“随着经济的平稳发展,房价的平稳上涨是正常的,上涨幅度过快就不正常了。”北京大学经济学院副院长崔建华表示。 中国人民大学经济学院教授顾海兵则表示,从房价收入比来看,当前房价显然是偏高了。 导致房价过快上涨的主要因素,有土地价格、投机买房、炒房的影响,也有刚性需求客观存在、供给相对不足的叠加。而人们的预期对于市场变动也有直接作用。 对于房价偏高这一状况,顾海兵给予了风险提示,“一国房价偏高的状况,一般不可能超过10年,日本、美国都有过这样的教训。” 他说,从2004年起,中国楼市开始进入迅速上升阶段。目前,这种增长已经持续了五六年。因为中国房地产行业的特殊性,在价格高位持续时间可能会更长一些,但总会有恢复正常的一天。只是由于通货膨胀的影响,下降的空间可能不会那么明显。 据此他认为,高位入市有风险,跟风买房、非理性购房不可取。
对于目前楼市购房需求的结构进行分析,专家比较认同的是,仍以刚性需求为主,但非理性购房也多少存在。 崔建华分析,目前购房需求中,刚性需求仍然比较大。几轮的楼市调控,多从需求调控入手,供应虽然也有所增加,但幅度仍然不够,导致供求不协调。 “从时常见诸报端的各类‘日光盘’的报道中,不少人急着买房的心态可见一斑。但我不倾向于以非理性购房来形容这种购房选择,我认为‘恐慌性购房’的说法,可能更为准确。”崔建华说。 在他看来,这种恐慌性购房的动机主要来自两方面。一是客观存在着的房价过快上涨,让人们产生了“房价仍会继续快速上涨”的预期。具体到个体,理性的选择可能就是:“尽早买房”。 顾海兵则认为,由于税收等制度的不合理,庞大的二手房存量交易没有激活,加剧了供应不足。 同时,租房市场也没有盘活,房源少,管理乱,也减少了租房需求,放大了购房需求。
两位专家表示,在确实存在“恐慌性购房”的当下,理性购房理念的倡导是有意义的。因为消费者越理性,需求越合理,刚性需求的释放就会更加有序,对于房价过快上涨也能起到一定的抑制作用。 崔建华认为,居者有其屋,是中国文化和历史的传统,年轻人有置业需求无可厚非,但置业行为中的不合理因素,需要加以引导。“比如,希望买大房子,位置要在中心城区,周边配套环境要好。如果这样的需求超出了能力所及,恐怕就难言合理了。” 他指出,人的购房行为是一个升级的过程。年轻的时候,买一个小一些、条件也许并不是那么完美的房子,通过若干年的努力,有了实力,再进行改善。这是需要建立和倡导的、相对合理的购房选择。 顾海兵则认为,在稳定市场预期方面,媒体应该发挥应有作用。要理性引导舆论,多做客观、公正的报道和分析,避免被开发商“绑架”,助长恐慌情绪蔓延。同时,应发挥专家作用,建立独立专家库,开展房地产问题论证,为房地产提供理性、冷静的分析和建议。
|