2010年，楼市“黑马”宁夏银川市度过了焦躁不安的一年。曾经在全国70个大中城市中房价长期领跑的银川暂时退出了涨幅最快的城市行列，但是存在泡沫的银川房价上涨依然令购房者焦心，有些楼盘甚至报出了每平方米一万元的高价。2011年，随着中海地产、海亮地产等一些中国百强房企的涌入，“史上最严格的调控政策”能否拉住这匹黑马的缰绳？在投资性需求受到强力抑制的形势下，银川楼市是将软着陆还是继续飞？

　　近期银川楼市直逼万元

　　自2008年以来，位于西北地区的银川楼市价格洼地被迅速填平，在这座不到200万人口的三线城市，房价几乎在三年时间里翻了一番。从2008年至2009年，银川房价涨幅曾经连续10个月领跑全国，轻松实现了房价的跨越式前进。尽管2010年下半年以来，银川市商品住房价格环比呈下降趋势，但房价仍持续处于高位运行态势。
　　记者近日在银川市兴庆区、金风区两大核心区域10多个楼盘采访时了解到，在近期开盘的小区中，5000元/平方米以下的楼盘已不多见，绝大多数楼盘报价都在每平方米6000元以上。去年年底开盘的“名都国际大厦”，一些精装公寓每平方米均价达到了10580元，而其他一些楼盘价格也直逼万元。
　　与房价强劲增长相对应的是不断“给力”的房地产投资，自2008年以来，银川房地产市场就一直处于火爆状态。2008年为78亿元，2009年近100亿元，而截至2010年底，房地产投资就超过了160亿元。
　　三线城市银川正在成为一线城市大房企眼中的“肥肉”。据了解，在银川市土地招拍挂市场上，频繁出现大企业的身影，绿地、京能、中海、海亮等房地产企业都在加速进入银川楼市，在城市核心地块开发了大量中高端楼盘。
　　在西部三线城市，银川、兰州、西宁等地楼市都出现了长期只涨不跌的现象，这种信号强烈刺激了市民投资房产的欲望，高不可攀的“万元时代”也在不经意间到来。宁夏大学房地产研究所副所长邓宇认为，楼市实际上是存在泡沫的，而且炒房的风气并未随着调控散去，只涨不跌的行情让更多投资者进入三线房地产市场，如此下去，楼市的风险可能会越来越大。

　　严厉调控与房价高涨并存

　　在过去的一年里，为了防止房地产市场泡沫被吹大，从中央到地方都打出了调控组合拳，然而，令人错愕不已的是房价继续超出预期高涨，开发商跟风涨价、小户型住房严重短缺、房贷政策存在缝隙等现象不断出现。
　　为了稳定市场，地方政府也采取了不少行政手段加以干预。如宁夏住房和城乡建设厅等四部门出台了房屋价格备案规定，物价部门要对开发商上报的价格进行成本核算，并规定商品房价格一旦备案则6个月内不得涨价，意在防止开发商频繁调价扰乱市场的行为。然而，这种强硬调控手段效果并不明显，房价上涨的势头依然不减，一些开发商向物价部门虚报开发成本、突破政府利润控制的行为普遍存在，通过地方政府向开发商施压难以奏效。
　　而在开发商方面，近期在银川这样的三线城市“虚火”的现象比较明显，在楼市遇冷的情况下开发商纷纷依靠团购托市。记者近日走访多家楼盘了解到，银川楼市普遍出现内部认购、团购现象，政府部门、垄断企业或福利较好的大型企业低价团购住房已成为公开的秘密。一些楼盘因此出现了开盘即售罄的“虚火”局面，而这些人群拿到房子后往往转手卖到二手市场，这样一来，新楼盘往往显现出房源虚假短缺的情况，让普通购房者无法正常购房。
　　记者来到银川市住房公积金管理中心了解到，国家虽然叫停银行向第三套住房提供贷款，但此项规定在不少地方却对公积金贷款约束力不强，很多投资者通过公积金贷款渠道顺利获得了第三套住房贷款。另外，由于银行管理疏松，投机炒房者还可以通过向银行申请消费信贷，把贷款变相投入房地产市场。
　　一方面是炒房投机继续盛行，另一方面是中等收入家庭难以找到合适的房源，“90/70”政策成了摆设。在过去的一年，银川楼市中90平方米以下住房仅占住房供应总量的28.7%，占销售总量的29%，供应比例严重偏低，出现了“小户型”一房难求的局面。

　　求稳是2011年头等大事

　　来自银川市统计局的数据显示，与受政策影响房屋销售量持续下降相比，过去的一年银川市房地产企业投资异常旺盛，自有资金比例上升，银行融资下降。一些房地产研究机构和开发企业分析人士认为，2011年银川楼市依然存在涨幅较大的可能性，但是随着2011年下半年到2012年房屋供应量的不断释放，快涨也成为楼市的第一大威胁，如何求稳是2011年的头等大事。
　　同时，一些开发商也倾向于求稳。宁夏民生房地产公司推广经理郭富刚分析认为，目前像银川这样快速发展的三线城市，正处于一轮改善性住房需求释放的阶段，随着生态社区理念日益深入人心，中高端楼盘的价格还有上涨的空间。很多楼盘会选择在下半年开盘，但是开盘价格可能较温和，预计今年银川房价大涨的局面可能被抑制，仍会出现稳步上涨的趋势。
　　一些房地产研究人士认为，如果能够继续加大调控有效遏制投资性需求，2011年楼市有望稳住。但是调控稍有松动，大量热钱进入房地产市场，投资性需求突然释放可能会导致楼市仍呈过快上涨趋势。目前被公认为最具杀伤力的房产税开始在部分城市试水，但过低的税率很可能对投机炒房行为起不到真正遏制作用。
　　当前，在一些地区，房地产市场调控与混乱并存的现象并未得到有效遏制。开发商为了降低风险、摆脱危机，违规违法现象也将愈加普遍，因此，政府在采取政策调控的同时，对开发商的不法行为进行严厉打击才是正道。
　　在银川这样的三线城市，由于担心2011年房价再次飞涨，“恐慌性”购房氛围仍然很浓厚，只要是能够凑得起首付，很多购房愿望迫切的家庭会选择立即出手。宁夏大学房地产研究所的一些专家认为，如何通过财税杠杆增加投资购房者的持有成本应该尽快提到日程上来，稳住房价，以尽快消除“投资房产必赚钱”、“今天不买明天房价会更高”的两种非理性心理。