在新一轮房地产市场调控中，抑制不合理的住房消费需求是其中一项重要政策，那么不合理的住房消费行为有哪些表现，为什么要树立理性的消费观念，其中政府应该发挥怎样的作用？针对这些问题，住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前接受新华社记者专访。

　　问：抑制不合理的住房需求，一直是房地产市场调控政策中的主要内容，您认为哪些住房需求是不合理的呢？
　　答：中国人历来有存钱、盖房、置业和为儿孙积攒家产的文化传统，而房产就是家庭中最大的一项资产。
　　当前对待住房问题，社会上很多年青人“无房不婚”、“一步到位”、“低龄购房”、“啃老购房”等都是一些不理性和不合理的购房观念。

　　问：不合理的住房需求对房地产市场有什么影响？
　　答：当前我国各种住房需求叠加，正常自住需求中叠加了投资需求，现时需求中叠加了未来需求，改善需求中叠加了拆迁需求。
　　每年我国城镇住房竣工量7亿至8亿平方米的量不可谓不大，但这些投资性、保值避险性、超前性和恐慌性需求的增加对市场供给产生了很大的压力，也使正常的住房需求空间受到挤压。各种需求的集中释放，导致供求关系长期处于不平衡之中，房价上涨就不可避免。

　　问：一些群众认为买房子有利于资产保值，是“只赚不赔”的买卖，您怎么看？
　　答：购房本身是一种投资行为，是一种固定资产投资行为，是把家庭的货币资产转变成房屋资产的行为，是积累家庭财富的行为。如果购房还利用了银行贷款，那么就是动用了银行杠杆来放大投资能力的行为。
　　这种购房投资存在三重风险。其一，这种投资数额较大，通常需要依靠银行贷款，那么必须要连续性投资(还款)，否则前期投资就会受到损失，所以对购房者的收入的积累和工作的稳定要求较高。而刚毕业参加工作的年青人，往往是积累少、工作不稳定、收入变动大的群体，一旦失业，还款压力陡增，失房风险极大。
　　其二，这种投资的变现相对股票等证券复杂程度较大，税费、时间等交易成本较高，变现较难，一旦因考虑不周购房不适当，再更换住房成本很高，特别是在人口流动性小的城市更是如此。
　　其三，利率上升或房价下跌的风险，如美国次贷危机出现，利率大幅快速上升，房价出现大跌，许多家庭出现了负资产，断供失房就大量出现。
　　在很多国家，购房年龄都在40岁左右，而北京平均只有27岁，这些年青人在自身尚不具备充分的积累和投资能力时，过早购房，其抗拒风险的能力十分脆弱，处理不当，将会给家庭甚至父辈带来无穷的烦恼。

　　问：如何引导全社会树立理性的住房消费观念？
　　答：首先，要有防范购房风险的制度环境，特别是银行在发放购房贷款时，应严格考察购房家庭的收支状况和信用记录。
　　根据防范风险的要求，家庭购房还贷支出应在总收入(或总支出)中占30%以下才是合理的、安全的界限。如果高于30%，说明生存压力大，购房风险高，不具备购房能力。另外，不仅要看当期的收入水平，还应看以往的信用情况，如果信用记录较差，长期稳定还款的风险就高。
　　在美国，信用记录高的家庭可获得固定利率贷款，而信用记录低的家庭只能得到浮动利率贷款，风险相对要高很多。
　　其次，要为年青人积累购房能力创造社会环境，以法律规范租赁市场。人总是要有房子住的，不买房就得租房，目前之所以年青人要买房而不愿租房，与我国的住房租赁市场不发达、不规范有很大的关系。频繁搬家，随时涨价，时常毁约等都对年青人带来不少的损失和烦恼。
　　我国应该借鉴国外的成功经验，利用法律规范住房租赁市场，如可规定“合同期间不得涨房租”，“每次房租上涨幅度不得超过3%”，“不得强行中止合同”等条款，还可以规定房租的上限，再加上相应的处罚条款，依法保护租房者的利益。年青人在度过购房的积累期后再购房，压力和风险就会大大降低。
　　第三，政府自身或鼓励企业提供长期租赁的住房，弥补和引导住房租赁市场的发展，切实帮助年青人度过这个购房积累期。
　　第四，控制好房价上涨速度，形成较合理的租售比。我国目前购房年龄降低，与房价上涨过快不无关系，如果收入增长的速度长时期持续低于房价上涨速度，低龄化、超前性、恐慌性购房就很难避免。
　　今年以来的房地产市场调控政策，目标就是抑制房价过快上涨，这有利于年青人合理安排购房计划，减少盲目购房和勉强购房带来的风险。