解说：《住房绿皮书》报出房价泡沫率，房价泡沫有多大？楼市调控还有哪些值得期待？《今日观察》正在评论。
    主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。平均房价泡沫率29.5%，这是今天社科院发布的《房地产绿皮书》当中提出的数字，在对全国35个大中城市的房价进行了普查之后，社科院计算出了今年的前9个月各城市的房价泡沫率，其中最高的是福州，达到了70%，而杭州、深圳、北京等十多个城市，房价的泡沫率都接近或者说超过了50%。社科院计算的这个房价泡沫率，到底是什么？一直都在被大家猜测和怀疑的房价泡沫，又到底藏在了什么样的地方呢？今天我们现场将展开评论。
    我们现场的两位评论员是马光远和张鸿，电视机前的各位，您可以通过以下的几种方式来参与我们现场的讨论。
    节目一开始我们首先来了解一下，关于泡沫，《房地产绿皮书》里到底是怎么说的？
    解说：年终岁末，博弈下的楼市、房价有关的新闻总是牵动民众敏感的神经。
    12月8号中国社科院财政与贸易经济研究所发布《住房绿皮书》，提出，通过今年9月成交价对比分析发现，35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，分城市看，泡沫指数最高的前7个城市是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。泡沫指数的取值在0到1之间，泡沫指数越大说明这个城市房价中的泡沫成份越大，但是受到数据准确性的影响，房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能，此外不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
    很多媒体形容今年为楼市调控年，以时间为坐标，从1月到4月再到9月，从限贷、限购到限卖，从信贷、税收、住房保障、土地等，政策出台之密集，动用的政策工具之多，前所未有。在12月7号社科院发布《2011年经济蓝皮书》中指出，明年房地产经济，即房价走势主要取决于政府调控房价的决心、政策的组合方式以及改革的力度，如果调控放松，房价可能会报复性反弹，价格可能上涨20%到25%。此前一份来自中国人民大学有关房价的报告却显得较为乐观，预测报告称，明年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，预计3到4月是楼市全面调整的时间节点，房价不同的预测更让人们难以琢磨。
    主持人：一直以来，大家都常常会听到说房地产发展过程当中有泡沫，房价里有泡沫，但是真真事实的说泡沫有多少，可能很多人很难说得清楚，现在我们看到这个《绿皮书》当中有一个这个房价泡沫率这样一个提法，它是不是可以用来界定我们现在的泡沫到底有多大？
    马光远：我看了这个泡沫的泡沫率以后我更加更困惑了，应该来说的话我们老是讲房地产有泡沫有泡沫，对吧。
    主持人：是。
    马光远：如果说用一个感兴趣讲泡沫很大，马上就要破灭等等，但是我看到这个指标以后第一个最高的是福州，据我所知福州如果说从这个房价的排名来看的话，它进不了前十名，它是个二线城市。
    主持人：但是你按照土地泡沫率高达70%。
    马光远：泡沫最高，对吗，第二个我们来看的话就是说70%的泡沫，它意味着什么，是不是马上要破灭，这个泡沫率没有告诉我们这些关键的东西。
    主持人：只是一些数字。
    马光远：一个泡沫比如说我们说美国的泡沫，可能是塑料做的，这个日本的泡沫可能是羊皮做的，但是有时候我们感觉到中国的这个房地产泡沫可能是牛皮做的。
    主持人：非常坚硬，是吧。
    马光远：你无论把它吹多大，哪怕到200%可能它都不会破灭，所以如果说单纯的算这么一个数字出来，而且不告诉我们这个数字究竟意味着什么，我觉得对我来讲的话可能原先是一头雾水，现在可能是两头雾水，仅此而已，我看不清。
    主持人：纯粹是一个数字。
    张鸿：对，其实它也讲了，他就是说大概相当于一个什么样的警告呢，比如说70%，包括平均29%点多，他说是中国经济可能会被房地产绑架，这也是我们多年一直来说的担心经济被绑架，那其实它就是有一个预警，说这个可能说不定什么时候会破，大家要紧张，但是这个社科院这一次公布的和我们过去用的那个指标不一样，我们过去经常会一般用这个租售比。
    马光远：房价收入比。
    张鸿：房价收入比，房价收入比就是昨天刚刚社科院发布他传统的那个《经济蓝皮书》的时候，《中国经济蓝皮书》的时候也提到房价收入比，房价收入比当时给的是8.7几。
    马光远：8.7年。
    张鸿：就是说8.7年才能买得起房子，租售比好像，现在好像不大有人提。
    主持人：不怎么提了，但是你会发现这个地产领域总是新词层出不穷。
    张鸿：因为觉得也没什么用，对对。
    马光远：对，所以我觉得如果说，我们真的要衡量房地产泡沫的话，事实上还是按照老百姓的收入，这个收入跟房价的这么个关系，我觉得这个可能更加更直观一点。
    主持人：但是为什么社科院会出台这样一个《绿皮书》，为什么会用这个房价泡沫率来表达他们一个观点，我觉得我们还是要回到这个执笔人的身上，来看看他们出台这个《绿皮书》到底有什么样的初衷，马上我们来听听这位《绿皮书》的执笔人，也是社科院财贸所的邹琳华他的解释。
    邹琳华（中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室博士）：数据本身都是来源于统计局的，我们是有一个房价指标，作为分析泡沫的最基本的依据，然后还有十一项基本面的指标，是用来评价和比较房价的基础价值的，通过基本面的相互比较和房价的相互比较，来确定房价的基础价值是多少，如果我们算出来它的基础价值的话，那么实际房价中高出基础价格的部分呢，就把它作为泡沫处理，泡沫的话它只是监测它的风险，当然它未来的走向的话，不能够通过泡沫来判断。
    主持人：希望听完了邹琳华的解释呢，光远你不会继续说一头雾水，因为人家他还是解释了他们的一个初衷，但是我在看到这个排名的时候，其实除了你刚才的困惑，说福州为什么排第一，我发现了另外一个困惑，就是你看他排在前七位的城市，福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这没有“北上广”这几个城市，这几个城市可是常常在房价被大家评论的前列的城市？
    马光远：杭州算一个是吧，杭州没有躲开，但其他的比如说北京、上海等等，好像这城市没在里边。
    主持人：好像很热的城市不在里边。
    马光远：而且从他的这个计算的一个基本思路是这样的，就是他有一个模型，有一个权衡的指标，还有一个对某一个城市房价的基本判断。
    张鸿：基本价值。
    马光远：他认为是叫房价的价值。
    张鸿：对。
    马光远：第二个按照一个价格，但是据我所知这个房价的价值，这个房子究竟值多少钱是很难说清楚的，第二个比如说目前的房价究竟是多少，那么他按照目前官方的统计数据来的，这些统计数据我们知道比如说北京今年统计数据里边，曾经出现了一件事，就是不再统计二手房的房价，那么如果说二手房的房价本身统计不清楚的话，要说房价本身价格也比较难的，我觉得在这两个关键的指标说不清楚的情况下，来衡量这个泡沫率，的确我觉得虽然是一个勇敢的尝试，但可能给我们目前整个房地产，目前大家关于房地产价格各种更加混乱的判断里边，增加了一些更加混乱而已。
    主持人：张鸿在你看来呢？
    张鸿：本来年底就已经够混乱的了，你看人民大学说一个，明年要降20%，然后社科院呢这两天就两个版本。
    主持人：两个版本出台。
    张鸿：对对对，一个说是八成以上的人买不起房，然后这个给一个泡沫率，泡沫率呢，我们原来说泡沫的时候，没有谁给出如此精准的泡沫率的计算。
    主持人：没错。
    张鸿：只是说大概有泡沫，然后也有很多人不承认有泡沫，说就像股市一样，你市盈率再高，我觉得6000多点，我也觉得有投资价值，但是你从这个数据，就你刚才那个困惑，这些城市为什么有排名靠前的是二线城市，我觉得乐观的看呢，一线城市的房价快速增长得到了有效的遏制，“北上广”因为先后出台了比较严的措施，所以他们没有进前十名，但是悲观的看呢，延伸到二线城市了，所以今天有人就跟我说，说你看这个指标出来了，什么乌鲁木齐、海口、重庆，这些都属于排名靠后的，泡沫比较低的，那是不是提醒大家说……
    主持人：我可以去那儿投资。
    张鸿：对。大家肯定会引发这样的想法。
    主持人：所以是不是会起到这样一个导向作用。
    马光远：对。
    张鸿：补涨。
    马光远：我现在看到很多人说是不是新疆板块现在是不是要大家投资的一个地方。
    主持人：要补涨。
    马光远：所以这个来讲的话如果说根据它目前这么一个指标，如果计算出来一个泡沫率，跟我们实际感受到的不一样的话，我觉得也应该有很大的一个问题。
    张鸿：很难有准的。
    主持人：回顾这一年的房地产的发展，你会发现除了这些房价的起起落落是非常吸引眼球之外，我想大家可以深刻感受到的就是政府调控力度，正像我们刚才短片当中也说了从1月到4月，4月到9月调控的力度是不断在增加过程当中的，那我们马上来看一看这一年下来调控的成果到底如何？
    解说：楼市调控一些中小开发商已经感受到了资金的紧张压力，在北京一家规模较大的典当公司，负责人介绍，最近来了一些搞房地产的客户，生意还不错。
    苏涛（民生典当行经理）：目前到我们这儿来典当的，主要是一些中小（房地产）开发商，从目前情况反映来看这些开发商的资金可能有些紧张。
    解说：在上海、福州等地向典当行融资，也被不少房企作为过冬的一个途径，上海中小房地产企业融资已经占到了房地产典当业务的近八成，融资规模一般是两三千万元，融资的成本一般是月息2.5%左右。
    而这几天房产新政后上海出现首例开发商退地的新闻也格外引人关注，上海土地交易市场日前发布公告显示，两块退地是，嘉定区真南地块和百安地块，开发商分别为宝华企业集团和莱蒙宝山信息咨询有限公司，两地块成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元，其中真南地块折合楼面地价约12503元每平米，与起始楼面地价相比，成交溢价率达336%，有分析说，按这一拿地成本，再加上建安成本，出售的商品房成本约在一万九到两万元每平米左右，而目前临近的楼盘精装房价格在一万八千元每平方米左右，如果房价在楼市调控政策出台后停止上涨，再加上融资受阻，资金问题难以解决，因此不得不忍痛割爱。
    房价就像一滴松油，看着会跌就是跌不下来，中场的号音还未吹响，楼市调控再次陷入僵持阶段。
    中国指数研究院的数据显示，11月15号到21号这一周，30个被监测城市中，有17个城市成交量环比上涨，10个重点城市中有7个上涨，而价格全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.82%，86个城市出现了上涨。
    主持人：通过刚才这样一番梳理你可以很清楚地看到，我们对地产的调控力度一直没有放松，但是这个房价好像也没有太多的松动，不像人们想像和期待当中的那样，甚至在某些地方呢，这个房价还会出现一些反复，到底为什么会出现这样的一个情形？在你们俩人判断当中，现在房地产发展趋势到底处在什么状态？
    张鸿：纠结。
    主持人：纠结。
    张鸿：我本来想说纠结的时候，我们编辑跟我说，说纠结这个词已经被用得太多了。
    主持人：似乎没有找到一个更准确的词。
    张鸿：股市、楼市都说纠结，我就在今天在网上看这个《绿皮书》的时候，我看到了去年《绿皮书》发布的时候，记者对马光远先生的采访。
    主持人：他用的是什么词？
    张鸿：去年底，然后马光远同志说，说现在是处在“十字路口”，哎，我就想，确实去年那个时候也处在“十字路口”，但现在不还是在“十字路口”吗？
    主持人：那你这个纠结是“十字路口”的升级版？
    张鸿：就是现在我觉得，我觉得现在其实它这个“十字路口”再往前走还是一个“十字路口”，但是这个“十字路口”可能更多，分杈，分杈显得更多了，原来就是直行、左拐还是右拐，现在你可能往上还往下，还能往左前方、右前方，确实是搞不清楚，因为我们调控的思路非常清晰，就是收紧信贷，让买房的，炒房的人减少，让那些囤地的人减少，让那些捂盘不卖的人减少对吧，然后这边商品房价格希望它因此能下来一点，另外一方面我们建保障性住房，大力建保障性住房，然后我们……
    主持人：包括增加土地的供应量。
    张鸿：对，增加土地供应嘛，但现在的问题是人家开发商说了，说你看现在北京的新“地王”马上又要诞生了，中信的一个地块现在是报了63亿。
    主持人：对，这是最新消息，有可能是北京的新“地王”。
    张鸿：马上又要诞生，就是地价拼命往上涨，你怎么指望房价下来呢。
    主持人：又回到面粉更贵，面包不能便宜这样一个怪圈当中很纠结。
    张鸿：所以就是纠结，非常纠结。
    主持人：那今年如果再采访光远的话你肯定不会用“十字路口”这个词了，你肯定要唱《雾里看花》了。
    马光远：第二个“十字路口”。
    主持人：依然徘徊。
    马光远：我觉得今年，今年更复杂，因为今年的概念特别多，比如说刚刚“4?17”的时候，我记得那个“国十条”出台以后大家一边倒的讲，房价要掉，而且我觉得很多人讲30%，但是后来到八九月的时候没人讲了，因为看到很多人讲有通胀因素。
    张鸿：统统一个一个又倒下。
    马光远：这个物价上涨很快，这个可以保值，可以增值等等，所以出现了“9?29”，“9?29”以后又有很多人讲房价要下降，而且应该来讲的话，我觉得当然大家判断的依据非常多，但是现在从矛盾双方来看的话，史上最严的政策，最强的矛跟史上最硬的房价，最硬的盾，两个之间究竟谁能戳破谁，现在我觉得……
    主持人：很难做出判断。
    马光远：非常非常难了，我现在真的，我原先一点都不纠结，大家对房价问题的这种纠结，的确是由来已久，每天都很纠结，所以每个人都很急躁，当房价及时下来，比如说我们前一段时间讲，通州的房价某一个楼盘降了7000……
    张鸿：它要降一万呢。
    马光远：然后很多人讲，那我也买不起，那也不行，好像跟我没关系，所以如果说大家的期望值不一样，大家对未来的看法不一样的时候，这个“十字路口”可能还真的会不断地往前移。
    主持人：其实大家可以看到，纠结也许是共同的表象，但是纠结的原因各不相同，就像是我们在谈地产的泡沫一样，究竟这个泡沫有多大，大家是仁者见仁智者见智，到底在调控的过程当中如何让这个这个泡沫别那么大？我们稍候的节目继续评论。

    解说：涨跌互现，楼市乱象怎么看，一千万保障房计划出台，能否挤出房价泡沫？《今日观察》正在评论。
    主持人：欢迎回到《今日观察》的节目现场，马上来关注一下我们网友的最新观点。
    他的名字叫“喜欢”，他喜欢不喜欢现在的这个“十字路口”，我们来看看他的观点，他说，“房价泡沫是不争的事实就看地方政府把房子当做是生财的手段还是民生了，这把老百姓的利益看得更重，还是把土地财政或是地产商的利益看得更重，一个地方的地价过高其实就会抑制产业的投资，高昂的土地成本是吸引不来投资的，吸引来的只能是更多的泡沫，这就是真正的杀鸡取卵，饮鸩止渴，为了短期的利益而放弃长期利益的短视行为。”
    “云落枯砂”也是我们节目的老朋友了，他这次的分析是这样的，他说，“社科院这次对于房地产行业的分析更加贴近事实，而作为一名有自主需求的购房者来说，我对于未来房地产调控的效果，仍然是持谨慎乐观的态度，国家应该督促各级政府因地制宜加大保障房的建设力度，而不是直接来干预市场，当廉租房、经济适用房等住房供应，真正满足百姓的住房需求，那么商品房的价格，也就从根本上失去了上涨的动力。”可以看得出来大家对于房地产未来的发展是有很多期待的。
    接下来我们一块再来看一看在政策层面上我们调控还会有什么样的一些新的做法？
    解说：保障房建设任重道远，日前，住房和城乡建设部下发通知，按照国务院关于大幅度增加保障性安居工程建设的要求，2011年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，11月17号审计署公布了有关2007年到2009年，政府投资保障放住房的审计报告。
    报告表明19个省市筹集的廉租住房保障资金由2007年的88.61亿元，增加到2009年的642.26亿元，增长6.25倍，保障总户数由69.03万户增加到246.93万户，增长2.58倍，但审计也发现了一些问题，按规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%，但有22个城市的提取比例未达到上述要求，2007年到2009年，这些城市违规留存的保障资金达到146.23亿元，保障性住房建设是政府调控房地产政策的重要组成部分，目的在于调控供需矛盾，抑制房价过快上涨，但目前房地产依然是个卖方市场。
    主持人：在刚才的这个短片当中，大家都听到了一个非常振奋的数字，就是明年将会要有1000万套的保障住房投入建设，那么我想要问一问我们两位评论员，我们通过什么样的方式，来确保这一目标的最终实现？
    张鸿：这个我们今年是580万套，一下增加了400多万套，这当然是一个好事，但现在就有一个问题，我们到底到时候执行的力度，我们到时候看结果会怎么样，因为从去年开始，我们看去年8月份的时候，全国人大有一个数字，后来很少有这种数字，包括审计署出来一个数字，说这两年有的地方应该计提的盖廉租房的钱不够，应该再补上，但是我其实想知道的是什么，这些保障性住房能不能更透明一些，因为现在什么都叫保障性住房。
    主持人：你指的透明是什么？
    张鸿：它比如说这里边是不是分了块，我们所知道那些中低收入人群，他们应该是地方政府投钱来盖，大家都知道这叫保障性住房，但是很多机关的那些公务员们，工作人员们，包括国有企业的一些人，他们盖的那个房子……
    马光远：经济适用房。
    张鸿：也叫保障性住房，属于经济适用房，那它在这里边占多少比例，是不是占了我们的份额，现在我们知道还有吸引人才，一些高端人才甚至给他盖别墅，也叫保障性住房，也叫经济适用房，就是这个东西第一我们都叫保障性住房，没问题，但是你告诉我哪些，我到底中低收入人群能拿多少，还有一个问题就是你这个钱每年提出来的土地出让金，现在很多地方又在创新高了，土地出让金的收入，土地出让金的净收益到底是多少，你这个城市应该公开吧，然后公开以后10%到底是多少，把10%算出来这个数学应该不难对吧，10%算出来以后然后这些钱到最后变成了保障性住房。
    马光远：我觉得这个肯定是保障性住房，肯定是明年的重中之重，而且1000万套我听了以后的确非常兴奋，当然刚才张鸿讲了一个分配的问题，就是说这个是不是真的保障性住房，这个当然是一个很关键问题，但最关键的我认为在执行力，我记得是4月份的时候，国资委那个时候要求78家国企，中央企业退出房地产市场，到现在为止也没有下文了，再回到保障性住房上面来，比如说这个1000万套，那首先一个资金保障问题，1000万套我看到媒体报道说需要1.4万亿的投资。
    主持人：对，这个钱谁来出，怎么保障？
    马光远：1.4万亿的投资，去年中央财政拨的保障性住房是630多亿，这个钱怎么样分配到地方，地方愿不愿意拿出这部分钱来，现在连卖地的10%的钱都不到位，11月的时候国家审计署审计的结果讲22个城市10%没有达到。我觉得第一个是我们的“药”肯定不能停，要继续要下“药”，继续要完善我们政策的调控体系，我们的政策工具包，那么另一方面这个“药”一定要有“药效”，一定要让他吃下去觉得就是“药”，而不是给一个“糖”。
    主持人：对，好了，稍候一段广告时间以后，我们也请特约评论员来发表一下他们的观点。
    主持人：欢迎继续收看今天的《今日观察》，马上来听一听特约评论员的观点。
    牛凤瑞（中国社科院城市发展与环境研究中心研究员）：房地产领域的主要矛盾是供不应求，那么这里边首先说，它是一个长期的渐进的过程，我们不可能通过一两项政策，在短期内能够解决中国房地产的供求平衡问题，所以我们从战略指导思想上应该树立一个长期的相对稳定的政策，第二个我们的政策主要方向，应该是增加供给，怎么样增加供给呢，我提出两条，第一的话房地产用地这种批租的节奏，应该是科学的，合理的，第二，我们的房地产信贷金融政策应该享受国民待遇，不能针对房地产出一些短期的金融政策。
    陈杰（复旦大学住房政策研究中心执行主任）：当前最值得警惕呢，我觉得还是房价确实本身有一定的透支了未来的这个需求，主要是大家对于未来的预期有盲目的乐观的预期，那么在这个阶段政府确实很必要的逆转这种预期，使房子的住房价格金融属性被抑制被淡化，那么如果政府的调控能坚持一两年，那么市场的预期高收入不再把房子看作一种投资品，那么我们相应的住房问题，可以相对能得到一些化解。
    主持人：其实当这样的一个岁末年初的时刻，大家对于即将到来的新年有很多的期待，那么在新的一年里，两位对于我们的楼市的调控还会有着什么期待？是不是在这儿可以跟大家分享？
    张鸿：现在可以说高房价是中国经济的敌人，也是我们很多买不起房的普通老百姓的敌人，所以要打它的话，这个首先是气只可鼓不可泄，坚决不能松，尤其是现在有一些比如说其他的物价上涨……
    主持人：起伏啊，波动啊。
    张鸿：等等这些波动的时候，千万不能因此而把这个敌人放跑了。
    主持人：坚持到底。
    马光远：我觉得还有一个战略高度的问题，我们对房地产本身调控……