对于各大银行此前在预设房价下跌50%的房贷压力测试下,普遍得出的非常乐观的测试结果,中国农业银行在一份报告中质疑,这一测试可能并未完全反映房价下跌的风险。
在监管部门近期将测试情景假设条件由“房价下跌30%”加码为“房价下跌过半”后,包括交通银行、招商银行、民生银行、建设银行等上市银行在中报公布:在房价下跌50%的情形下,各银行房贷不良率将上升1-2个百分点不等。
对于测试结果,农业银行在8月30日发布的一份研究报告中指出,该压力测试可能并未完全反映房价下跌的风险。其理由包括:压力测试主要测试房地产开发贷和个人按揭贷款的坏账率,但可能未考虑到以房地产为抵押的相关贷款的风险;房地产开发上下游链条很长,关联甚广,一旦房价大幅下跌,相关行业贷款也会受到严重影响等。
该报告还指出,在居民购房贷款过程中,存在个人收入证明信息不实、阴阳合同等现象,这是压力测试难以考虑的。
此外,即使在同一家银行内部,各分支行对房地产贷款的依赖程度也不同,可能存在一家银行整体上房地产信贷风险不大,但个别分支行风险很大的情况。
一位监管部门人士对《第一财经日报》记者表示,房贷压力测试的结果不是最重要的,目的是让银行通过测试发现并及时封堵风险管理漏洞,测试银行的资本在极端情况下能否负荷,相关业务条线能否形成合力应对冲击。
此外,一券商分析师告诉记者,有关房地产信贷对银行资产质量影响的研究,多以单线研究方式展开,一是没有考虑房价下跌对房地产以外行业,以及对房地产抵押贷款的资产质量产生的影响;二是没有考虑宏观经济受房地产影响大幅下滑时,对银行资产质量的影响。
上述分析师指出,国内房贷压力测试普遍不考虑房地产抵押物,主要是因为国内信贷主要以不动产抵押为主,60%以上信贷依靠房地产抵押获得,要么是土地要么是房子。“在理论上,应该有此考虑,但在实际测算中,难以量化。”
“事实上,如果房价真的大幅下跌,将会是一个连锁反应,尤其是系统性风险难以估量。”一位资深房地产人士表示。
这位人士还指出,如果还原到现实的房价下跌风险,可以分为三个层面:第一是消费者层面,客观地说,个人按揭贷款因为房价下降带来的风险是很低的,因为中国人在住房贷款问题上诚信度还是比较高的。
第二是开发商层面,这是主要的风险源之一,因为在现有调控政策下,开发商的“活钱”变为“死钱”,如预售款的严格管理,一旦房价出现下跌,开发商的资金链条将面临较大压力。
第三是一些工商企业,它们大部分的贷款抵押物都是房产,如果房价下跌,这些抵押物的评估价值将下降,银行需要更多拨备,而这些企业则将面临更大的融资压力。
“如果60%信贷都依靠房地产抵押,这个悲观倾向下作出的压力测试,就是个无底洞。是否有必要采取如此悲观的态度,值得探讨。”一位商业银行人士表示。
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