征收房产税的时机：房产税的征收固然面临诸多技术难题，但技术问题并不是主要的
　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)已近5个月，一些地方偏离老百姓购买力的房价未见明显回落，仍处在买卖双方持续观望的深度博弈期。随着传统的房地产销售“金九银十”的到来，对房价会否逆势上扬的担心，让房产税俨然成为此轮房地产调控能否压死高房价这匹“疯狂骆驼”的最后一根稻草。
　　从2003年10月十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，到“新国十条”要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，“要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，针对房产保有环节的房产税这把磨了已近7年的剑，何时出鞘至今不见明朗的信息。
　　“进入'十二五’的改革目标应该是毫无疑问的，但何时开始实施还不见明确的说法”，中国人民大学财经金融学院教授安体富认为，“最简单易行的方法是修改现行的1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，将征税对象扩大到个人住房。无论如何，应该尽快开征，越晚越被动。”
　　“对个人住房征收房产税是大势所趋”，中国社科院财贸所研究员杨志勇指出，“但需要注意其局限性。首先，不能脱离我国住房市场还是卖方市场的国情；其次，这不意味着地方财政从此高枕无忧；再有，必须考虑重复征税和社会反应问题。”
　　受访专家认为，房产税改革到底是为了眼下的调控房价，还是长远的完善税制，抑或两者都兼顾，目标不同会导致出台不同的政策举措，加上对千家万户的房产价值的评估是一项复杂的工程，诸多困难让房产税的出台慎之又慎。

　　改革房产税大势所趋

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1986年9月15日，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，实行至今。
　　根据上述暂行条例，对个人非营利性住房免征房产税。这意味着，以2008年680.3亿元的房产税收入为例，占当年中国税收总额的1.2%和地方税收收入的17.6%的收入中，个人自用的住宅没有税收贡献。而如果一旦开征，“其规模将达到7000亿元”，安体富以1985年以来的住宅竣工面积约700亿平方米，按每平方米3000元的价格，1.2%的税率，扣除免征之后保守估算。
　　另一方面，“物业税或具有物业税性质的房产税的缺失，加上未对炒房者征收土地增值税，客观上增加了炒房者的收益，在一定程度上助长了住房市场的投资投机需求”。在杨志勇看来，对个人住房持有环节征税，无论是叫房产税，还是叫物业税，都是大势所趋。
　　事实上，房产税这一各国普遍征收的地方性税收，在1949年中华人民共和国建立后，政务院发布的《全国税政实施要则》(1950年)中，就列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。两年后《中华人民共和国房产税暂行条例》发布。
　　从2003年10月中央提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”开始，房产税改革这一大势引起了广泛的关注，在今年表现得尤为强烈。先成为全国两会代表委员们热议的话题，接着4月17日新“国十条”公布，要求“要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。随后，传出上海版调控细则可能试行房产税。5月31日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确提出“逐步推进房产税改革”，几度引发业内猜测。之后，国家发改委官员表态，房产税改革推进暂无总体安排，但支持地方进行试点和实验。
　　“要把征税范围扩大到住宅，只要国务院修改《中华人民共和国房产税暂行条例》就可以了，不需要通过人大立法程序，这是当前来看最简便易行的”。安体富认为，上世纪80年代个人所得税推出相对容易，因为当时没有多少人能达到纳税条件。现在随着房产越来越重要，房产税越晚推出越被动。
　　但是，杨志勇认为，应该认识到房产税短时期内可能导致房价下跌。从中长期来看，试图以房产税来降房价的目标是难以实现的。
　　在他看来，让税收担负遏制房价过快上涨的任务，是一个关系到市场与政府界限确定的问题。如果承认房地产市场是一个市场，那么市场在资源配置中应发挥基础性作用。如果政策对市场成败有着决定性的影响，那么市场的调节机制就无从谈起。
　　“世界上许多国家或地区都有物业税或同类税收，但在金融危机之前，多数地方经历了较长时间的房价持续上涨。由此可见，有了物业税或同类税收，即使短时期内房价下跌，最终房价仍然可能回归高位。试图以房产税来降房价的目标从根本上是难以实现的”，杨志勇说。

　　征收面临五大难题

　　客观来看，改革房产税，现实条件还面临一系列的问题亟待解决。
　　其一，征收对象的问题。征收房产税的目的之一是抑制投机性住房需求，而非打击自住性的刚性需求。这就需要明确从第几套住房开征。但另一方面，物业税本身是从价征收的，以数量作为免税或享受优惠的依据又是不合适的。此外，多套住房的价值不一定就比一套的价值高。杨志勇指出，如果采取此种优惠政策，则势必导致新的税收不公平。
　　退一步来看，即使以家庭为单位从第二套住房开征，有关专家指出，这需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。同时，各地民政部门、公安系统也需建立全面、实时和动态的居民婚姻和家庭人口以及户籍的数据库。这不仅需要资金的投入，还需要打破体制的障碍。
　　其二，房产价值评估问题。房产税的计税依据和税率在确保公平的基础上，面临如何确定的问题。以北京为例，地段的差异甚至地段内有无重点学校的差异，都造成房产价值的巨大差距。如何动态地评估纳税额将是一项浩大的工程。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。
　　其三，在目前住房市场呈卖方市场的情况下，物业税或房产税到底能够发挥什么作用？杨志勇认为，从理论上看，直接税不容易转嫁，但不容易转嫁不等于不能转嫁。只要市场是卖方的，卖方就能够想方设法将税负转嫁给买方。若此，税收调节目标不仅难以实现，反而会加重买方的负担，与政策设计的目标相悖。
　　其四，重复征税问题。从国际上来看，房产税更多对应的是地方公共服务。从我国目前的情况来看，在房地产开发交易环节，个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税费，范围涉及道路、供水、供电、供气、环境绿化，等等；还有存量房产的税收待遇问题。在实际操作过程中，房产税的开征需要结合十六届三中全会的“相应取消有关收费”的精神进行，杨志勇认为。
　　其五，对个人住宅征收房产税影响面大，必须考虑其社会影响。特别是，近年来“被高档化”的楼盘不少，即使是很低的税率，居民个人是否有房产税或物业税的支付能力，也是一个问题。
　　对于上述难题，安体富认为，肯定有难度，但各部门应该大力配合，逐步解决。例如房管部门关于房屋方面的信息就可以提供给税务部门，否则永远没有完全准备好的那一天。从这个意义上来看，安体富认为，技术上的难度只是表面原因，深层次原因则是利益。

　　房产税并不能包治“百病”

　　对个人住宅征收物业税或房产税是大势所趋。它关系到地方政府的财力来源问题，是中国土地财政模式转换的必然要求，将重构政府间财政关系，特别是让财政体制“重心下移”。但是，杨志勇强调，“即使如此，地方政府仍然无法告别土地财政。”
　　“环顾世界主要国家中，哪个国家的地方政府能够摆脱土地财政？与房地产相关的税收是许多国家地方政府的重要收入来源。房地产价格越高，地方政府才能获得更多的财产税收入。中国所应该转变的是土地财政模式，应致力于构建新型的具有可持续性的土地财政模式”，杨志勇认为。
　　在他看来，对个人住宅开征物业税或房产税，并不意味着地方财政从此高枕无忧。
　　在许多国家，物业税或房产税是地方财政的重要收入来源。在我国，地方主体税种的缺失一直是一个问题。由于缺少主体税种，地方政府严重依赖土地出让金收入，形成了具有中国特色的“土地财政”。这种以“卖地”为特征的“土地财政”不具有可持续性。在房地产持有环节开征物业税，细水长流，地方财政不会因此竭泽而渔。但是，杨志勇提醒，不能由此就认为，物业税开征之后，地方财政就不会出现困难，财力紧张的状况就不会再出现。
　　关于房产税的定位，有将之与地方主体税种的健全联系起来的看法，但杨志勇指出，还需结合现实评估开征房产税所可能带来的财政风险。
　　在他看来，这一对中长期有利的举措，在短期内可能带来负面影响。各地政府已经建立了各种各样的融资平台。在数万亿元规模以上的融资平台中，有一些是不能带来经济效益的项目，如学校工程等融资项目自身不会带来充足偿还借款的现金流，地方来自土地出让金的收入在一定程度上可以应对这个风险。但是，地方能否得到充足的土地出让金收入也是有前提的。如果市场预期房价下跌，或者事实上已经在持续下跌，那么地方将很难获得相应的土地出让金收入以及相关税费收入。由此，短期内要积极防范地方融资平台所带来的潜在财政风险，也要求对房产税的开征慎之又慎。这也要求，房产税的开征，需要创造条件，突破短期的瓶颈，以防地方财政风险的进一步暴露。