南京一楼盘开盘当天被疑内部认购，引发购房者不满，冲突的背后，哪些信息备受关注？《今日观察》正在评论。
    主持人（史小诺）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。一连串的宏观调控组合拳出手之后，楼市出现了成交下降、房价焦灼的状态，与此同时，一种新的暗潮在涌动，那就是所谓的“内部认购”。日前，南京就出现了因为房源被内部认购，购房者怒砸售楼处的事件，还没开盘的房子到底被哪些人“内部认购”了？“内部认购”为何频频出现？“内部认购”究竟损害了什么？今天我们将会就此话题展开评论。
    今天的评论员是向松祚和刘戈。
    首先一起来了解一下，发生在南京的这起购房者怒砸售楼处的事件。
    内部认购惹麻烦，南京一楼盘开盘引发冲突。
    一位购房者向当地媒体讲述了事情的全过程。银达新天地楼盘位于高淳县天河市场对面，楼盘销售均价为5200元每平米，开盘折扣后的销售价格是5000元每平米，11月28号开盘当天，开发商推出132套房，不少买房人半夜就去排队，说好是现场摇号，临时却变成了排号。
    购房者吴先生：大概情况是这样的，交钱（诚信金）交了五百多，但是只有一百多套房子拿出来卖，后来只拿出了四十多套，就是这种事情闹起来的。
    当地媒体《现代快报》报道，此后，前面进去的几个购房人选房出来后，带出来的消息成为了新的导火索。一位王女士说，“前面的人出来透露，几乎所有位置好的房子在开盘前就被人认购了，总共剩下不到40套房子了，而且都是户型和位置较差的。”得知这个消息后，本来整齐的队伍很快混乱起来，购房人一起涌向开发商设置在酒店的选房大厅，要求给个说法，开发商一方也做不出合理的解释，双方为此还发生纠纷。
    对于内部认购的问题，楼盘工作人员没有作出正面回应。
    芮先生（楼盘销售处工作人员）：这个我也不太清楚，这个事是上面的事。
    经过当地政府部门的协调，开发商一方作出了让步，承诺楼盘以后推出的所有房源，对之前交纳了诚意金，而且去现场参加排队等候选房的人，排队选房的序号都有效，如果交纳诚意金，不愿买房的人，可在工作时间内到指定的银行退回交纳的购房诚意金。
    主持人：一大早就去排队等候，想买到自己中意的房子，但是看到内部认购很多房子都已经被拿走了，这个时候一怒之下砸了这个售楼处，情绪怎么会这么激烈，怒气这么大？
    刘戈（财经频道评论员）：我们先说这个“内部认购”的概念，其实它是一个专用的概念，以前呢很多楼盘在没有取得预售许可证的时候，那么现在亲戚朋友关系之间，说你们先给我集一部分资，这样呢，你们可以以比较低的折扣能拿到这个房子，那么这个我们把它叫“内部认购”。这回我们说的“内部认购”是另外一回事。
    主持人：不一样。
    刘戈：就是说预售许可证已经拿到了，132套房源他已经公布出去了，那么最后让大家来先交诚意定金，每人2万块，500多人交了诚意定金，然后早晨大早去排队，为什么呢？他说原来说是摇号，所有的500人都有可能中签，最后呢又改成排队，排队很多人就大半夜就去排队，排着队以后，本来觉得我排得很靠前，结果进去一看，好房子都已经被挑走了，所谓已经被“内部认购”了，所以呢，这个愤怒的话呢，肯定是每一个人我想的话，我们都可以理解他们为什么会产生这种愤怒。
    主持人：因为觉得不公平。
    刘戈：对。
    向松祚（财经频道评论员）：你算个帐，就是总共它这个盘是132套房，132套房现在这个细节还要有待于进一步的核实，就说现在开发商自己已经坦诚说，已经有40多套是已经被内部认购了，但是有的参与买房的人说，可能是80多套都已经被内部认购了，132套，假如说就算是40套被内部认购，也就是剩下80套，但是我们看到交纳诚意金，就是在那排队的已经是500多人，500多人意味着什么呢，如果说80多已经被认购出去，那实际上每个人参与排队的人买到房子的可能性只有十分之一还不到，那么如果是40套其实也只有五分之一的可能性，还没有五分之一的可能性。所以你想他交纳诚意金，然后满怀着期待，然后深夜排着，刚才刘戈讲深夜都在排队。
    主持人：半夜。
    刘戈：对。
    向松祚：以前是讲的摇号，后来改成排队，就是先到先得，这个里面当然还有一个细节，其实为什么会出现这么一个状况呢，它现在开盘价只有5000多块，对吧？
    刘戈：对。
    向松祚：5000多块为什么呢，那其实有一个暗藏的玄机，这个玄机是什么，这个房子是在未来的城市的，南京市的这个城铁的，这个……
    刘戈：对，现在看它的位置是比较偏的。
    向松祚：比较偏。
    刘戈：在南京市最偏的一个郊县，但是以后城铁可能要到这个地方来。
    向松祚：对，规划的是城铁，所以规划的城铁，城铁的预期……
    主持人：觉得这个价格特别合适了。
    向松祚：城铁一旦规划起来以后，可能这个价格会涨到7、8千，甚至更高，就是有这个预期，所以这才是内部认购，就是为什么提前会有人内部认购的一个潜在的动机在这。
    主持人：关于这件事情我们还是一起来听一下网友他们会有怎样的观点。你好这位朋友！
    网友：你好！
    主持人：你是哪里人？
    网友：南京人。
    主持人：南京人，就是在你们当地发生的事，那你对这个事情的前因后果知道吗？
    网友：我知道这个事。
    主持人：那你对这样的内部认购，你们老百姓之间互相议论，你们会有怎样的看法？
    网友：肯定很气愤啊，首先这个东西拿出来了，广告都打出来了，就让大家买的，对吧，但是紧接着又说没有了，而且还收了诚意金，那我就不知道这个诚意到底在哪了。
    主持人：对。
    网友：对吧。
    主持人：好，谢谢，谢谢这位朋友参与。
    其实房屋“内部认购”呢，已经不是一个新名词了，我们知道好像一直以来在行业内有这样一种规则，潜规则在，但是从去年下半年以来，因为房子的“内部认购”引发了很多的事件，我们接下来通过一个片子一起来了解。
    房地产市场的“热度”，让不时报出的有关内部认购的新闻，格外引人瞩目。
    今年10月14号，一篇名为“观林园内部开始认购”的帖子，出现在很多网络论坛。一位网友爆料，北京海淀区名为观林园的项目，以每平方米近2万元的价格提前进行了内部认购，比周边2500元左右的楼盘，每平米低了5000元到6000元左右，此外，还曝光了329人的内购名单。其中，涉及有些职能部门的工作人员，当媒体求证时，名单上的当事人都矢口否认。
    随后，北京市住建委介入调查，经查实，开发企业北京宝晟住房股份有限公司和销售代理天鸿卓越经纪公司，在未取得商品房预售许可证的情况下，存在提前排号登记等违规销售行为，并责令企业立即整改，停止排号登记。同时，依据相关规定对上述2家企业分别予以信用记分。
    内部认购是一些开发商采取的一种营销手法。
    中国之声援引一位知情人士的话说，“先内部认购，内部认购的差不多了，好户型都选完了，剩下的再开盘摇号，给你什么户型没法选，摇号交五万块钱押金，号摇上了，押金也就不退了。”
    内部认购“超低价”售房也格外引人注目。
    新华社报道，3月初一周内，杭州有约74套商品房大幅低于市场均价成交，业内比较一致的说法是，内部房价，一位早年参与过房地产的商人“倒出”了“超低价”商品房的猫腻。一，是开发商自买自卖，以虚假售房获得银行贷款，以解决融资问题，另外，卖给那些对开发商有用的对象，这包括直接帮助过项目开发的，还包括今后会给予帮助的，他们往往是有关部门的官员，银行界人士等。如今，党纪政绩越来越严，一些人不敢以自己的名字购房，往往以亲戚朋友名义购房，这样做很隐蔽，相当于“洗钱”，越来越难查。
    主持人：开始在看到这样一个话题的时候我还有点不以为然，因为我手机上经常会接到短信，说“本周五某某楼盘要内部认购，如果是参与的话，你可以以，便宜，比市场价便宜多少的来买。”那我觉得是天经地义，业内也是可以操作的事情，但我们看到这次的内部认购，这个事件所引发的它背后的一些现象，那么二位认为，这个引发这样的内部认购的，它深层次背后的原因到底是什么？
    向松祚：其实我想任何一个买过房，看过房的人，你都会觉得，你都会深刻感觉到，其实所谓内部认购应该是整个房地产销售行业它一个非常普遍的，无所不在的一个潜规则。
    刘戈：人者共知的秘密。
    向松祚：它这个内部认购以前有很多的办法，你比如说他为什么要提前认购，提前认购包括他比较早的要回笼资金，然后他提早的比如说要营造一个楼盘非常热销的现象，另外开发商他觉得这个楼盘到底能卖多少价比较合适，他可以先搞一个内部认购，试探一下市场是什么价格。
    主持人：对。
    向松祚：你比如说最近网上报出来的北京市很有名的国企集团开发的一个，它的二级公司开发的一个楼盘，这个楼盘它现在内部认购已经很多套，就已经内部认购了，它这个内部认购价格只有19500元，而它周边的，跟它很相似的接近这个楼盘的价格，现在已经是26500，也就是说它比市场价格低了6000到7000这个价格进行内部认购，所以这个内部认购你看这个差价多么大，如果他拿到这个房子以后他马上出手，每平米就可以立马赚到7000块钱，这是一个多么巨大的一个利益的诱惑，而且我们要是看房去买房你会经常看到，所有楼盘你要去问售楼人员或者这个公司的经理，凡是这个地段好的，比如一个小区很大，也有地段好的，有的是靠马路，有的是不靠马路，地段好的、楼层好的、风景好的、房形好的，所有凡是好的，他就一直告诉你，说这个房子已经有人买了，要不就是以公司领导的名义，要不就是以什么什么样的名义就是已经认购了。而一般你没有所谓关系，没有背景的这个一般的普通购房者，你是根本不可能拿到这个房子，你再出高价你也拿不到。
    刘戈：那么就拿南京高层的这个案例来讲的话，一个蹊跷之处就是说，它的开盘时间提前了，原定是12月1号，大家查南京房地产网的话，可以清晰地查到12月1号，后来提前到11月28号，这是一个蹊跷之处。第二个蹊跷之处就是它的低价，也就是说它要有500多人要买130多套房子，为什么他会定这样的一个低价，那么这两者之间有没有什么样的关系。
    主持人：我们知道房子也是关系到老百姓生活的民生大事，那么在深度博弈之下，我们知道房地产调控政策还将会继续，那么在今后的调控过程当中，这个着力点重点会放在哪些地方？怎样让这个整个交易的过程更加的公平和透明？稍候继续我们的评论。
    内部认购、超低价售房，现象曝光，哪些问题值得深思？《今日观察》正在评论。
    主持人：欢迎回到我们的节目，关于内部认购大家已经意识到它已经形成了一个利益的黑洞，那么关于怎样防范类似的现象的发生，其实相关的制度层面已经有所防范和规范，接下来通过一个片子一起来了解。
    加大对商品房预售的监管，政策层面一直在细化和推进。
    北京市住房和城乡建设委日前发布新规，商品房在办理预售许可时，开发商提交的预售方案中必须将房价折扣等信息上报，并在售楼处公示，12月1号起，开发商提交的商品房预售方案中还应包括预售商品房的价格及优惠幅度，以及开发商自留商品房的楼号、房号、套数等信息，以防止捂盘惜售、内部认购等违规销售行为的出现。
    针对部分城市出现一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，今年4月19号住房城乡建设部发布通知要求，“今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买售人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价，对外销售。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售以及故意采取畸高价格销售，或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式，人为制造房源紧张的行为进行严肃查处。”
    中国网文章：严禁内部认购，将会增大市场供应的透明度，而市场透明度强化的增加又会放大房地产行业的竞争力度，让一些筹资能力差的企业面临新的挑战，对房价的稳定起到积极的意义。
    主持人：我们看到北京市刚刚出台的新的就是加强房屋预售监管制度的这样一个措施的出台，两位认为这个措施的出台对于遏制相关的现象，是不是能够起到很有力的遏制作用？
    向松祚：其实关于加强房地产市场的管理，特别是预售这个管理，住建部也有相关的文件，北京市只不过是一个细则。但是我想任何的政策，任何的细则，如果没有人去执行它，或者说甚至有人他刻意的要让这个政策得不到执行，那我想这个政策永远是一纸空文。
    刘戈：所以现在我们讨论的这个内部认购，它是产生在什么样的背景下呢，就是宏观调控的背景下，也就是说因为要宏观调控，我们不得已政府要伸出来一只“看得见的手”来整顿，来对很多市场进行规范，但在这个过程当中的话，不可避免地会产生新的寻租空间，刚才的话我们讲内部认购很可能就是一个新的寻租空间，所以的话应该有新的办法来对待它，也就是说怎么样让这只手伸出来的时候，我还要严格的规定，这只手“不能乱摸，乱碰”，那么怎么样来进行这样一个规范呢？那么我想一方面的话要定制度，另一方面的话还在于要执行，比如说南京市政府其实早在8月1号就制定了他们的新的《预售方案》，比北京的这个还早，而且规定《预售方案》里面的话要有10条都要填清楚，那么已经有20多家在网上公布的时候，已经满足了这个条件。
    向松祚：北京市这个规定出来以后，现在新开的楼盘，就是规定之后的楼盘，没有一家执行的，没有一家去填这个资料的。
    刘戈：对，南京有一部分是执行了，但是我查了一下，就是我们现在出事的这家叫做银达新天地这个楼盘，它里面，我看这个表格列了16项只填了2项，哪两项呢，一个是132套，另外一个是销售的总面积，就是这132套面积之和，其他的14项都是空白。
    主持人：具体的都没有。
    刘戈：那么这个空白是谁造成的？如果你这个空白是被容忍的话，那么你当时为什么要制定一个16个空格的表，你制定一个2个空格的表不就得了吗，所以的话我觉得一方面要有非常好的政策，非常好的制度设计，另外一方面的话……
    向松祚：132套，关键是那个关键信息没有告诉大家。
    刘戈：对。
    主持人：对。
    向松祚：说132套，我已经快到40多套已经没了。
    刘戈：哪132套。对。
    主持人：而且被哪些人买了。
    刘戈：对。
    主持人：那么关于这样一个大家非常关心的内部认购话题，我们听一下网友他们是怎么评论的。
    这位朋友说“楼盘在开盘后才能销售，销售环境必须公开，并且由相关部门对其进行监管，最终购房名单也要必须公示，并且划开政府部门与开发商的利益关系，才能杜绝这种现象”当然是这样的，但是要杜绝这个之间的利益关系，现在看来还是有待时日的。
    来看看这位朋友，他说“所谓的内部认购，在房屋正式对外预售前，通过员工关系户认购等等方式，将房屋进行超前预售，而这些认购者并非是房屋的最终购买者，通过这样的方式，开发商既达到了完成保底销售的目的，又可造成房源紧张的假象，进而影响购房者的判断，推高房价。”
    看来很多网友也是对这样一个话题予以了高度的关注，那么在一段广告之后，我们来听一下特约评论员他们有怎样的观点。
    主持人：欢迎回到我们节目当中，我们继续来看一下我们的特约评论员，他们有怎样的看法。
    竹立家（国家行政学院公共行政部教研室主任）：相关的一些法律法规和我们国家公务员制度的法律法规，都是严格限制利用公权来谋取私利的，南京这个事件就是个典型的案例，从世界各国反对腐败的这种经验证明，每个公务员如果说今年申报的财产和去年差别很大，那么信息已经披露以后，那么你必须对今年的财产做一个合理的说明，资金从哪里来的，如果你说不出道理来的话，相关的法律法规就要对你进行问责也好，纪律方面的，刑事方面一些审查也好。那么现在我们的问题，只要把现有的一些法律法规在实践中间真正的制度化，真正的把它用好，现在我们体制内的这种检查或监督机构相对来说是比较健全的，关键是就是要公开透明，只有公开透明以后，发动社会上的监督和新闻舆论的监督才能有效地遏制这种以权谋私的现象。
    主持人：通过前面的评论我们已经是把这个矛盾摊开来说了，但是最后怎样遏制这个现象？
    刘戈：就我们现在解决房屋销售上的问题的时候，我觉得一个词就是“透明化”，也就是说你132套，你可能这个例子里面，你不全卖，你最后剩下40套，80套你已经给了别人了，你就告诉我，你这一次开盘的是40套，是哪40套？那么我带着我的预期去排队也好，去摇号也好，去买你那40套房子，而不是132套。
    主持人：对，情绪也不至于那么的……
    刘戈：对。
    向松祚：我觉得你能不能做到任何一个楼盘，你的开盘，你所有的房子是多少，这个房源到底是怎么回事，价格是不是大家都一样的，你能不能完全公示，接受媒体的监督这是最核心，因为你现在要管住内部购房人，因为很多虽然是官员的介绍，但是其实那个房子并不是写的他的名字，可能是他的……
    刘戈：对，而且也不一定是他自己买的。
    向松祚：也不一定是他自己买。
    刘戈：他介绍了亲戚朋友。
    向松祚：他可能也是替别人，就是有个关系替别人买，然后他可能是从里面有分享到利益，等等吧，你要管住具体的人，你是很难管住的，怎么样把他……