三亚作为国际旅游岛建设的“排头兵”，其房地产市场发展经历了“冰火两重天”，从去年年初的异常火爆，到二季度开始销售量急剧下降，再到目前的有价无市，楼市持续平淡……三亚2011年楼市的发展趋势引人关注，业内人士分析认为，2010年三亚楼市上涨的幅度尚未完全消化，东环铁路的开通可能分流部分三亚楼市的客源，2011年的三亚房地产市场或将面临更大考验。
三亚楼市持续低迷 价格依旧坚挺
在国际旅游岛建设上升为国家战略初期，三亚房价呈现了全面“蹦极跳”。2010年1月，受国际旅游岛利好消息拉动，不少楼盘以每平方米日均千元的势头上涨，到2010年3月末，三亚楼市每平方米均价最高达到20314元，比2009年同期上涨149%。随着2010年国家两次宏观调控政策的实施，三亚房地产经历了数月的销售量急剧下降、僵持和低迷，但截至目前，房地产价格依然坚挺。
虽然现在正处于海南的购房的“旺季”，但记者在三亚的一些楼盘了解到，三亚房地产市场仍然较为平淡，各个售楼处颇为冷清，甚至一些售楼处还闭门谢客。有的楼盘虽然咨询者较多，但真正购房者寥寥无几；大多数楼盘虽然价格仍然坚挺，但在市场持续低迷的情况下，大多推出了一次性付款打折的优惠措施。
记者在位于三亚湾的一处楼盘了解到，该楼盘目前每平方米起价2.55万元，均价2.7万元，置业顾问李芳告诉记者，只接受一次性付款，现在贷款尤其是外地人购房很难批下来，一次性付款可以享受93折的优惠。
去年曾引起巨大关注的三亚某天价楼盘的4号楼和5号楼去年都已销售完毕，第3号楼于今年1月11日开盘，每平方米起价6万元，均价8万元左右，置业顾问告诉记者，相比去年，由于3号楼的海景位置更好，相比去年的价格每平方米涨幅近1万元，但如果一次性付款可以打95折，但记者在现场看到，该楼盘的购房场景已远远不如去年火爆。
记者在三亚湾定位为高端海景房地产的“海格”销售中心了解到，该楼盘的均价从2010年4月后一直保持在均价每平米7.5万元。该楼盘销售总监黄川说，从去年4月以来，该楼盘的房价一直坚挺，但是销售量急剧下降，消费者一直处于观望状态，目前虽然处于旺季，但是销售状况依然不好。
黄川坦言，三亚房价坚挺的原因是开发商“家有余粮，过冬不愁”，很多开发商在去年初国际旅游岛建设意见颁布初期回笼了大量资金，所以目前虽然宏观调控政策对三亚楼市的影响很大，但是开发商还可以“扛”得住。
三亚高房价还需市场 慢慢“消化”
有业内人士认为，三亚均价已在每平方米2万元左右，有些楼盘达到了均价6、7万元，三亚的房价还属于非理性状态。在海南建设国际旅游岛的战略出台后，海南多数楼盘都经历了一次“暴涨”，相对而言，三亚的涨幅更大，基本把未来2至3年的房价都“涨完”了，目前的现状仍不健康。因此，未来一两年三亚房价继续往上走的可能性不大。
还有业内人士认为，2011年三亚的房地产市场，除非有更利好的政策刺激，否则不会出现太大涨幅，但2011年三亚的房产销售会比2010年下半年极度冷清的局面有所好转。同时，定价相对合理的楼盘也会受关注。
黄川认为，目前三亚的房地产价格还需要市场慢慢消化。虽然目前的三亚房地产市场还不算很健康，但是未来还是很乐观，会逐渐走向健康的发展轨道。
一位不愿意透露姓名的开发商也认为，两年之内，三亚的房地产发展将会放慢步伐，一次暴涨后带来的高房价，使得三亚楼市在“有价无市”中挣扎，这种局面只能通过两种方式需求改变：一是通过时间让市场慢慢消化；二是海南其他区域房地产价格上浮，缩小与三亚房价的差距，三亚通过独特的气候优势等卖点，让消费者理性选择。
东环铁路为三亚楼市 带来更大考验
业内人士认为，海南东环铁路开通后，东北部市县被纳入海南岛的“一日生活圈”。由于沿线市县文昌、琼海、万宁、陵水的房价比三亚低很多，这些二三线城市可能会分流三亚的部分客源。
海南大学教授王毅武认为，高铁开通后，海南东线城市实现了“同城化”，将带动沿线市县的房地产市场，特别是对二三线房地产市场的带动作用将会逐步显现。
一位不愿意透露姓名的开发商认为，由于东环铁路刚开通，目前对二三线城市房地产的影响还不太明显，但可以预期的是，由于目前三亚的房价是这些二三线城市的数倍，因此会有一些购房者因价格低、交通便利选择东环铁路沿线的二三线城市。同时，未来海南房地产发展还存在诸多的不确定性，因此，理性的投资者也会选择离成本价最接近的房产，规避投资风险。
三亚房地产协会秘书长刘树国认为，三亚的区位优势及气候优势无法替代，东环铁路的开通未必会影响到三亚的房地产市场，对于未来三亚的房地产走势，刘树国用了“考验”和“信心”两个词来总结。
据刘树国分析，今年三亚房地产市场首先将遇到对房价的考验，价格合理的楼盘销售量将会比较好；其次是对楼盘品质的考验，高价位也应对应高品质的楼盘，如果品质好，价位偏高一些也同样会吸引高端的购房者；再次，三亚的房价依然坚挺，但目前冷清的市场将对房地产开发企业实力造成较大考验。