恒大地产昨天公布的2010年度主要财务指标，让市场为之瞩目，尤其是其披露的净利润高达80.24亿元，较2009年同期的11.2亿元增长约6倍，而扣除投资性物业公允价值后的净利润55.1亿元，同比增长18倍。

　　净利润超万科

　　该集团年报数据显示，2010年，公司房地产业务收入人民币453.4亿元，比2009年同期实现大幅增长。其总资产规模高达1044亿元，比2009年底630.7亿元增长了约400亿元。
　　从收益角度比较，目前已披露年报的地产公司数据显示，中海（00688.HK）以126.7亿港元位居收益榜之首，其次是万科（000002.SZ）72.8亿元。此番恒大公布的净利润超过80亿元，已经“取代”万科跻身亚军。
　　两家公司的数据显示，万科2010年营业收入507.1亿元，毛利率为29.75%；恒大地产同期的结算营业收入是453.4亿元，毛利率为29.2%。万科依然略胜一筹。但真正让恒大在最终的净利润上超过万科的，是其所持有的投资性物业的公允价值变动较大。
　　由于H股和A股公司是在不同的会计准则下编制财务报表，这使得H股公司在净利润上，往往增加了“投资性物业公允价值”这一项目。
　　同样，恒大在其“收益表”中披露，其“投资物业公平值收益”为33.5亿元。而这对于其总共80.2亿元的净利润来说，贡献高达40%。
　　不过，扣除该笔投资物业的估值，该集团的经营毛利依然实现较大幅度增长，从2009年的19.46亿元暴涨到2010年的133.69亿元。

　　扩张中的高杠杆之忧

　　2010年是恒大“利润规模、收入规模、资产规模的里程碑式跨越”。
　　在公司规模快速扩张的背后，高杠杆的运营方式起到了至关重要的作用。2010年，该集团连续两次在海外发行优先票据，两笔合计融资13.5亿美元。2011年1月，集团又一次发行两笔优先票据，再融资约92.5亿元人民币。
　　几次资本运作，让恒大地产拥有大额自由现金，在土地市场上游刃有余。
　　也正是几次融资活动，让恒大地产的杠杆比率进一步升高。数据显示，2010年集团借款增长明显，从2009年底的78.16亿元增加到2010年年底的241.6亿元，增幅为3倍；但同期股东权益为213.66亿元，较2009年的131.57亿元增幅仅为62.39%。同时，截至2010年年底，恒大地产录得总资产规模为1044亿元，其与股东权益的比率近5倍。