一波又一波的购房热,热得很多购房者有点头晕,以为抓住了色味俱佳的馅饼,却不自觉地走进了房地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房者大失所望的事屡屡发生,从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。如何才能住上放心好房?消费者在购买房屋时应注意哪些潜在风险?为此记者采访了山东豪才律师事务所韩清智律师,从法律的视角为您答疑解惑。

　　商住两用不糊涂

　　有些楼盘在销售的时候,故意混淆公寓和住宅的概念,公寓是商用性质的,产权年限是50年,住宅是70年,还有一些楼盘说自己是混合性土地性质,商住两用,产权按照70年来算。
　　首先,“商住两用”从名字上看,就是既能办公又可以居住,但在建筑术语中并没有这种称谓,这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。从土地的使用用途上来说,国家只界定了“居住与非居住”用地,并未对商住两用楼的“土地使用用途”作出明确的界定。所谓“商住两用”一般是土地用途的概念,即某地块既可以进行商业房屋开发,也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途,要么属于商业房屋,要么属于住宅,并不存在“商住两用房”的法律概念。
　　此外,土地使用权的期限也因用途的不同而不同,房屋用地为70年,其他用途的土地是40年,商住混合的是50年。因此,不同的购房者应明确土地使用权的剩余期限,住宅是自动续期的,除住宅以外其他的房产类型要申请续期。此外,商用跟住宅用水电费用也是不一样的,所以消费者在购买此类房产时,一定要擦亮眼睛弄清楚,否则就不能实现物有所值的目的。

　　房屋面积约定清

　　购房者在交房后才发现,产权登记面积与合同约定面积存在差异。
　　商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异在所难免。但差异的大小对购房人会产生很大的影响,因此,面积误差方面处理的约定显得十分重要。该部分可以自行约定误差比的范围以及相应的处理方式,也可按法定的标准在3%的误差比之内来执行。如双方的约定低于3%的误差比消费者有权要求赔偿或者退房。
　　对于车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属问题,都应该在商品房产买卖合同中进行明确的约定。

　　不可抗力有界定

　　购房合同上的交房日期已到,但是至今未收到开发商的任何通知,开发商称遇到不可抗力可延迟交房。
　　不可抗力作为法定免责条款,法律是予以承认和保护的。但也要注意,开发商可能利用“不可抗力”来侵犯购房者的合法权益。合同条款中,经常会出现“除不可抗力因素外,开发商最迟于某年某月某日必须交付使用,否则以违约论罚”。但到了交付日期,开发商可能会以银行不贷款,或工程无法开工为由,未能如期履约。实际上,上述原因并不是开发商在签约合同时不可预见的情形,并不是开发商无能为力的情形,因此提醒购房者不要被开发商所谓的“不可抗力”欺骗。
　　房产属于不动产买卖,涉及金额比较大,买房毕竟不是买衣服,不是简单的以物换物,消费者在选择时一定要慎之又慎。韩律师还提醒消费者最好不要在购房前轻易支付意向金,在购房意向书中要注意,你所支付的意向金日后是否会自动转为定金。尽管对方违约会双倍支付给你违约金,但如果你改变了购房的心意,意向金却自动转为定金,这时你要想拿回这笔钱就会非常麻烦。
　　另外购房时最好要选择资质等级高、信誉良好、资金实力雄厚的房地产开发商,一般来讲其诚实守信度是相对较高的,并且在售后服务、执行合同方面都比较好,更有利于消费者买得到称心如意的好房子。