分之，比如说30%变成廉租房，或者公租房，那么这样你原来的运行方式就发生变化，还有你现在可能拿不到商品房的地了，但是你可以投标来参加一个政府的房地产的一个公租房的开发，那么这个时候你前期，你进行投入，那么最后呢，完成了以后呢，由政府进行回购，很多，你看现在有49家上市的房地产公司已经有人统计的话，有70%他们已经表示要介入到这样的保障性住房的这样一个建设当中。

    主持人：我觉得对于开发商来讲，现在的利润空间是不是比以前大大缩小了，那么他的动力来自于哪里？

    刘戈：对，但是他卖法不一样，以前的房子虽然它有很高的利润，但是它更多像一个快速消费品那样卖，他要大量做广告，要大量营销人员，然后在设计上然后去想很多很多的这样一个办法，但是现在如果你要是进一步到……

    主持人：其实也变简单了。

    刘戈：对，你变简单了，你的建设的房型，可能很多房子一张图纸就够了，然后你用不着那样大规模促销活动，用不着打那么多的广告，这样你会获得一个相对稳定的，比如说一年3%，5%这样的回报，对于很多房地产公司来说，你如果要是能完成这样的转型，这样的收益也是不错的收益。

    何帆：其实不只是3%到5%，从表面上来看，这个保障性住房的利润可能只有3%到5%，但是你还要考虑到房地产商他的自有资本金，大概我估计可能有20%左右，那么你要这样算起来他的资金收益率也在25%左右，就是利润空间还是不错的。

    刘戈：比较大的。

    主持人：刚才我们说到这样一个格局的变化和各方角色变化，那么它的资金来源将会是怎样的，我们来听一下相关专家他们的观点，接下来我们一起来听一下交通银行首席经济学家连平先生的说法。

    连平（交通银行首席经济学家）：今年目标是非常宏伟的，但是投入资金要求估计是1.3万亿到1.4万亿这样的一个规模，应该说还不能够掉以轻心，资金的来源方面还有一定的困难，估计5000亿左右可能是从政府领域出来的，8000亿是社会融资，这里面包括专项的投资基金，债券的发行也可以考虑，总之是信托、租赁、保险还有债券，许多非银行的融资方式，我觉得都可以在这些领域加强创新，关键是要通过创新以及市场的运作，要使得这些资金它有一定的收益，能够达到一个预期的收益的目标，这样的话这些资金才会源源不断地流入。

    主持人：谢谢，非常感谢连平先生带来的相关的观点，稍候节目继续。

    解说：保障房体系改写楼市格局，百姓如何从中受益？《今日观察》正在评论。

    主持人：欢迎继续收看我们的节目，保障房会越盖越多，是不是意味着我们中国的老百姓更多程度上，或者是说大比例的他能够住上保障房呢？我们一起来看一下各地不同的做法。

    解说：实现民众安居梦，各地也在因地制宜，降低保障房准入门槛，完善保障房体系。

    广州，根据去年12月公布的廉租房和经适房征求意见稿，廉租房将规定的家庭人均月可支配收入上限由640元提高到800元，人均资产净值限额从7万元提高到9万元，经适房拟将规定的月均可支配收入上限由1524元，提高到1840元，人均资产净值限额从11万元提高到13万元，两者的面积门槛都从原来的人均居住面积低于10平方米调整为低于15平方米。另外保障房的受惠人群也将扩大到新就业的大学生，外来务工人员。

    上海，今年在全市铺开经适房的申购，准入标准已进一步放宽，比如三人以上申请家庭，人均月可支配收入从原先的2300元提高到2900元，人均财产从原先的7万元提高到9万元。

    江苏，今后三年经济适用房的保障对象将由目前收入最低的20%人群增加1倍至收入偏低的40%人群。

    北京，保障住房体系由以售为主向租售并举过度，其中限价房中，30岁的年龄准入标准将降低，家庭总资产额度将提高，公租房打破户籍限制，申请范围将扩大到产业园区职工，在京长期工作的外地户籍人士。

    重庆，将大规模推进公租房建设，“十二五”期间，重庆计划投资信建公租房四千万平方米，80万套，以公租房为龙头的保障房型社区，将成为重庆主要的社区形态。

    主持人：我觉得这个保障房的面积增加了，肯定是老百姓特别愿意看到的事情，但是怎样分配，尤其是那些应该住到的保障房的人群，怎么样保障他们能够住得到，或者是说这个门槛和标准将会是怎么样的？

    ——进退有据 保障房需要合理机制

    刘戈：现在各个地方，现在出台的政策看，比例都提高了，就是整的，保障性住房所占的整个开发面积大幅度提高，当然随之而变的就是他们的原来保障性住房的门槛就降低了，比如说以前，比如说廉租房在广州规定是600块钱以下人均收入，现在提高到800，而且我觉得更重要的一点就是说，这几类房子里面，互相之间要形成一个退出机制，也就是说，这房子不是说你住进来了，你就永远住下去，比如说廉租房，现在，原来家庭里面没有一个就业人口，现在儿子长大了，开始挣钱了，那么这样的话，你就不符合你的廉租房的这样一个住宿的规定了，那么这个时候，把你调整到公租房里面，或者你收入再提高的话，有一部分房子还会转成经济适用房，这样的话，你再出出一些钱取得有限的一部分产权，那么这样一个制度的设计，最后就不但是在门槛上设计的话，让你能够进来，而且呢，能够让你根据这样的一个制度设计，你自己去权衡利弊，然后呢，去选择自己适合的那样的一个房子。

    主持人：保障房是买还是租？

    刘戈：不一定，都各种，好几种形式，你比如说廉租房就是很低廉的价钱，公租房的话是比市场价格稍低一点的价钱，经济适用房是取得部分产权，所以各种形式不一样，那么最后就是不一样收入的人去住不一样的房子，然后再通过制度设计让你有一个退出机制，这样的话，各类人群在这样一个住房政策里面都能够找到自己适合的位置。

    主持人：对，刘戈说得特别对，但是我觉得这个制度纵然是设计在那了，但是具体实施和这个中间会不会有一些小缝隙，可能让有的人钻空子，比如说我们经常说经济适用房其实里面都是开奔驰，开宝马的，这个应该怎么来防范？

    何帆：因为毕竟这是一个新政策，我们应该比较诚实的说，从国际经验来看，我们现在需要改进的余地还很大，你比如说过去的时候，大家其实对政府建这么多保障性住房是没有信心的，但是现在我们能够看到这个目标正在一步一步的实现，那么接下来就是说保证谁能够进去，而且这个房屋的质量，能够让大家住着，不仅能够住进去，而且能够还住的很安心，这样就有很多标准，要逐渐的，要去探索，要去完善，所以我的这个建议就是门槛要低，就是你要，实际上要有更多的人能够来申请保障性的住房，包括刚刚进城的农民工，刚刚毕业的大学生。

    刘戈：对，户籍的问题也是一个非常重要的问题。

    何帆：都应该有资格能够申请这些保障性的住房，但是与此同时，你的门卫要严，就是一定要严查，防止那些胖子，假装是瘦子就钻进来了，而且这个门卫他不仅管进入，他还要，像刚刚刘戈说的，还要管退出，你这些保障性住房从长期来看都是要保值增值的，但是如果你有一天你退出，你要把它卖掉，那这个时候你要赚取了超额的利润，这个其实就违背性质了，所以怎么进，怎么出这都是政府在监管的方面需要进一步加强的。

    刘戈：制度的设计也非常重要。

    主持人：接下来我们再来看一下网友对保障房的看法是怎样的。

    第一位朋友说“保障房的面积超过商品房，房地产市场的格局的转换将会带动房地产行业的再次洗牌”。

    这位朋友说“一旦房价的涨幅上限被锁定，也就等于把房企的利润空间锁定了，我想房企的出路要么就是加入保障性住房建设之中，要么就是大幅的缩小自己开发力度和减少捂盘的时间，走精品房企的道路”。

    主持人：看来网友对于房地产的格局的变化也是非常关心的，进一段广告，广告回来我们继续讨论。

    主持人：欢迎继续收看《今日观察》，那么关于保障房目标的落实，最后一个问题，我想请教两位，怎样让这个目标能够落到实处，进入到它正常的一个轨道当中？

    何帆：过去的时候呢，我们可能陷进有一个恶性循环，你的房价越高，大家投机，投资就越多，然后最后就更稀缺，房价就更高，也可能等我们转变过来之后，我们就进入一个良性循环，因为中国未来的经济发展关键是要靠城市化和城镇化，那么城镇化和城市化一个主要就是要让更多的人和更多的农民能够……