据新华社北京2月16日电北京楼市调控新政昨日正式出台。北京市政府的楼市新政强化了限购、保障房建设、税收金融监管措施。

　　京籍居民家庭禁购三套房

　　根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，自17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
　　对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。
　　通知还强调，确保保障性住房建设用地占北京市住房供地的50%，各类保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%，商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。
　　据了解，“十二五”期间，北京市计划建设、收购各类保障房100万套，比“十一五”翻一番。其中2011年通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障房10万套。年底实现公共租赁房入住1万套，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁房的建设和运营。

　　房产定价过高，提高土地增值税预征率

　　北京市还将实行差别化土地增值税预征率，税务部门对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。
　　金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，将切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高北京市第二套住房贷款首付款比例和利率。

　　措施或被地方政府借鉴

　　北京楼市调控新政在住房保障、限购等方面跨出了一大步，其中一些措施更是被业界视作史上全国最严厉政策。分析人士认为，直接作用于高房价的北京楼市调控新政或可为其他地方政府提供借鉴，进而对全国市场产生影响。
　　北京中原地产市场总监张大伟分析认为，北京楼市调控新政出台之后，对其他地方政府是一个很好的参照，可能会出现多地借鉴北京模式，在短时间内争相出台更为严厉的房产调控细则。
　　娄立平指出，“2010年一线城市房价实行了重点监管，但是调控盲点三四线城市房价上涨较快，远远超出了市场预期。可以说，中国绝大多数大中城市都有调控的必要，一些房价上涨较快的三四线城市尤其如此”。
　　以限购令政策为例，据21世纪不动产监测，去年限购令出台后，投资型购房需求迅速由一线城市向二三线城市转移，从限购城市转战非限购城市，进而推动全国房价上涨。
　　在新一轮限购政策出台后，房产投机和房价上涨转移的现状，将会有很大转变。截至目前，全国已有近30个城市抛出限购令，新一轮住房限购将在全国范围内全面实行，这种“由点到面”的扩展趋势势不可挡，投资人在房地产领域的资金出口将再次被阻截。
　　21世纪不动产市场总监林蕾认为，细则的效果将取决于地方政府的执行力，从今年加强行政问责等措施来看，这一轮调控可能对全国高房价起到突出的抑制作用。

　　广州 细则估计下周出台

　　北京昨出台贯彻国家楼市调控15条细则。同为一线城市的广州，调控细则何时出台？会采取何种措施？记者昨晚就此采访了广州国土房管局有关负责人。
　　“(调控细则)在市政府没批下来之前不能公告。”广州国土房管局有关负责人表示，广州调控细则估计会在下个星期出台，也就是在广州市“两会”期间。该负责人说，新“国八条”政策非常具体，如本地户籍家庭禁止购买第三套房、外地户籍家庭禁止购买第二套房都是明文列出，北京这次出台的限购规定也和国家精神一致。“广州肯定也是不折不扣地贯彻新‘国八条’的规定”。如无意外，这意味着，广州将出台的细则，同样将会执行上述做法，即分本地和外地户籍进行差别化限购，本地家庭不准购买第三套房，外地家庭禁止购买第二套房；还将执行“二套房贷款首付不低于六成、利率不低于1.1倍”的规定。
　　上述负责人表示，根据新“国八条”规定，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。“此前广州规定要有一年以上证明才可以买房，北京这次将证明年限定为五年以上，各个城市的特点不同，广州可能不一定参照北京的做法”。

　　深圳“照搬国八条可能性大”

　　记者昨日向深圳相关部门询问深圳版国八条细则的情况得知，相关部门仍在研究中，还未有具体出台计划。深圳业内各中介则表示，按照以往的惯例，深圳版细则“中规中矩的照搬国八条的可能性大”，而在政策不再加码的情况下，深圳全年楼市成交量或形成“V”字形走势，而价格下跌可能性不大。
　　昨日出台的北京版国八条细则最突出的就是提高了外地人在京购房的门槛，“而深圳70%的都是这种外地人，深圳再提高外地人购房门槛的可能性不大”，美联物业市场研究部主任徐枫表示，深圳出台类似北京的这种细则的可能性很小，如果这样就会把很多实际上的深圳人拒在买房门外。之前多次国家出台宏观调控后深圳的细则都是中规中矩的照搬国家的条文，此次深圳版国八条细则直接引用国家条文的可能性很大。
　　对于国八条后深圳今年房地产市场的走势，徐枫表示，在政策不再加码的情况下，深圳今年预期成交量会形成V字形走势，前半年成交量下降，后半年成交量上涨，而在价格方面，房价下跌的可能性很小，“虽然需求下降了很多，但深圳新房供应每年都很少，开发商目前集体观望，不推或者少推项目，加上二手房业主惜售，供应和需求同步下降，供需平衡，价格很难下降”。
　　世联地产首席分析师王海斌则表示，深圳今年上半年的新房销售情况不是很好，前提是供应量很低，世联地产监测到今年新房的主要供应要等到4月份或者第二季度才开始出现，供应上来才会形成成交。
　　“市场是由需求和预期来支撑的，深圳一直不缺住房需求，而政策一直不断加码的背景就是政策一旦退出必然带来房价的报复性上涨，在这种预期下大家都买房子”，王海斌表示，对深圳今年的房地产市场依然很乐观。

　　北京房价今年或小幅回落

　　“今年存量房交易量将下降10%—15%。”我爱我家副总裁胡景晖则表示，据我爱我家数据显示，在北京的购房者中，64.5%属于外地购房者，而在这类人群中，50%不符合细则中的外地购房者标准。所以，“京十五条”会直接影响1/3的北京市场，进而影响到今年的交易量。
　　胡景晖表示，“京十五条”对市场起到的作用是“排队效应”而非“挤出效应”。他认为细则打击了炒房和投资购房，而对于自住型和改善型等合理需求，则会起到合理疏导的作用，此类购房者会按需求的轻缓排队入市。
　　链家地产副总裁林倩也认为，“京十五条”可谓空前严厉，细则落实后，北京网签量2月底日均成交将很难超过500套，3月份作为传统成交旺季也将会跌破万套。虽然北京市政府到目前为止还没有对外公布调控目标，但从内容看“京十五条”与其他城市相比是最严厉的。而北京市作为调控的重点城市，调控目标也会处于相对更高的层次。
　　刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫则认为，总体而言，“京十五条”根本没有新国八条和上海“泸九条”严厉，“例如土地增值税和价格调控目标及房产税等具有杀伤力的政策根本没有具体的规定，其他关于房贷和限购及保障房等基本在新国条的范围内”。 
　　不过，谢逸枫也表示，尽管“京十五条”力度小于“新国八条”和上海“泸九条”，但细则出台后将再次提高外地人购房门槛，预计今后外地人认购二手房比例不超过两成。限购以“认房”为标准，适当保护了改善型，同时也能加大有效供应，盘活供应房源。通过一系列政策调控的叠加打击效应，限制购房需求和起到打击购房者购买心理预期及再次调控加码，北京的房价将有小幅度的回落。