保利违建余波暴露房地产业擅改规划潜规则
2011-02-14   作者:李巍  来源:第一财经日报
 
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    保利地产的“违建门”再一次让开发商擅改规划的行径面临拷问。
    日前,有媒体披露,保利地产在广州金沙洲将二类居住用地改建低密度住宅,并且在未获得施工证的情况下提前抢建,最终经由小额罚款即获得规划部门的“准生证”。
    这场典型的“违建”事件,将保利地产这家央企推向风口浪尖。但事实上,类似的事情并非第一次上演,在违约成本极低的情况下,开发商的顶风作案并不足奇。保利地产的“违建门”,仅仅只是开发商擅改楼盘规划的一个缩影。

   “西海岸”违建始末

  资料显示,在广州金沙洲,保利地产先后多次拍下了多宗地,而西海岸便是由其中编号为04、05的地块联合开发的,两地块总建筑面积约为12万平方米。
    保利西海岸毗邻珠江,由一些高层住宅和低层联排别墅组成。但该项目却因为涉嫌违建而多次受到城管的停工敦促。
  事件最早暴露于今年7月。当时,广州市城管部门的一则公开通报称,保利西海岸正在建设的85栋“别墅”全都是在“未取得规划报建许可”的情况下擅自建设的。广州城管提供的消息显示,该项目2010年3月开始建设,其中有90幢别墅的主体建筑在7月初已经基本完工。
  对于“违建”的定义,保利地产相关人士认为“表述有误”,因为当时该集团的报批文件已经递到了规划部门,而且去年底已经递交过一次,只是当时出于政府的原因未能批复。“顶多只能算是抢建。”该人士说。
  对于西海岸项目的违建,广州市规划局于7月中旬认定保利西海岸项目这个“违法建设”是可以“限期改正”的,为此给予建设工程造价5%的罚款,即对这85栋别墅处以建设工程总造价约3344万元的5%的行政处罚,共计罚款约167万元,折合每平方米罚款金额为54元。
  在接受行政处罚后,7月初停工的保利西海岸项目在7月14日就获批了修建性详细规划,7月27日获批了建设工程规划许可证。在广州市规划局网站上也显示,2010年8月17日广州市规划局对部分别墅的建设工程规划许可证进行了批后公示。
  据了解,按照程序,在规划部门进行处罚后,城管、建设部门也会对这85栋违法别墅建设进行相应处置。但在规划局已经将该项目的规划手续补充完备并定性为“限期改正”的情况下,其他部门也只能罚款了之。

  擅自改建别墅?

  不过,事件却远不是“抢个时间差”这么简单,因为西海岸涉嫌将二类居住用地改建低密度联排别墅,而这早已经被国家相关政策所禁止。
  地块的用地资料显示,两块用地规划容积率都为2.8,规划用途都为居住用地(R2),也就是通常所说的二类住宅用地,并不属于别墅用地。其中一块土地出让协议还对住宅用地进行了户型比例限制,明确规定“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到住宅开发建设总面积的80%”。
  二类居住用地被部分改建为别墅?对此,保利地产内部人士称:按照国家的相关定义,别墅是独门独院的,而西海岸全都是三拼六拼的联排,属于低层洋房。而且,在12万平方米的总建筑面积内,90平方米以下的户型绝对是符合规定的。
  而在业内人士看来,这仅仅只是一个大家都心照不宣的潜规则。即拿一部分土地多建几栋高层建筑,剩余土地建低密度住宅,而且只要不是独门独户,报批上面就可以成功绕开“别墅”的门槛。
  如此规划一举两得,一方面低密度的联排别墅可以当豪宅卖较高价钱,另一方面,高层住宅又凭借较好景观而具备豪宅的基本条件。
  事实上,报建之时做类似规划处理,早已经是开发商通常使用的方法。今年3月,雅居乐位于广州科学城的一宗“天价”地王,就曾经被曝出申请修改规划,将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米,直接增高了15层。这遭到业内多方质疑,雅居乐被指“为了解套或者牟取更大利润”。
  当时,雅居乐方面的解释是,项目容积率并没有发生改变,谈不上赚钱,只是增加最高楼宇能够达到的高度,总建筑面积也并没有增加。修改规则后楼间距加大,以前做5栋楼,现在做4栋,这样景观会更好看。
  无独有偶,仅仅在去年底到今年初,广州市内“在容积率允许范围内更改规划”的案例已经不止一两宗,例如珠江新城内的多栋写字楼,都进行过“拔高”处理。
  但有业内人士称,虽然容积率没有变化,但是项目的性质却发生了根本改变。政策限制90平方米以下住宅占据一定比例的初衷,便是希望此举能够引导开发商建普通住宅,遏制其开发豪宅谋取暴利的动机。但一旦进行了规划调整,项目由低密度联排别墅和高层景观洋房组成,便能够轻而易举开发为豪宅,与70/90政策的初衷背道而驰。
  广州多位业内人士更指称,相对于高昂的利润,开发商的违约成本太低,直接促使违规现象屡禁不止。同时,政府主管部门的监管不到位,也纵容了开发商的违建行为。

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