限购顺延“给力”楼市反弹缓解
2011-01-07   作者:记者 来建强/福州报道  来源:经济参考报
 
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    曾注明商品房限购政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、厦门等部分城市日前决定,将顺延执行此项政策。而在日前发布的由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心联合完成的《中国住房发展报告(2010—2011)》中,,作为二线城市的福州房价在全国35个主要城市中竟以70.3%的泡沫指数冠居全国。此数据虽遭质疑,但也充分说明福州房价泡沫冠居全国,二线城市房价“一线化”存在隐患。专家表示,政府继续“给力”限购,将切实缓解楼市反弹压力。

  限购遏制投机购房

  “限购令”首次登上房地产调控舞台是在2010年4月底北京出台的“国十条实施细则”中,随后有几十个城市跟进出台了限购政策。其中,福州、厦门、海口、温州等部分城市在这项政策中都注明了“有效期限”至2010年12月31日。
  在过去的一年里,“限购”加上“限贷”等调控组合拳很大程度上抑制了部分城市房地产市场的成交量。“但应引起注意的是,福州的房价并没有稳住,不少楼盘售价一涨再涨。部分原因是,大家都在等着政策到期后成交量的反弹。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说。
  2010年10月10日,福州楼市正式出台了限制政策,对一手商品房执行“一户限购一套”等措施,受此影响,福州市一手房的实际签约量整体急速下滑,从10月份的3000多套,到11月大跌至1300多套,12月再跌至1200多套,而房价却一直稳居于每平方米1.2—1.4万元的高位。
  “限购令”的顺延执行给开发商泼了一盆冷水。随着年底将至,市场形势似乎逐渐“暖”了起来,福州、厦门等地不少开发商借着限购即将解禁之机,纷纷推出大批新房源,同时打出岁末优惠牌,打算提前“捂热”春节楼市。
  业内人士指出,如果“限购令”真的被解禁了,楼市大幅反弹的可能性就会很大。目前,限购城市不仅面临着量的反弹压力,房价也存在上涨的冲动。为避免楼市调控遭遇这种尴尬的局面,地方政府除继续“给力”限购政策外,还须切实扩大楼市供应,以及调整供应结构,继续加大保障房的建设和供应。

  实体经济滞后于房地产令人忧

  业内人士指出,房价泡沫指数高低的意义并不在于简单的数字本身,而在于这些数字可能反映出来的一个城市经济质量问题。今年以来,诸多类似福州的二线城市房价涨劲十足,大量资金再度蜂拥进入房地产业,导致房价“高烧”难退,进而出现了二线城市房价纷纷向一线城市看齐的趋势。
  以福州为例,今年初,福州一手房签约量一直在低位徘徊,但均价却节节攀升,房价站稳万元关口。福州大学房地产研究所所长王阿忠接受记者采访时表示,中国社科院的绿皮书基本反映了福州的实际情况,事实情况还有,福州实体经济滞后于房地产业的发展,福州房价与居民收入差距太大。
  王阿忠举例,从数据看,福州平均工资在3000元左右,一个家庭夫妻工资6000元左右,年收入7万元。但福州目前的平均房价1.3万元/平方米左右,市区远远高于这个价格。也就是说,要是在福州买一套100平方米以上的房子,要130万—150万元。房价与年收入比达到20倍左右。而在国外比如美国和加拿大,基本房价收入比在5倍左右,在我国,房价收入比在6倍左右比较合理。
  王阿忠痛心地告诉记者,福州房价上涨过猛,房租跟涨也十分明显,2010年,他的几个十分优秀的本科毕业生很想留在福州发展,并想尽办法在福州的企业找到了工作,但最后迫于在企业所得的1000多元工资难以支付昂贵的房租,更买不起房,而不得不离开了福州。
  “一些企业想发展,从银行却得不到充足的贷款,无法良性运作,职工工资停留在了低水平。而房价不断上涨,青年买不起房,现在也租不起房,这只会造成企业流失更多人才。企业既得不到充足的资金,又没有充足的人才,发展就陷入了越来越滞后的怪圈。”王阿忠说,在沿海的省会城市中,福州市的经济总量和政府财政收入都在比较落后的梯队上,而房价却是靠前排站了。这从一个侧面说明,福州实体经济差强人意的发展状况。
  业内人士指出,与实体经济的“寒酸相”形成鲜明对比的是,福州市去年尽管加大了土地供应,但土地出让市场行情火暴,开发商从银行借到巨额资金买地根本就是“不差钱”。
  据统计,截至2010年12月中旬,福州市全年共推出了2960多亩土地,出让金达到了311.961亿元,已经创下福州历年来土地出让的纪录。12月7日,福州市2010年第15次国有建设用地公开出让,其中一块位于地铁周边的地块,被某地产企业以2.88亿元拍下,楼面价达9429元/平方米,溢价率高达132%。

  常态化调控应管住房地产资金龙头

  从近日闭幕的中央经济工作会议,再到近期各部委密集部署的工作要求中不难发现,土地、金融信贷等政策将会进一步趋紧,楼市调控也将进入常态化阶段。业内人士指出,常态化的楼市调控应重点突出,牢牢管住房地产的资金龙头。
  浙江大学金融系副教授景乃权指出,首先,亟须控制货币总量的增长。要抑制大城市中商品房价格的过快上涨,防止楼市陷入以往屡调屡涨的怪圈,落实并坚持现有的差别化信贷等措施,制约楼市投资和投机行为是必要的。同时,还需在大城市中增加廉租房、小户型商品房的供给,加快不发达地区的发展,使之缩小与一线城市的差距,拓宽民间投资渠道,而不能靠行政性的限价措施。
  其次,要治理已经显现的通货膨胀,采取提高存款准备金率、基准利率等措施,让过多的货币进入“蓄水池”,使之免于冲击包括楼市在内的物价总水平是必要的。但更为重要的方面还在于控制货币总量的增长,让货币总量的增幅不再过多地超出经济总量的增幅,即不断降低M2与GDP之比。这就需要使积极财政政策和宽松货币政策转向;改革人民币汇率机制,不断减少因外汇占款带来的超量货币多发;减少各级政府的财政开支,特别是抑制国内特有的庞大而畸形的各种公款消费需求的增长,而不是简单地依靠行政手段干预价格。
  专家提出,银监会下一步要按照“总体稳健、调节有度、结构优化”的要求,将信贷资金更多投向实体经济,特别是“三农”和中小企业,切实防范系统性金融风险。这意味着,明年各商业银行的信贷结构应该有较大的调整,尤其是在房地产信贷方面,予以严格控制。
  还有专家提出,外汇管理部门也要进一步加强跨境资金流动监管,积极应对和打击“热钱”等异常跨境资金流动,维护国家涉外经济金融安全。
  与此同时,房价统计改革迫在眉睫。尽快制定出房价统计改革方案,主要内容涉及房价的数据来源、调查方式、汇总方式、计算方式等。而此前,国际统计部门的房价数据因为与百姓的感受差异过大而饱受质疑。专家表示,房价数据的改革将会为未来调控楼市提供更精准的参考,而调控将呈常态化,通过金融、土地、市场监管等多方面对楼市形成合力。

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