解说：北京、上海、天津，多城市楼市限购令相继出台，房地产市场出现哪些新动向？房价是否会出现松动？《今日观察》正在评论。
    主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位收看。连日来，北京、上海、天津、广州、南京等多个城市陆续推出了各种版本的楼市“限购令”，相继出台了调控的细则，新一轮的房地产调控正在全面展开。各地限购政策密集出台，房地产市场出现了哪些的新动向呢？房价是否会出现松动？未来调控还可能会采取什么样的一些新的举措？今天的节目当中我们将就此来展开讨论。
    今天现场的两位评论员是中国房地产学会的副会长陈国强以及我们的评论员张鸿。
    好了，我们首先一块来看一看相关的新闻。
    解说：从1月26号，国务院公布了新一轮楼市调控政策后，“限购令”成为全国楼市的关健词，连日来，北京、上海、广州、南京、天津、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市，陆续出台调控细则，结合当地实际通过限购、税收、信贷等措施，落实“新国八条”调控政策。
    在各地陆续推出各种版本的楼市限购令中，不同城市对限购范围、限购时限、限购对象等方面都做出了不同的规定，例如在北京的限购令中要求非本市户籍居民，在当地纳税或社保年限需超过5年，而在贵州省会贵阳市则是将主要调控目标放在了中心城区人口密集、房价过高的住房上，贵阳市规定，对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非当地户籍居民家庭，2011年12月30号之前暂停向其出售贵阳市一环内的住房。
    河北省会石家庄市明确了房地产限购令实施细则，能够提供本市一年以上纳税证明，或社会保险交纳证明的非本市户籍居民家庭限购一套住房，实施日期为2011年2月29号到2011年12月31号。
    业内人士认为这次限购令出台主要是打击了炒房客，对于想进行住房改善的市民影响不大，市民们也对新政策表示认可。
    石家庄市民1：最起码对石家庄来说不会再像去年一样大幅上涨，肯定对房价有一定的抑制（作用）。
    石家庄市民2：只要能够缓解房价上涨的速度，对大部分买房人来说肯定是有好处。
    石家庄市民3：看实施效果后再买房。
    解说：按照“新国八条”第6条规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施，第7条规定，未如期确定并公布相关措施的省、区、市政府，将对相关负责人问责，另外根据相关规定，2月中旬前必须出台限购令，因此近期全国可能还会有几十个城市将密集推出房地产限购政策。
    主持人：毫无疑问“限购”是现在中国房地产市场最热的一个关健词了，我们在这些天的新闻报道当中看到呢，除了北京之外，包括了上海、天津、南京、厦门、广州等等这样的一些城市都根据当地的实际情况相继出台了一些房地产市场当中的限购令，我们想听一听两位，你们如何来解读这一系列的限购政策？
    陈国强（中国房地产学会副会长）：应该说呢，这新一轮的楼市调控，它是以限购令为主要的政策特色这样的一种调控，那么已经看到十多个城市已经出台针对“新国八条”的这样的细则，那么相信接下来呢，还会有更多的城市会陆续出台相应的细则，那么这一轮调控我想跟过去相比，我们注意到和过去相比，实际上最显著一个特点就是采取了“限购”、“限外”这样一些带有行政色彩这样一个调控措施，那么像北京，无论对于北京本地户籍的这个采取了限三的这样一个，“禁三”，那么对于外地户籍采取了非常严厉的“禁二”，禁止购买第二套房的，那么如果没有在北京的纳税记录、社保记录连续五年的，那么实际上禁止购买北京房产，所以这个实际上以限购为主要政策特色的这个新一轮调控，应该说在市场上已经全面铺开。
    主持人：对，你在一些网络上可以看到很多人捶胸顿足说，我怎么没早一点再多买一套，从此之后这个买房好像跟我就没什么关系了，可见这个限购令在市场上影响的反响比较大的？
    张鸿：对，就像陈老师说的，它接下来肯定会继续铺开，因为按照“国八条”的要求的话，它明确提到的城市大概有30多个，计划单列市、省会城市，然后还有直辖市，然后还有，其实还有过快增长的城市这个比较模糊，但起码我们知道最少得有30多个城市。
    主持人：肯定不只已经看到的这十几个城市。
    张鸿：对，2月中旬要公布这个。
    主持人：对。
    张鸿：那如果说它对比这些政策基本都差不多都有限购，二套房贷等等，包括保障性住房，如果把它们做细化的一个对比，我看今天上证报有一个总结就是从限购范围来说，绝大多数都是对本市内限购，但是广州就不同，广州它把它下边那两个县也给加进来了，那也有缩的也有少的。
    主持人：也是热门地区这两个县。
    张鸿：对对，就是大广州都在里面，然后也有少的，你像成都它好像就是主城区。
    主持人：局部区域，并不是城市。
    陈国强：它是分区限购，并不是全市范围限购。
    张鸿：对对，贵阳好像也是，贵阳更窄，贵阳是一环以内，然后因为它那里房价已经高到一万多块钱一平，所以它有这样一个窄，那如果从时间上来说绝大多数城市都没有提。
    陈国强：限购期限的问题。
    张鸿：对，没有说什么时候截止，就是多长时间，你老家厦门，石家庄、然后贵阳有一个明确说到今年年底。还有就是说从对象上来讲，刚才陈老师说了，都是基本上按户籍，外地相对来说你要有纳税记录，但是北京的是最严的，5年。
    主持人：被大家称为对严厉的一个限制的城市。
    张鸿：像上海、南京基本上都是一年以上。
    主持人：对。所以在限购令出台之后呢，其实整个的楼市也悄悄地出现了一些变化，那么到底在发展过程当中出现什么样新的变化呢？我们选择了一个视角，就是去寻找一些热点城市的中介市场，我们的记者在北京、上海、杭州等等这样的热点城市专门在中介市场做了一番调查，我们来看看调查的情形。
    解说：自本月16号北京房地产调控细则出台已经有一周的时间，除了急剧下滑的成交量，地产中介的反映显得最为明显，一些中介公司开始关闭门店收缩业务，北京较大的一家房地产中介鑫尊地产调控细则出台后不久，至今已关闭了50家门店。
    闫斌杰（北京鑫尊房地产经纪有限公司市场部总监）：我们对一些店进行了调整，关的店面的总数在50家左右，对之前一些投资客关注比较集中的区域，你比如说富力城，那些区域的店面我们就关掉了。
    解说：北京的其他一些较大房地产中介也都表示，由于新政影响，他们将来的业务重心都会进行相应调整。
    林菁（21世纪不动产中国区域市场总监）：我们肯定要调整自己的业务方向，比如说租赁肯定会是下半年非常主要的一个大的一个利润增长点。
    解说：在上海浦东陆家嘴的一条街上，短短五百米左右的距离，聚集着大大小小十多家中介，然而与附近的其他店铺相比，中介的生意显得冷冷清清，有的门店已经关门装修，还有的改成了服装店。
    记者：从过完年到现在没有成交过吗？
    上海某小型房地产中介老板：租金肯定成交过，卖的没有，卖的一套也没有，根本现在就没有多少人问。
    记者：我看你现在还做一些打字复印的生意。
    上海某小型房地产中介老板：这个生意不好了。
    解说：一家中介的销售负责人私下透露，从过完年到现在，整个陆家嘴区域的二手房买卖只有3套，为了生存很多中介的业务开始向租赁、商铺方面转移。记者在深圳宝安南路一条地产中介云集的街道上看到，中介门前异常冷静，一家地产中介负责人告诉记者，他在深圳有七八家分店，年后生意非常不好，他这家分店的员工也从20人裁到现在只剩下3个人，另外一个地产中介的负责人告诉记者，最多的时候这条街上有11家地产中介公司，而现在还剩下差不多5、6家。
    刘奇辉（深圳万博房地产风格名苑分行总经理）：我们这次在赌，赌这个政策有没有其它新的转机，然后我们的企业才有转机。
    解说：在杭州，各种政策的影响下，观望气氛浓厚，记者连续走访了七八家地产中介，但没有见到一个购房者。
    王全丽（杭州某不动产世纪有限公司工作人员）：现在处于观望阶段，而且特别是杭州的新政没有出台，细则没有出台。
    主持人：看到了我们记者对于房地产中介市场的调查，你会发现这些中介机构他们的生意好像的确是不如从前了，以前在北京的街头我们很容易看到，中介人员他们都拿着自制的这个小板，直接走到街头去兜售这些手中的房源，但是现在你看到很多中介纷纷地关门了，而且刚才有一个中介说我们现在是在赌，我们要赌一下这个政策到底会有什么样一个走势，其实我觉得不妨帮着他们来梳理一下或者是分析一下，两位怎么来看现在在中介市场我们出现的这些新的变化？

    房价松动可期
    陈国强：政策调整之后，实际上我们看到无论是一手房市场还是二手房市场都出现普遍的观望，那么这个成交量明显下滑，那么根据过去历次调控的经验，实际上我们可以看到政策调整，那么它首先出现的是量成交量明显下滑，也就是量在减轻，首先有成交量萎缩，那么接下来可能会影响到价格的这个调整。
    主持人：价格其实是大家最敏感的一个字眼，在这个政策影响之下房价会不会有所松动？你们二位的观点一样吗？
    张鸿：现在是这样，就是说成交量可能要萎缩一段时间，我看有的媒体认为说，要四五个月。
    主持人：所谓的市场的僵持期。
    张鸿：对，乐观的说是两三个月，而且还取决于这个量到底会缩多少，所以我看到新华社他在对几个机构这样一个采访的时候发现，其实这个判断呢是有一点点差异的，比如申银万国他们就认为，因为北京外地人购房比例达到40%，所以你这样一限的话，可能这个量就会比较大。
    主持人：市场顿时冷清起来。
    张鸿：但是综合全国这样市场情况呢，它大概认为可能交易量萎缩5%到10%，然后中金公司它认为是销售面积将下降10%，它说一线城市下降将有三分之一，然后二线城市下降四分之一，这应该说这两个量应该是比较大的，然后中原地产它的预计呢可能是，就是二月市场成交量可能只能达到，现在只有1月份的两成左右，所以可能会出现一个比较大幅度的下滑，但是现在我看到的一般的判断是，就是量萎缩到一定程度，大家赌，赌到一定程度，没法博弈的时候，可能一些小的开发商可能会扛不住，会降价，然后这一次普遍的判断和原来有点区别是，原来好像每一次调控以后是二手房先往下跌，这次的判断基本上就是说一手房先往下跌。
    主持人：而且在这个变化当中市场上另外一个新走向，也引起了大家的关注，二位也一定注意到了，就是在部分城市的这个租房市场上，我们好像看到了一个升温的现象，究竟这样的一个房租上涨的趋势，跟我们今天所谈到的限购之间有关系吗？它这个上涨的动力来自于哪里？有没有什么根源在推动着它？
    陈国强：我个人的观察，最近这个租赁市场出现了房租，租金水平上涨这样一个现象，那么实际上呢，我们看到这个历年，每年春节之后这个租赁市场都有房租上调这样一个表现，那么今年呢，加上这个政策因素，这个严厉调控之后，实际上让一些原来买房需求转变成为租赁需求，所以这个推动房租上涨的因素比较复杂，不能仅仅归结于这个政策调整的因素这一点。
    张鸿：确实现在处在这样一个租房的旺季，还有就是结构性的一个短缺，比如说大户型和中小户型，因为很多刚毕业学生他需要的是小户型。
    主持人：没错。
    张鸿：而且现在大户型的话，如果现在出现不许群租，所以现在这样一个也是在政策磨合期当中，所以可能也很难说到底是不是直接因为限购令带来的房租上涨，还有一个说法我看到说，事实上限购令可能会增加租房市场供应。
    陈国强：增加租房市场的供给，因为本身限购之后，实际上这个持有多套房源的那些业主，这些家庭，他有可能会产生一种“惜售”的心理，那么这些房源它有可能会进入租赁市场，所以从这个政策的效应来说呢，它既有推动这个租赁需求这样一个作用，也有增加租赁房源的这样一个作用。
    主持人：所以这个多方力量让我们看到这个市场，租房市场好像更火爆了一些，那如何来看待我们现在楼市出现的这些新变化呢？我们继续来听一听今天特约评论员，他会有什么样的观点。
    冯科（北京大学经济所房地产金融中心主任）：这些政策还是非常有效，一年为限看的话整个房地产的交易量会下降，价格也会有所下降，但是交易量下降的幅度要远远大于价格下降的幅度，我们预计交易量可能有35%左右到40%左右下降，平均看价格可能有3%到5%的下降，供求关系影响并不大，它是延缓了一些需求，一大部分投资性的需求被抑制了，在培育自住性的需求，同时住房的保障体系在补课，在两三年内在市场份额占到百分之二三十以后，会利于市场回到一个相对平稳的一个状态里面。
    主持人：在新一轮的楼市调控的措施之下，未来楼市会有着什么样的一个发展曲线？那么在未来的楼市变化当中，我们还会看到什么样的新现象？稍候的节目当中继续我们的评论。
    解说：楼市调控持续加码，未来房地产市场如何回归理性？《今日观察》正在评论。
    主持人：欢迎各位继续来收看今天的《今日观察》，观察现在的楼市你会发现除了各地陆续出台的限购令之外，在各地其实保障房的建设也在不断地推进和提速当中，我们来看一看相关的这些新闻。
    解说：春节刚过，各地保障房建设再度提速。北京市房山区首个限价房项目房山区长阳镇4号地西悦居，21号正式选房，961户房山区家庭，将在9天的时间内，从984套两居室中选择自己中意的新居。
    购房者：挺高兴的，一开始心里压着石头，现在高兴放心了，一开始的时候觉得你说这怎么办，那么多好，几万一平买不起，现在好政策。
    王伟涛（北京市房山区住保办主任）：咱们限价房是5600元一平米，紧挨着长阳半岛项目的小区是17000多元一平米，咱们限购房的价格是它的三分之一。
    解说：2月16号北京除出台限购令，还写下了目标责任书，2011年北京市将筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套；上海，今年将新增各类保障房约22万套；广西今年将新建各类保障性住房29万套。
    住房和城乡建设部部长姜伟新日前指出，全国各省自治区、直辖市以及计划单列市，都将采用同样的方式，从2月21号到25号陆续鉴定责任书，由住房城乡建设部，代表保障性安居住房工作协调小组与地方政府签订责任书。
    今年我国将建设1000万套保障性住房，重点发展公共租赁住房，与去年580万套的目标相比，这一数据几乎翻了一番。保障房将迎来高速发展的时代，需求消减，供应增加，多年以来困扰一线城市住房市场的求大于供的供需关系有望在今年有所逆转，而其对于房价走势的意义不言自明。
    新华社文章，为中低收入家庭提供住房保障是政府应尽的职责，人们有理由期待随着我国住房保障建设的不断推进，百姓住有所居的梦想将从一份份文件变成现实。
    限制投资投机性购房，加快保障性住房的建设目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。
    主持人：大家看到保障房供给的增加，其实也是我们楼市调控组合拳当中非常重要的一个内容，如果说限购令限制的是购房者当中的投资者和投机者的话，那么我们在这个组合拳的另外一方面也看到了保障房的提速和增加供给，这一限和一供之间其实就给市场带来了很多的变化，二位帮我们来解读和分析一下，一限和一供给市场带来什么样的变化？
    陈国强：我们比较多的关注到，这一轮调控当中限购，实际上限购是限制需求，特别是投资性需求，这个是做减法，那么外方面这一轮调控实际上在加大保障这方面实际上也是用足了…
    主持人：就是做减法的同时我们加法的力度很大。

    围绕房屋供求做加减法
    陈国强：也在做加法，做加法的力度非常大，那么像北京像上海都明确了“十二五”期间要新增一百万套这样各种类型的保障房，那么平均每年新增20万套，这个数据和过去若干年北京市新增的这个一手房这个规模相比，这个量是非常可观的，所以如果未来这个新增的保障房能够占到市场50%甚至更高的比例，那么这样的话对未来市场的格局，对未来市场供求关系将会产生非常深刻的影响。
    主持人：确实，这个保障房供给的增加，可以非常有效地缓解刚性需求给市场需求带来的这种压力。
    张鸿：就是刚才陈老师说的这个数量是一个，还有一个就是包括供地方式对吧，供地方式一半以上用于保障性住房，还有包括其实普通商品房，然后公租房占保障性住房里边的这个比例，这都有一个约束，现在看这十几个城市，已经出台的十几个城市里面，它其实都有保障性住房一个要求，所以我们其实最终要改变的是什么呢？就是一个结构，一个就是刚才咱们提到的租房和买房的这个结构，当然房租市场要规范，然后要增加租房供应，还有整个房子的性质属性的这个结构，就是我们常说的商品房归商品房，保障性住房归保障性住房，现在当中有一个夹心层，公租房开始大量的建公租房，包括前两天咱们做节目说，有的地方招打工者说你到这儿来，只要在我这儿打工，地方政府提供公租房，这样的话这个面就广了。
    主持人：张鸿说到这个结构调整，其实也是一种力量对比，一个商品房，一个保障性住房，那么当这两种力量在作用的时候，市场有什么样的反映？对于这些消费者而言他们可以看到什么样的一个发展前景？
    陈国强：应该说一加一减，它会极大地改变大家对于楼市发展的一个预期，那么特别是住房市场未来的供应模式，供应结构会因此发生根本的变化。那么未来中低收入人群，我想应该更多可以通过政府提供的各种类型的保障性住房来解决自己的居住问题。那么当然中高收入人群仍然可以通过商品房市场来，无论是租还是买房，就可以通过不同的方式来解决住房问题，这也主要是调整大家对于未来市场发展，市场走势这个预期，那么改变这个过去的我们住房市场一些观念，那么这样可以引导我们市场能够更加理性的健康的这样的发展。
    主持人：对，这其实也是能够满足更多百姓需求的一个必由之路。说到今天的这个话题，我知道我们此刻在网络上有非常多的网友都在关注着我们节目的进展，那马上来看一看他们通过网络发来自己观点。
    首先我们来看看这位“广东观察”，他提到的观点，他说，“限购令的全面铺开对于二三级城市的房价上涨能有一定期限的缓冲。”
    再来看下面这位网友叫“梦是回忆”，他说“限购令是否能使房价进一步回落到合理的水平，还需要看政策的执行力度和后续政策的持续性。”所以我们每次都关注同样的事情，是不是有相应的政策，是不是能够执行到位。”
    再来看一位网友叫“张海”，他的观点是，“各地限购令先后出台了，给火热的房地产市场及时降了温，我比较关注限购令到期之后是继续执行呢，还是放开购买呢？”看来呢对于限购令的关注远远没有停止。
    一段广告时间之后，我们再来看一看特约评论员的观点，待会儿见。
    主持人：欢迎各位继续回到我们节目现场，来关注楼市的发展，我们在关注的限购令的同时呢，也关注到各地保障房建设的不断提速，关于保障房的建设马上我们要电话来采访一位嘉宾，他是复旦大学管理学院住房政策研究中心的执行主任陈杰，陈杰主任你好！
    陈杰（复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任）：你好！
    主持人：你好！我们想听一听您对于保障房建设的一些看法和建议？
    陈杰：关于保障房建设怎么做，今天可能没有时间展开了，我这里主要谈一下关于保障性住房它工作的动力和驱动力的问题，我们现在看到各政府来做保障房呢，总体上还是一种外部驱动，一种自上而下的，是上面要我做，而不是他自发的我要做，这两者之间差别还是非常大的，如果说地方政府现在是停留在要我做，那么我们就比较担心，这种住房保障它可持续性的问题，如果说中央政府的压力没有了，那么地方政府是不是一下子这个就继续做的动力就不存在了。所以我们觉得首先要把住房保障持续做的话，要这个从动力机制从哪里来，这点进行深入挖掘。
    主持人：好，谢谢陈杰主任的分析，我相信正像您评论的这样，我们的保障房建设同样是任重而道远。
    其实在一段时间以来大家观察到我们楼市的调控措施可以说是越来越严厉了，包括现在的这个限购令当然也是在市场上引起了不小的反响，那么在限购令之后，还会有更严厉一些楼市调控的措施出台吗？二位有什么样的一个预期呢？
    张鸿：我记得好几月前任志强就呼吁开发商降价，说大家赶紧降吧，如果不降的话政府会有更狠的政策出台，现在看来他说对了，北京市今天已经表态了，说如果调控不见效的话我们还有更严厉的措施将要出台，所以能降就降，这样大家也就都省心了。
    陈国强：那么我想未来随着市场形态的变化，这个市场逐渐趋于健康理性，那么我想这个未来楼市调控，它会更多的运用一些……
    主持人：市场的力量。
    陈国强：市场手段，那么特别是通过完善相关的制度，这里边包括土地制度，税收制度，更多会运用市场的手段……