近年来，海南房地产市场以独特的外向型特征和建设国际旅游岛利好消息刺激下的房价快速上涨受到广泛关注。尽管在国家一系列房地产宏观调控政策的抑制下，海南房地产市场逐步回归理性，但空置率过高、重复建设普通住宅、地方财政过度依赖房地产业等问题日益凸显，海南发展与国际旅游岛建设相匹配的房地产业、实现房地产业转型升级的远景目标，越来越成为地方政府和开发商亟待解决的现实问题。
海南楼市喜忧参半 快速上涨幅度尚未消化
1月15日，70多岁的南京老人过美伦和老伴在琼海的街头散步，她热情地以一个“老海南人”的身份拉着记者讲述她对海南的喜爱。2008年，她在海口和琼海各买了一套房，在博鳌买了两套。目前，她在琼海的房子从每平方米2880元涨到了6000元左右，博鳌的房子从每平方米3000多元涨到了一万多元。她笑言，这几套房子将来还要留给子孙们养老。
仍然在琼海，来自西北的购房者陈先生却有着不同的故事。他2006年在琼海市中心买了一套房子，现在想出手却已经找不到买家，“很难出手，想卖个好价钱就更难了。”他说，他的房子现在每平方米的要价比建设国际旅游岛意见刚公布时下降2000元左右。
“从几个硬性指标来看，我们对今年海南房地产市场的走势持谨慎悲观态度。”中原地产海南分公司总经理谢青说，海南的房价仍有较多炒作水分，目前供给大于需求，房屋的流转率较差，出手比较难。而且海南的产业结构、市县基础设施以及房地产配套设施不够完善，造成海南房地产市场的基础比较薄弱。
谢青认为，目前海南楼市量价仍然在跌，还没见底，仍将面临较长时期的回缩和消化的过程，“而这种消化要通过国际旅游岛的相关政策正式落地来实现，最迟也要到今年底才能消化完毕，今年的海南楼市还是会比较麻烦。”
房地产业快速发展 未来走势仍不确定
近几年，随着国人对度假休闲养老需求的提高，依靠得天独厚的气候优势以及国际旅游岛利好消息的刺激，海南房地产市场取得飞速发展，海南经济发展对房地产的依赖程度趋强。
尤其在2010年初，海南建设国际旅游岛的意见出台后，海南房地产市场获得超常规发展。从投资占比、税收权重来看，现阶段的海南房地产业举足轻重。2010年1月至11月，海南省房地产业完成增加值179亿元，占GDP的8.8%；房地产开发投资407.68亿元，占固定资产投资总额的36%；房地产企业提供的税收95.7亿元，占地方一般预算收入的39.2%。
海南省省长罗保铭说，在农业提供税收有限，工业尚未形成强大稳定税源，旅游虽然连年高增长，但难以独撑经济增长的情况下，今后若干年里，海南经济发展仍然需要房地产业发挥重要作用。
罗保铭表示，2011年海南提出全省GDP增长13%，地方一般预算收入增长20%，固定资产投资增长25%的预期目标，必须保持一定的房地产投资和销售，否则有可能引起经济的起伏和波动。但去年以来，国家密集出台了一系列房地产调控政策，又由于近期国内主要城市房屋交易量和价格出现反弹，第三轮调控的呼声日益高涨，房产税开征步伐越来越近。因此，明年海南省房地产市场将面临极大的不确定性。
海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜认为，预计今年国家将出台持续时间更长的第三轮调控，而且建设国际旅游岛的消息已使海南楼市预涨了两年左右的上涨空间，所以今年海南楼市价格不会太多变化，出货量及成交量仍将低位相持。
背后隐忧逐渐凸显 转型升级迫在眉睫
海南房地产市场的快速发展带来了空置率过高、地方财政过度依赖房地产业等问题。在广为诟病的空置率问题上，外向型特征明显的海南楼市显然要比全国房地产面临着更为严峻的挑战。
海南大学教授王毅武估计，在文昌、琼海、陵水、三亚等地，房屋空置率达到50%至60%，过高的空置率将浪费优质资源和公共资源，给海南房地产市场留下严重的隐患，“海南房地产健康平稳发展着力点是要解决空置率问题。”
同时，部分市县仍在大量建设同质性、一次性的普通住宅房地产，在房地产业仍然是市县政府重要税源的背景下，可以预见，市县政府出让土地、建设普通住宅较快获取税收的冲动仍不容忽视。
海南省副省长姜斯宪去年2月份在海南省住房和城乡建设工作会议上直言，海南应多建一些经营性旅游房地产项目。希望各市县政府及开发企业把目光放远点，不要光做商品房，一次性就把它卖光了，要把最好的资源用于持续性的经营性项目，多建设一些度假酒店、主题公园、培训基地、会议中心及游艇俱乐部等，既能够保证长期利润，又能丰富国际旅游岛旅游内容。
但海南一位不愿具名的开发商认为，目前海南很多房地产开发商还是打着旅游的牌子，做所谓的旅游房地产，其实最终还是做普通商品房。“主要是开发商和地方政府的短视所致，因为做旅游开发短期内看不到利润。”
“国际旅游岛利好刺激下的房价上涨已经提前预支，不能再‘炒概念’，现在应该开始真正审视海南房地产究竟如何发展。”谢青说。
据海南省房地产业协会副秘书长蔡仁潭介绍，即将出台的海南房地产产业中长期规划确定了未来十年海南房地产业将以经营型旅游地产为主导，海南房地产业发展要与国际旅游岛建设发展相匹配，要优化产品结构转变发展方式，从一次性开发为特征、粗放型开发逐步过渡到以产业经营可持续开发，在严格保护好生态环境前提下充分发挥自身优势，走精品化自身化。要以旅游休闲产业相结合以促进经济社会全面协调发展。