三亚某在建高端楼盘。记者 王晖余 摄

    2010年12月30日，海南国际旅游岛建设的重要基础设施——东环高速铁路正式建成通车。东环铁路北起海口市，经文昌、琼海、万宁、陵水，南至三亚市，全长308公里，列车最高运行时速250公里，从海口至三亚仅需90分钟左右，海南由此正式迎来“轻轨时代”，海南“同城生活圈”目标迈出重要一步。众多房地产开发商将东环铁路开通视为调控政策下海南低迷楼市的一针强心剂。但在市县基础设施配套和轻轨支线交通尚不完善的背景下，轻轨对海南地产的作用短期内难以显现。

　　开发商对“轻轨地产”期待甚高

　　今年元旦以来，海南多次迎来少见的长时间冷空气袭击，让外地人也感受到了海南的冬意。正如这萧瑟的天气，记者调查采访发现，海南房地产市场也并未迎来传统的冬季销售旺季，各市县大多数售楼处颇显冷清。
　　1月15日，记者来到轻轨驶出海口的第一个市县——文昌，在市区的一个空荡荡的售楼处内，售楼处的置业顾问戴着耳机专注地上网。记者在和另一名置业顾问聊天的近半个小时内，并没有一名购房者前来咨询看房。
　　尽管冷清，该楼盘的置业顾问刘小姐自信地告诉记者，他们的卖点在于刚刚正式通车的东环铁路，“东环铁路必将带动文昌房地产的发展。”她说，仅东环铁路开通半个月的时间，该楼盘的内部认购价已涨了300元。
　　文昌的另一处楼盘的销售主管介绍，东环铁路开通后，他们楼盘的房子已经涨了300元至500元不等，预计在1月下旬，将迎来购房高峰，已经有很多客户通过电话与他们预定，届时楼盘房价可能还将有所上涨。
　　琼海市位于轻轨旁边一处楼盘今年1月份开盘，打出了“坐享轻轨站旁的便捷生活”的巨幅标语，但置业顾问何子怡说，目前从楼盘还没有去轻轨车站的公交线路，只能打车和坐摩托车。
　　在宏观调控政策趋紧的背景下，对于东环铁路的开通，海南房地产界人士表现出异乎寻常的热情。一些开发商认为，已经通车的东环铁路和开工的西环铁路，未来将共同构建环岛高速铁路，将从根本上改变海南房地产的格局，同时，也将成为房地产业又一次发展的机遇。记者采访发现，自元旦以来，随着东环铁路的开通，文昌、琼海等海南东部市县新开盘的楼盘明显增多，开发商推盘力度明显增大。

　　“轻轨地产”效应尚未形成

　　尽管多个市县的楼盘均以东环铁路为卖点，一些开发商惊呼海南楼市将迎来新一轮热潮，但记者调查发现，海南东部大部分市县楼市仍然较为低迷，东环铁路开通半个月以来，对海南楼市的刺激作用尚不明显。
　　位于文昌清澜的文昌万业房地产经纪中心清澜分部成立于2010年3月份，当时清澜地区才2家房地产中介，由于去年房地产市场火爆，目前清澜地区的房地产中介增至7家。负责人林植告诉记者，自去年4月份以来，文昌楼市成交量非常少，尽管房价没有受到太大影响，但疯涨情况不可能再次出现。记者采访时，该房地产中介并没有客户进来咨询，中介橱窗上稀稀拉拉挂了几张出售二手房的信息。
　　林植说，由于文昌的房地产去年才刚刚起步，包括文昌在内的海南二线城市的交通、医疗、教育等配套设施还远远不够完善，轻轨对文昌房地产市场的短期刺激作用有限，海南各市县房地产要有大的飞跃和提振比较难，近两年的海南房地产市场不会有太大的波动。
　　记者走访了海南东部市县的一些楼盘，一些轻轨社区名不符实，大多数楼盘没有直达轻轨车站的公交线路或班车，甚至一些离轻轨20公里左右的楼盘也打出“轻轨牌”。
　　海南陵水清水湾雅居乐地产控股有限公司策划专员告诉记者，东环铁路开通主要将提升海南东部区域的价值，但要建立在各个市县完善相关配套的基础上。
　　中原地产海南分公司总经理谢青则认为，轻轨交通的概念在开通前就已经被开发商提前预支，目前对房价的整体拉动作用并不明显，现在受海南房地产整体市场低迷的影响，轻轨概念将被进一步弱化，“轻轨短期的刺激作用可以忽略。”　

　　长期提升海南东部区域价值

　　尽管受目前海南房地产市场整体较为低迷以及市县基础设施配套不完善等因素的影响，东环铁路对海南房地产市场的短期效应尚未显现，但有关专家认为，从长期来看，东环铁路的开通将提升海南东部市县的区域价值。
　　中国(海南)改革发展研究院区域发展研究所所长夏锋认为，东环铁路首先对提高海南东部二线城市房地产市场的土地价格有一定拉动作用，比如近几年三亚的土地价格比毗邻的陵水要高3-5倍，东环铁路开通后，三亚、陵水等地有了形成“大三亚旅游经济圈”的基础，三亚将辐射带动陵水的旅游经济，陵水和三亚土地级差收益将得到一定程度的平衡。
　　而在具体的楼市影响方面，夏锋认为，一个轻轨社区每平方米一般要高出周边的楼盘300-500元，一方面东环铁路将提高海南二线房地产市场的价格，另一方面将平抑、降低重心城市的楼市价格。
　　谢青也认为，尽管东环铁路短期内对海南房地产市场影响较小，但从长期来看，由于城市便利性因素在房地产市场中的作用越来越凸显，三亚度假型的高端客户群体有可能被分化，随着围绕轻轨站点支线交通逐步布局、区域经脉的打通和市县经济的发展，会支撑轻轨沿线的房价往上走。
　　海南合纵连横地产营销顾问有限公司总经理何希闻认为，随着东环铁路开通，海南“同城效应”开始显现，将来可能会分流海口的常规性居住度假养老客户。海口和三亚的房地产市场会受到不利影响，为海南东部其他城市带来机会。
　　何希闻认为，东环铁路和国际旅游岛的相关政策给房地产市场带来了动力和契机，但并不能成为开发商涨价的理由。在客源还没有完全形成、市场没有尚不成熟的情况下，开发商盲目涨价只能伤害海南房地产市场。“东环铁路只是解决了海南部分交通问题，海南房地产市场要实现良性健康发展，还需要更多的理性。”