解说：房价调控出现博弈局面，多城市目标涨幅10%，这是“限价标准”还是“涨价标准”？《今日观察》正在评论。

    主持人（史小诺）：今年2月，国务院发布“国八条”房地产调控措施，要求各地方政府在一季度之前向社会公布当地房价的调控目标。那么如今，期限将至，除了部分二、三线城市的地方政府出台了房价控制目标以外，一线城市以及大多数二线城市仍然处于“纠结”的状态。而且已经公布的调控目标当中绝大多数城市将当地的房价的涨幅定在10%左右。10%的价格上涨空间究竟是一个“限价标准”还是“涨价标准”？房价究竟能否出现松动？未来调控还可能会采取哪些新的举措？我们将会就此展开评论。

    今天评论员是中国社会科学院金融研究所研究员尹中立和张鸿。首先一起来看一下相关新闻。

    解说：本周四，3月31号，这是各地新建住房价格控制目标公布的最后截止时间，随着期限的临近，房产调控的话题再度升温，目前有40个左右的城市公布了2011年度新建住房价格控制目标，而北京、上海、广州、深圳等一线城市，调控目标还不明朗，在已经公布调控目标的城市中，目标大多与当地年度GDP或居民人均可支配收入目标挂钩，因此，房价涨幅纷纷围绕着10%左右打转。

    兰州，今年房价调控目标是新建商品住房价格涨幅不超过9%。

    银川规定新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，其今年预期的城镇居民人均可支配收入增幅在10%以上。

    佛山，规定新建住房价格涨幅不高于GDP增长速度，其今年GDP增长目标定为12%。

    太原，规定全市新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平，其今年GDP预期增幅为13%，城镇居民人均可支配收入增幅为10%。

    昆明，规定房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平，其今年城镇居民人均可支配额收入预期增幅为10%以上。

    西安市，今年新建住房价格控制目标为涨幅不得高于15%，今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长的目标为15%。

    1月26号出台的“新国八条”规定，今年各城市人民政府要根据当地经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，定于一季度向社会公布。

    新华社援引业内专家的观点说，要求公布房价调控目标，政策含义，更多的是在引导市场预期，因此，在调控目标的设定上要十分审慎，多考虑对市场预期可能产生的影响，避免给投机者留下政策上的炒作空间。

    主持人：我们看到3月31号这是各地新建住房价格控制目标的最后一个期限，现在还有三天时间，但是只有部分城市公布了他们的这样一个数字，我们看到这个数字几乎是在10%上下在浮动，有些是一个说法，比如这个涨幅不能超过当地的GDP的增长的速度，大概也是10%左右，两位怎样来看待这样一些数字和这样一些说法？

    尹中立：和我们当初的预期是有很大差异的，我相信实际上国务院出台“国八条”，希望地方政府出台房价的控制目标，实际上希望他出一个控制在比较低的一个增长的幅度上。

    主持人：您认为大概是百分之多少？

    尹中立：应该是，比较合理的应该是跟CPI比较接近，我觉得这是一个比较合理的数字，但是显然各个地方政府没有这样做，所以呢希望通过公布房价涨幅来引导社会对房地产市场的预期这样一个目标，在现在的数据来看，实际上可能起相反的作用，没有起到引导市场预期的作用。

    主持人：张鸿的观点？

    张鸿：这里面其实就是有大概三种，一种就是你说的和GDP，和人均的可支配收入增长，这两个数字现在在各地基本上是差不多的，都是10%左右，两位数增长；还有一个就是和去年的相比，这个就比较明显的一个是吉林的榆树，它是不高于去年的增速。

    主持人：它去年的增速是多少？
    张鸿：去年的增速是50%，所以大家就觉得，这个标准有点太低了，那就是不高于50%，那今年还那么涨，还有一个呢，就是和全国比，这个比较聪明，贵阳，不高于全国的平均增速，但是我不知道他怎么执行，就相当于我们说练长跑，你说我跑步的水平不低于全国的跑步的水平，但你平时怎么练呢，你不知道全国的平均水平怎么达到，是多少啊，你平时练，你怎么才能练出来这个水平，这很难。我想媒体和普通百姓的反映之所以觉得有落差，是因为我们“国八条”的政策出来以后，大家觉得房价是应该降的，虽然“国八条”里面没说要降，但是大家觉得应该要降，各个研究机构也都出台这种判断说要降20%，30%，然后银行也说通过测试，压力测试说我们能扛30%的下跌，所以可能很多老百姓觉得城市公布出来应该是负20%，甚至负50%的这样的一个增幅。

    主持人：那么在一段时间的房地产调控的政策的影响之下，现在各个地方的房地产的温度怎么样？它的发展现状怎么样？接下来通过一个片子我们一起来了解。

    解说：停发第三套房贷，限购令出台，央行加息，提高公积金贷款利率，楼市调控政策频出，市场又作何表现呢？

    北京，部分新楼盘出现了价格松动的迹象，在东五环的一个楼盘，近期推出了打折的优惠政策。

    北京东五环某楼盘销售员：我们这是两万五的均价，贷款打八四折，全款打八三折。

    解说：在东五环外的另一个楼盘打折的幅度就更大了。

    售楼员：打八四折，您赶上了就赶上了。

    解说：政策方面，3月26号起，北京开始实行大幅提高房地产项目，土地增值税预征率的新政策，由此前的1%到2%，提高到2%到5%。

    上海，近来有17个项目集中开盘，其中7成推出了优惠措施，在宝山区顾村附近集中了一些近期新开的楼盘，其中的一家楼盘推出了总价基础上减三万元的优惠。

    上海市民：几乎卖完了，没剩几套了，价格的话应该还可以吧，总价里面减掉三万。

    解说：旁边的另一个楼盘也给出了九二折的优惠，尽管部分楼盘出现了价格松动的迹象，但是很多购房者还是表示将继续观望。

    重庆，相关部门统计，春节以来，二手房成交量持续低迷，有近100家小中介已经关门。

    宁波，今年的2月20号到3月19号的一个月内，6个区商品住宅总成交量一共是433套，而去年12月和今年1月的数据分别是1769套和3158套。国家统计局日前发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与1月份相比，2月份环比价格下降的城市个数增加5个，价格上涨的城市个数减少4个，同比涨幅回落的城市有31个。

    严金明（中国土地学会学术委员会副主任）：应该说政策相应的时候，现在已经显现出来了，从量上和价格上面，但是如果要有一个准判断的时候，可能再有比如说两到三个月的时间，可能就能看得更为清楚。

    主持人：我们看到在一系列的房地产调控政策出台，比如限购令的出台，央行加息，还有提高公积金的贷款利率，一系列政策出台以后，我们看到，现在各个城市公布的调控的，房价调控的幅度是10%，其实还是让这个速度缓慢，就是说，或者是说不是下降，或者不是停滞，它只是控制了速度，那么为什么各地调控的目标还是一个“涨”字？还是一个上涨？这可能跟老百姓的预期还是相差甚远。

    ——货币总量增长是房价上涨原因

    尹中立：刚才我说，就是说房价上涨的根本原因是什么，是因为我们这几年的货币增长速度过快，尤其是2008年底开始的应对金融危机，我们实施了适度宽松的货币政策，所以2009年和2010年，我们宽口径的计算，信贷增长实际上超过了25万亿，也就相当于这两年，我们的货币总量比2008年底实际上增长了60%多，由以前的40多万亿一下子就膨胀到70多万亿，所以钱多了，自然投资什么，对于大多数中国的老百姓来说，最好的投资手段一定是房产，另外从地方政府的角度来看，他财政的考虑，也就是说假如房价出现回落的话，是什么样一个结果，那么每年大量的财政的收入没有了，房地产现在直接贡献的土地出让金的收入，去年是接近3万亿，2.9万亿，还加上其它的一些税收，以及与房地产相关产业的这样一些财政的贡献，那数字就更大了，假如这个价格快速开始回落，土地卖不出去，那么整个地方政府的财政的周转就会出现巨大的问题，所以站在地方政府的角度来看，房价只能涨，不能跌。

    ——房价下跌会成为地方政府的危机

    张鸿：我是觉得，他公布了这个数字涨10%，叫“涨幅标准”，这个标准其实它暴露的是什么，就是房子到底在地方政府眼里它是什么，对我们普通人来说，它是商品，是住的地方，所以当如果告诉我们说要调控这个房价的话，我们自然会拿一个价格的指标来和他，就是这个商品价格的指标来对比，比如说我们会像，刚才尹老师说了，我们会拿CPI和它对比，因为CPI是价格指数，对不对，但是对地方政府来说，他用GDP，其实暴露的是什么，它是一个拉动经济的一个拉动器，对吧，GDP增长这么多，我要保证10%，那我起码房地产也要保证这个速度才能保证我政绩有，GDP增长有，还有一个它暴露的什么，就是我们的生财器，但是其实它潜意识里是，这个是我政府要挣的一个钱，地方政府口袋里要从这个土地往里掏钱，所以它暴露的根本问题是，现在很多地方政府不敢让房价跌，是因为它跌了以后，地方政府可能面临非常大的一个危机。
   主持人：那么关于各地房地产调控的目标的政策，现在专家学者也是有他们各自的观点，接下来我们一起来听一下特约评论员他们是怎么说的。

    陈国强（中国房地产学会副会长）：现在公布的这些城市，设定了一个房价上涨上限值，没有对房价可能出现松动回调设定下限的指标，另外一个只和当地的GDP增长幅度以及当地居民人均可支配收入这样的指标挂钩，没有把当地居民的住房支付能力，这样一个重要的因素相联系。在当前非常严厉的楼市调控这样一个特殊的政策背景之下，看到这样一些房价控制目标，它会存在一定的这种负面的预期上的误导性，对一些消费者，对一些居民来说，可能会产生房价依然会快速上涨的这样一种误判。

    主持人：未来房地产市场的走势将会怎么样，还会不会有一系列的新的房地产的调控措施出台？我们的节目稍候继续。

    解说：调控目标不能成为文字游戏，房价怎样才能回归理性？未来楼市调控，市场预期在哪里？《今日观察》正在评论。

    主持人：欢迎回来继续收看《今日观察》，那么多个城市现在公布了自己的房地产的价格的调控措施，接下来我们一起来看一下各位专家的观点。

    解说：对于目前一些城市出台的调控目标，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同在媒体上表示：如果每一个城市都将该目标制定在10%左右，必然会形成一个房价要上涨的心理预期，打破本来已经出现了房价步入稳定或下跌的态势。

    中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为：近几年一线城市及房价上涨快的城市，不应该采用这种与GDP或者城镇居民人均可支配收入增幅直接挂钩的方式，因为基数已经很高了，对于房价过高，上涨过快的城市，调控目标应该是房价摆脱震荡，维持稳定，并适度下调。

    中国工商联住宅产业商会会长聂梅生说：商品住房价格每月环比涨幅保持在0.5个百分点之间浮动比较合理，如此一年下来，房价涨幅也就在5%到6%之间，基本可以保持房价稳定。

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，房价应该考虑家庭收入比，把物价上涨，CPI涨幅联系起来，今年定了4%左右的CPI涨幅，那么房价的涨幅就应该控制在4%以内。

    中国银监会副主席蔡鄂生日前曾表示，银行能承受房价下降30%，银监会做过房地产市场价格变化的压力测试，这些机构承受风险的程度是在10%到30%之间的变化。

    目前国内楼市宏观调控措施尚未穷尽，控制房价上涨幅度已经成为今年各地方政府的主要任务，这是中国房地产业协会秘书长苗乐如释放的观点，他表示人们的支付能力与价格严重不协调，产业结构出现畸形化趋势，行业过热迹象明显。

    主持人：公布这个房价的调控的目标，无论它是涨，涨多少，或者是说10%的上下，无论怎样，这个数字怎么变化，其实我们的目的是想让房价回归到理性，能够脚踏实地的落实我们房价调控的这些政策，那么怎样做才能够脚踏实地，落到正确的发展轨道当中来？

    ——房价涨幅不应超过CPI

    尹中立：这的确是一个难题，我觉得从现实的角度来看，如果把房价与CPI挂钩，可能是一个比较好的一个能够接受的办法，因为只要房价涨幅不超过CPI，然后银行的利率，存款的利率又与CPI挂钩，那么对于所有的社会公众来说的话，它的资金，它的货币，对这种财富实际上是有保证的，也就是说你的存款利率超过CPI，然后房价涨幅不超过CPI，实际上我任何时候买房我都不用很着急，现在之所以会出现很多年轻人对买房的一种恐惧，是因为他的收入的增长速度，或者是说他银行存款的收益，远远赶不上房价涨的速度，所以说钱存在银行永远买不起房子，就会非常恐惧，如果这样房价与CPI进行挂钩，然后CPI又和银行的存款利率挂钩的话，这样的话社会就会形成一个稳定的预期，就不会形成为了买房而货币的保值增值的问题。

    主持人：和CPI挂钩，张鸿你的观点？

    ——调控目标重在落实

    张鸿：这件事有点奇怪，就是我们很多地方已经出了调控政策，但是现在没拿出目标来，一般情况下我们应该先有目标，然后再去有措施，但是现在很多限购令什么都特别严，但是现在让我们拿目标没拿出来，所以我其实是相信很多城市，包括一线大城市，它其实是知道他们今年大概的一个调控目标的，只是想看看别的城市，拖一拖，我觉得能在3月31号之前公布就赶紧公布，让大家看一看到底全国的大概平均水平是多少，而且说不定这五六百个城市一公布，说不定把整个水平还拉下来了，对不对；第二个，即便你公布的是10%，我们也希望它是真实的，因为你知道，平均价格它要是调控数字的话，其实是很容易的，比如说你高价房，我到最后我看完不成目标，你高价房不让你上了。

    尹中立：对，不发验收证可以。

    张鸿：还有别的办法尹老师知道的，很多地产商，包括地方政府他其实知道怎么来调控的，比如说我到郊区上两个楼盘。

    主持人：低价。

    张鸿：对吧，不就低价了吗，价格就拉下来了，然后我年度的水平就完成了，所以我觉得不论你今天定的什么样的标准，我希望起码到年底的时候，我看到的标准是真实的能完成的。

    主持人：对，这个10%是真的能够控制下来的。

    尹中立：对，不能够让房地产市场失控。

    主持人：接下来关于房价的话题我们当然要一起来听一下我们的老百姓他们会有怎样的说法。

    第一位朋友他说“对于房价下降我认为没有必要投入大量的精力财力了，限购令很难抑制房价，政府集中精力大力开发经济适用房的建设，从实处来解决老百姓缺房的实际问题，这样经济适用房的突飞猛进的发展，不愁影响不到商品房价的上涨”，他觉得是经济适用房多发展可能会影响到整体房价，特别是商品房的上涨。

    这位朋友“云落枯砂”他说，“政府接连出台的各项政策体现了对房地产调控的决心，是不是也可以采取一些措施，相应的减小地方对于土地财政的热衷呢，保障房的建设应该是缓解我国现阶段住房供需矛盾的主要的力量，希望各级政府在这方面继续加大督促的力度”。

    非常感谢我们各位网友的建言，接下来再进一段广告，广告之后回来我们继续来听一下我们特约评论员他们的观点。

    主持人：现在我们来现场连线一下我们财经频道的特约评论员，复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰，我们来听一下他的观点，陈主任，你好。

    陈杰：你好。

    主持人：现在部分城市已经公布了自己的房价的控制措施，大概就是在10%打转，我们看到，您对这样相关的措施的出台，您现在持怎样的观点和看法？

    陈杰（复旦大学住房政策研究中心执行主任）：我个人觉得，虽然说我们长期来看应该追求房价的稳定，但是在短期，近两年，你说什么量叫合理的增长幅度，其实是很难定义的，然后如果你用很目标化的去管理，我担心会让地方政府用一种比较功利性的态度对待我们的住房政策，住房政策应该是长期的，如果你短期之内一定说是涨幅，跌幅控制在什么，这样子，可能会使政府不去做真正需要长期做的一些事情，房价本身是个表象，它是供需双方长期发生一个结果，你必须要从供求角度和需求角度去做长期的坚持的工作。

    主持人：好，谢谢，非常感谢陈主任给我们带来的相关的观点，随着调控深化，未来还有哪些政策需要我们去跟进？

    张鸿：在所有的这些调控措施第一条，要求政府，地方政府负总责的时候，那他就需要一个精准的尺子来衡量，就是哪些城市房价已经过快上涨了，合理的价位到底是多少？回归理性，理性是多少？这些都需要有一个精准的尺子，我们才能够精准的考评，才能让地方政府来精准的执行，到最后我们如果问责的话，才能精准的问责，否则的话它可能就是一笔糊涂帐。

    尹中立：但是也应该看到更深层次的原因，不是财政上的原因，应该是货币的问题，所以呢，有关房地产调控的问题，调控的目标，调控价格到底是应该……